Laugardagur 04.12.2010 - 16:00 - 26 ummæli

Yfirveðsett en hvers vegna?

Nú hefur ríkisstjórnin farið 110% leið bankanna, þar sem höfuðstóll húsnæðislána verður færður niður að 110% af verðmati eigna.  Þetta er að mörgu leyti skynsamleg leið svo fremi sem húsnæðismarkaðurinn er virkur.

En hér á landi er í raun enginn virkur markaður með húseignir.  Fáar eignir fara kaupum og sölum í beinhörðum peningum.   Þetta skapar ákveðið vandamál og er líklegt til að færa verðmæti til þeirra sem hafa byggt sem stærst og skuldsett sig sem mest, og ekki í fyrsta skiptið í Íslandssögunni.  Tökum dæmi úr fasteingaskrá.

Nýlegt 230 fm hús á höfuðborgarsvæðinu er metið á kr. 47.2m samkvæmt fasteignamati sem á að endurspegla markaðsvirði.  Það er erfitt að segja til um hvort einhver sé tilbúinn að staðgreiða svona hús fyrir þá upphæð.  Ef svarið er nei, þá er verðið of hátt.  En hvað með byggingarkostnaðinn?  Brunabótamat á þessu húsi er kr. 59.3 m og lóðarmat 8.5m, þannig að ef einhver ætlaði að byggja svona hús í dag yrði kostnaðurinn aldrei undir kr. 70m þegar fjármagnskostnaður á byggingarstigi er reiknaður með.

Ef eigandinn fær lán sitt niðurfellt í 52 m kr er fasteignin yfirveðsett miðað við fasteignamat (110%) en ekki miðað við byggingarkostnað (74%).  Með öðrum orðum, það væri ekki hægt að byggja svona hús nema að taka lán sem er næstum 50% hærra en markaðsvirði.  Það skyldi engann undra að eigið fé í íslenskum fasteignum sé lítið.

Ég veit ekki hvort tölur liggja frami um hversu margar fasteignir á landinu eru metnar undir byggingarkostnaði, það væri athyglisvert að vita.   Þetta er ekkert nýtt hér á landi, um 1990 var markaðsvirði á fasteignum yfirleitt langt undir byggingarkostnaði.  Úti á landsbyggðinni er þetta frekar regla en undantekning.  Aðeins minnstu íbúðirnar standa undir byggingarkostnaði.

Flestir sem byggja ný hús hér á landi eða gera upp gömul hús vita að þeir fá sjaldan það sem þeir leggja í húsin tilbaka.  Það er landlægt að menn byggi um efni fram og taki lán umfram markaðsvirði.  Að þessu leyti er íslenskur fasteignamarkður með nokkar sérstöðu.

Þessi íslenski byggingarháttur að eyða meir í hús en aðrir eru tilbúnir að borga fyrir magnar upp skuldavandann í dag og gerir úrlaunsnarverkefnið svo erfitt.

Það að byggja hús sem eru dýrari en markaðsvirði er lúxus sem ekkert land hefur efni á til lengdar.  Þetta er afleiðing frá verðbólgutímanu áður en verðtrygging var sett á.  Þetta gengur ekki upp nú frekar en þá, það þarf alltaf einhver að borga brúsann.

Næsta kynslóð verður að sætta sig við minna og látlausara húsnæði.  Flottræfilsháttur Íslendinga í húsnæðisbyggingum er kominn á endastöð.

———–

Heimild: Fasteignamat 2011

Flokkar: Óflokkað

«
»

Ummæli (26)

  • Sauradraugur

    Þetta er afskaplega athyglisverð pæling. Svo má líka koma með það innslag, að okkur íslendingum er brýn nauðsyn að eiga hlý og vönduð hús út af fáránlegu veðurlagi á þessu skeri, sem er náttúrulega í rauninni óbyggilegt mennskum mönnum. Reyndar er það svo, að við ættum ef vit væri í okkur, ekki að byggja annað en fjölbýlishús, til að nýta sem best orkuna, en einstaklingahyggjan í landanum er líklega of mikil til þess.

