Það er ekki aðeins framboð og eftirspurn sem ákvarðar fasteignaverð.  Staðsetning og væntingar um raunvaxtastig skipta oft meira máli.

Í dag er raunvaxtamunur á milli Íslands og hinna Norðurlandanna í hæstu hæðum og erfitt að sjá að sá munur haldi.  Til að átta sig betur á því er gott að skoða dæmi.

Í Danmörku er verðbólgan 0.1% og fasteignalán til 30 ára bjóðast á 2% föstum vöxtum.  Hækki verðbólgan í Danmörku eftir 10 ár ber lánveitandinn allan þann kostnað.  Á Íslandi er verðbólgan 0.8% og fasteignalán til 40 ára bjóðast á 4.2% föstum vöxtum verðtryggt (hjá ÍLS).  Hækki verðbólgan á Íslandi eftir 10 ár ber lántakandinn allan þann kostnað.

Raunvextir í Danmörku eru því 1.9% á móti 4.2% á Íslandi.  Munurinn hér er um 100% ef við leiðréttum fyrir mismunandi lánstíma, en í raun er hann mun meiri því lántakandinn tekur alla verðbólguáhættu á Íslandi en lánveitandinn í Danmörku.  Það er erfitt að útskýra þennan mun með viðskiptalegum eða áhættu rökum.  Jafnvel þótt Ísland haldi í krónuna og allan hennar kostnað er þessi munur samt of mikill.  Þetta er því líklega tímabundið ástand á meðan reynt er að aflétta höftum.  Ef