  • Arnþór Jónsson

    Hér var allt þjóðfélagið sett á hausinn af bankabófum og heiladofnum stjórnmálamönnum með vasa fulla af mútufé. Peningar hurfu í ógurlega lánahít til verðlausra félaga í eigu sama fólks. Núna þegar við stöndum frammi fyrir þessu sem óhagganlegri staðreynd þá er virkilega þreytandi sú endurtuggða þvæla um að venjulegt vinnnandi fólk hafi með óábyrgu líferni sínu sett hér allt á hliðina en ekki bankabófarnir með betlandi stjórnmálaflokka sér til aðstoðar. Þessi útfærsla Andra Geirs á „flatskjárkenningu“ Björgólfs bankabófa er bara þvæla. Hér á landi býr venjulegt vinnandi fólk í venjulegu húsnæði og þannig verður það áfram þegar venjulegt vinnandi fólk hefur hreinsað upp skítinn eftir sjálfskipaða kenningasmiði og beturvitrunga, bankabófa og spillta stjórnmálamenn.

  • Þórhildur Lilja Þorkelsdóttir

    Einmitt, það er ekki við venjulega fólkið sem erum sökudólganir, heldur þjófarnir í bönkunum og stjórnmálamennirnir, og svo auðvitað spilltir enbættismenn.

  • sigthor jonsson

    Þetta er góð pæling, og að mínu mati hárrétt.

    Ég hef í mörg ár velt því fyrir mér hvers vegna Íslendingar eru yfirleitt að eyða peningum í fasteignir innanlands, hver einasti Íslendingur sem hefur keypt fasteign veit það að lánin hækka endalaust vegna vísitölunnar og þeir verða alla æfi í skuldaklafa bankanna, ríkisstjórnir síðustu ára hafa ekki haft kjark til þess að afnema vísitöluna því þeir vissu sem var að fjármálastjórn lífeyrissjóðanna var ábótavant, og þá sérstaklega vegna ítaka pólitíkusa og atvinnulífsins.

    Í raun hefði ekki verið átt að vera hægt að setja Íslenska banka á hausinn, land sem hefur haft yfir 4% verðbólgu í nær áratug með vísitölu hefði gefið öllum bönkunum að minnsta kosti 4% hagnað á útlánum, fyrir utan gjöld sem þeir rukka og vexti sem voru hrikalega háir síðasta áratug, ef þeir hefðu bara ekki gert neitt hefðu þeir aukið eigið fé um líklega 120% á 10 árum, og það þykir einfaldlega ekki slæm frammistaða. tekið í reikningin að verðbólga fór upp í 7% og vextir voru yfir 12%.

    Sem þá enn endurspeglar fáránlega fjármálastjórn bankanna eftir einkavæðingu.

    Ef Íslendingar ætla að halda áfram að kaupa fasteignir þá munu þeir viðhalda þessu bilaða kerfi, en ef þeir stoppa að kaupa fasteignir munu þeir neyða yfirvöld til þess að fella niður þessa vísitölu tengingu.

  • stefán benediktsson

    Forvitnilegt að rekja sig eftir Breiholtinu frá 1970 til 1983. Einbýlishúsin fara úr 300 fermetrum (helmingur í ósamþykktum kjallara) í 600 fermetra (helmingur í ósamþykktum kjallara. Verðbólga í sinni tærustu mynd

  • Hvernig færðu það út að það kosti yfir 60 milljónir að byggja 230 fm einbýlishús?
    Ég veit um 230 fm parhús sem var byggt árið 2006. Fasteignamat á því núna rúmlega 50 milljónir og brunabótamat rúmlega 44 milljónir. Byggingakostnaður að sögn eiganda rúmar 40 milljónir.

  • sigthor jonsson

    Sigurður Haukur

    Þú veist um parhús, lóðarverð hefur verið í hæstu hæðum síðustu misseri, hann talar um einbýlishús.

    Ef lóðarverð var 30 milljónir þá er parhús sem skiptir þeim á milli sín

    meðan enbýlishús greiðir allt lóðarverðið og parhús deilir þeim.. þá væri 15 milljón króna munur, er ekki skýringin komin þar?

  • Stundum er markaðsverð hærra en byggingarkostnaður. Stundum er það öfugt. Mest áhrif á sveiflur á húsnæðismarkaði hafa vextir. Yfirleitt hækkar húsnæðisverð í réttu hlutfalli við lækkun vaxta. Þetta hefur ekkert með þjóðarsálfræði að gera, enda er hún ekki hátt skrifuð fræðigrein.

  • Andri Haraldsson

    Burtséð frá því að almenningur er ekki ábyrgur fyrir hruni krónunnar og efnahagslífsins, þá er engin spurning að Íslendingar fjárfesta gífurlega í húsnæði og leggja meira uppúr húsnæði en flestar aðrar þjóðir.

    Það á sér kannski bæði eðlilegar og óeðlilegar ástæður. Eðlilegi hluturinn er sá að Íslendingar eyða meiri tíma innanhúss vegna veðurfars, en sá hluti er þó stórlega ofmetinn. Það er ekki gott veðrið í norður hluta BNA og Kanada yfir veturinn, eða í norður hluta Skandinavíu.

    Á óeðlilega hlutanum kemur ýmislegt til. Fyrst að útblástur einkahúsnæðis var vörn gegn verðbólgu á tímum þegar krónan var óverðtryggð. Annað að byggingarstaðlar á Íslandi eru sennilega langt umfram það sem skynsamlegt er. Bæði þegar kemur að styrkleika og lífstíma. Það getur verið betra að byggja ódýrari hús og endurbyggja þau á 30 ára fresti, en byggja allt eins og það eigi að endast jafn lengi og píramídar.

    Eins þá hefur lóðarverð jafnan verið ódýrt og og deiliskipulag niðurgreitt gatnagerðagjöld og því auðvelt að fá stærri lóðir til byggingar stærra húsnæðis. Í þessu hafa Íslendingar elt mestu mistök BNA og byggt úti uma allar koppagrundir.

    En húsnæði er líka búsáhöld og húsbúnaður. Þegar litið er til þenslutíma á Íslandi þá er ljóst að þjóðin er ekki á móti lúxús. Það er auðvelt að sjá í innflutningstölum hversu mikið það er. Og flatskjáir eru bara brot af því.

  • Þórhallur Kristjánsson

    Ég les oft pistlana sem hér eru skrifaðir og er að verða ansi hissa á því hvað tónninn í pistlunum er yfirleitt neikvæður. Er ekkert jákvætt að gerast á Íslandi?

    Ég man ekki eftir að hafa lesið neinn pistil sem hefur verið jákvæður og tekur mið að því sem hér gerðist. Allt er sett upp á þann veg að við eigum okkur ekki viðreisnar von og látið í það skína að annarstaðar sé ástandið mikið betra og þar sé skynseminni fylgt.

    Hér varð eitt mesta efnahagshrun í sögunni vegna þess að bankamenn fóru út fyrir alla skynsemi og stunduðu í raun glæpastarfsemi fremur en heiðarleg viðskipti. Þetta á ekki bara við á Íslandi því svona hefur þetta verið út um allan heim undanfarin ár. Mörg lönd eru í sömu stöðu og við eða jafnvél verri.

    Það góða við ástandið hjá okkur er það að við erum að komast út úr hruninu mikið betur heldur en óttast var. Seðlabankinn var að byrta tölur á fimmtudaginn og þar kemur fram að viðskiptajöfnuðurinn er búin að vara jákvæður um hátt í 100 milljarða fyrstu níu mánuði ársins. Þetta eru ótrúlegar tölur og segir okkur það að krónan er allt of veikt skráð. Eftir nokkur ár þegar búið er að greiða gjaldeyrisskuldirnar með viðskiptum við útlönd þá á krónan eftir að styrkjast mikið.

    Húsnæðisverð á eftir að hækka aftur. Efnahagslífið á líka eftir að taka afur við sér því við höfum í raun allt sem þarf til þess. Hér er lítið meira atvinnuleysi en víðast hvar annastaðar og það á eftir að lækka.

    Hvernig væri að skrifa einusinni pistil sem er uppbyggjandi og fer yfir það hversu staða okkar er góð miðað við hvað hrunið var stórt.

  • Það er ekki flottræfilsháttur (eða var ekki) að reyna að búa í rúmgóðu íbúðarhúsnæði, 230 fermetar fyrir 4ra manna fjölskyldur er ekki flottræfilsháttur. Hin leiðin hefur verið reynd í ýmsum fyrrum sovétríkjum og gafst ekki vel.

    Byggingarkostnaðurinn er held ég stórlega ofmetin hjá þér, svona eins og að byggingarefni sé keypt í Húsasmiðjunni í smásölu og ekkert sé boðið út.

    Hélt um stund að þessi grein hefði ranglega verið sett inn undir blogginu hjá þér Andri, nema að Egill sé búinn að fikta í henni 🙂

  • Andri Geir Arinbjarnarson

    Það er til formúla sem er yfirleitt alltaf rétt erlendis. Hversu margir geta sagt að þessi formúla gildi hjá sér?

    LV = markaðsvirði lóðar
    MK = markaðsvirði húseignar
    BK = byggingarkostnaður
    LG = lóðargjald

    LV = (MK – BK) > LG > 0

    Það væri mjög gaman að vita hversu stórt hlutfall fasteigna á Íslandi uppfyllir LV > LG >0?

    Erum við að tala um 80% eða 40% eða jafnvel lægri tölu?

    Í hjarta London er BK = 0.1*MK eða LV = 0.9*MK

  • Arnþór Jónsson

    Fasteignamat og brunabótamat eru bara tölur á blaði. Brunabótamat tekur helst tillit til stærðar húsnæðis og aldurs þess á meðan fasteignamat er ljóðrænna að gerð. Daginn sem húsnæði er tekið nýtt í notkun eru brunabótamat og fasteignamat á pari. Síðan skilur þarna á milli eftir því sem árin líða. Þessar tölur hafa ekkert forspárgildi um framtíðina. Og enn síður er þær vísbending um að venjulegt vinnandi fólk hafi farið offari í lífi sínu og fjárfestingum. Kerfið gæti virkað á allt annan hátt í sama raunveruleika.

    Það sem gerðist var að bankar fóru að taka veð í fasteignamatinu en ekki brunabótamatinu eins og áður var alltaf gert, enda var fasteignamatið orðið mun hærra en brunabótamarið á árunum 2005-2009. Nóg var fyrir fólk að fara í banka með uppáskrifað mat fasteignasala um „verð“ húsnæðis. Þeir sem það gerðu og eru núna yfirveðsettir miðað við bæði brunabótamat og fasteignamat geta krafið fasteignasalann um bætur.

  • Andri Geir Arinbjarnarson

    Þórhallur,
    Mjög góð athugasemd hjá þér, það er margt mjög gott á Íslandi og alveg sjálfsagt að skrifa um það. Það eru t.d. mikilir fjárfestingarmöguleikar á Íslandi í orkugeiranum. Lagning á sæstreng til Bretands er frábær hugmynd. Að geta selt græna orku inn á raforkunet Evrópu er nokkuð sem allir vilja vera með í. Ég hef skrifað um þetta áður. Þá eru miklir möguleikar í ferðamennskunni og sjálfsagt að skoða það betur. Í heilbrigðisgeiranum eru einnig miklir möguleikar. Já sei, sei mikil ósköp. það vantar ekki efni í marga pósitífa pisla. Annars átti þessi pistill ekki að vera negatífur aðeins til umhugsunar.

    Flóki,
    Ég er einfaldlega að nota tölur úr fasteignaskrá, brunabótamat á að endurspegla byggingarkostnað eigna og fasteignamat söluverð. Auðvita er þetta ekki alltaf rétt en gefur engu að síður góða viðmiðun. Byggingarkostnaður upp á 300,000 kr per fm er nærri lagi þegar einbýlishús eru byggð í dag.

  • Andri Geir Arinbjarnarson

    Nú veit ég ekki hver meðalaldur þeirra sem hafa skrifað athugasemdir hér er.

    En fyrir árið 1990 seldist ekkert einbýlishús í Reykjavík yfir 20 m kr. Mig minnir að 25 m kr. múrinn hafi verið rofinn um 1992. Það voru ansi mörg einbýlishús sem kostuð langt yfir 20 m kr í byggingu fyrir 1990. Frægt er dæmið um fínt fjölbýlishús sem var byggt í Reykjavík um 1985 og kostaði hver íbúð um 20 m kr. í byggingu, 5 árum seinna voru þessar íbúðir til sölu á 16 m kr. Dýrar eignir hafa aldrei staðið undir sér nema kannski 2007.

    Við erum að fara inn í annað 1990 tímabil. Sumir mundu segja að nú væri gott að kaupa fyrir framtíðina.

  • „Byggingarkostnaður upp á 300,000 kr per fm er nærri lagi þegar einbýlishús eru byggð í dag.“ segir þú Andri Geir.
    Enn og aftur spyr ég þig. Hvaðan koma þessar tölur?

  • Sigurður,
    Fasteignaskrá sjá brunabótamat.

  • Sigurður,
    Lóðakostnaður er innifalinn í þessari tölu

  • Steypa í 300 fm einbýlishús kostar rétt innan við 3 milljónir. Ef menn nenna að reikna samamn efniskostnað ásamt vinnu, þá sjá þeir að 70 milljóna byggingakostnaður fyrir einbýlishús er algerlega út í hött. Andri hefur greinilega aldrei staðið í húsbyggingum, annars myndi hann ekki þvæla svona. Hins vegar var lóðaverð á Höfuðborgarsvæðinu alveg út úr kortinu, og þau „fífl“ sem keyptu lóðir á yfir 10 milljónir mega fara á hausinn fyrir mér.

  • Einföld leit á fasteignir.is bendir ekki til þess að brunabótamat sé 300.000 kr. fm heldur nær 200.000 kr.
    Sjá t.d hér:
    http://fasteignir.visir.is/fasteignir/eign/174777/

    http://fasteignir.visir.is/fasteignir/eign/174656/

    http://fasteignir.visir.is/fasteignir/eign/178302/

  • Andri Haraldsson

    Steini-

    Þarf ekki að grafa grunn, kaupa vírvirki, móta upp, leggja rafmagn og pípur, þarf ekki efni á gólf og veggi. Þarf ekki þak, hurðir, glugga. Þarf ekki bað og eldhús. Þarf ekki að ganga frá lóð. Þarf ekki lýsingu. Þarf ekki arkítekt. Þarf ekki iðnaðarmenn til að koma húsinu saman? Þarf ekki að fjármagna þetta í ár á meðan byggt er. Þarf ekki að flytja eiginlega allt af því sem upp er talið — nema steypuna og iðnaðarmennina? Heldurðu ekki að það hafi hækkað í verði við 50% gengisfall.

    Ég veit ekki hvað kostar að byggja hús í Reykjavík. En hvað steinsteypan kostar í það er næstum því aukaatriði.

  • Þessi umræða sýnir vandamálið í hnotskurn. Ég endurtek enn einu sinni að mínar heimildir koma úr fasteignaskrá ríkisins enda get ég heimilda í þessari færslur.

    Þar segir:

    „Í brunabótamati felst mat á því hvað það myndi kosta að reisa hús á ný ef það yrði eldi að bráð. Brunabótamat miðast við byggingarkostnað og tekur tillit til aldurs, slits, viðhalds og ástands eignar.“

    Í nýjum grunni byggingarvísitölu er múrverk 5.5% af hinu venjulega vísitöluhúsi, þannig að ég stend við 300,000 kr per fm sem gott mat á byggingarkostnaði í dag.

  • Ég sagði að það væri einfalt að reikna út byggingarkostnað ef einhver tæki sig til, og nefndi sem dæmi verð á steypunni. Lestu það sem ég skrifaði áður en þú svarar. Ég hef reynslu úr þessum bransa, sem þú hefur greinilega ekki, og allir sem þekkja til vita að upplýsingar úr fasteignaskrá og brunabótamat, eru víðsfjarri raunveruleikanum, enda er þar gert ráð fyrir hæsta mati á allri vinnu og efniskostnaði.
    Þetta er vandamálið þegar sófasérfræðingar eru að reyna tjá sig um málefni sem þeir vita fátt um, nema það sem þeir lesa.

  • Kristinn M Jonsson

    Takk fyrir þína ágætu grein Andri. Hún er alveg rétt í alla staði og frekar varfærnislega skrifuð hjá þér. Þú mátt hinsvegar ekki fara á límingum vegna skrifra sumra hér að ofan, þau skrif er skrif tækifærissinna sem lifa í eigin hugarheimi og skýra sig sjálf.

    Total byggingarkostnaður ásamt lóð á normal einbýlishúsi er að lágmarki ~300 þús per m2 ( Hafa ber þó í huga mismunandi lóðarkostnað milli staða )

    Það er hinsvegar hægt að byggja fyrir lægra verð, það er t.d. gert með nokkrum aðferðum sem hafa viðgengist á Islandi sum hver um áratuga skeið.

    1. Eigandin vinnur mikið sjálfur við húsbygginguna og fær við vini og vandamenn til aðstoðar. Þetta er alþekkt á Islandi
    2. Eigandin notar þræla, hefur verið notað mest s.l. „góðærisárin“ þetta hafa verið mest lettar og pólverjar á lúsarlaunum, sem hefur hreinlega verið þrælað út,látnir lifa í hreysum hér og þar. Þetta er líka alþekkt á Islandi og landar þessa lands horft á þá staðreynd nær átölulaust.
    3. Aðferðin sem notuð sem var t.d. suður með sjó um árin þegar öllu byggingarefni o.fl var hreinlega stolið af hernum og víðar.
    4. Ýmsir aðilar vinna svart og „allskonar“ skilmálar gerið. Alþekkt á Islandi
    5. Gæti haldið áfram lengi lengi en læt þetta nægja í bili,

  • Magnús Birgisson

    Ég byggði sjálfur á árunum 2001 til 2003, 230 fm einbýlishús og það var eftir greiningu á því hvað væri hagkvæmt á þeim tíma.

    Það er hægt að reikna uppá síðustu krónu hvað kostar að koma húsi upp fokheldu. Það er það sem á eftir kemur sem ræður hvort byggingarkostnaður er 200þ á fermetrann eða 300þ. Kostar parkettið 2000 kr. fm eða 5000 ? Eldhúsinnréttingin með tækjum 500þ eða 1,5m ?..osfrv.

    Ég leyfi mér að fullyrða að byggingarkostnaður uppá 300þ á fm. er 2007 verðlagning mv. lóðaverð einsog það var dýrast fyrir einbýlishús. 200 til 250þ fm. ætti að vera nokkuð nærri lagi án þess að gæðum sé kastað fyrir róða.

    Ég held að íslendingar séu engir asnar (svona upp til hópa allavega). Þeir byggja þegar það er hagstætt og kaupa þegar það er betra. Það má einnig horfa á að það að byggja sjálfur hefur alltaf verið ágæt og lögleg leið til að eignast smávegis af „óskattlögðu eigið fé“

  • Andri Geir Arinbjarnarson

    Magnús,
    Þessi upphæð 300,000 kr fm inniheldur lóðamat eins og það er í dag. Á móti fallandi lóðaverði kemur gríðarleg hækkun á öllu innfluttu byggingarefni.

    En þessi færsls er ekki endilega um hver sé byggingarkostnaður í dag upp á krónu, heldur að velta upp þeirri spurningu hvor sé eðlilegra í hinu íslenska ástandi að miða við mat fasteignasala eða byggingarkostnað sem grunn fyrir reikning á veðsetningarhlutfalli?

    Ef fólk vill byggja dýrara en aðrir vilja borga fyrir á ekki að taka það með þegar verið er að reikna út hvort húsnæðið sé „yfirveðsett“?

Rita ummæli

Kæfuvörn:   Hver er summan af fjórum og þremur? Svar:

Höfundur

Andri Geir Arinbjarnarson
Höfundur er verkfræðingur.
RSS straumur: RSS straumur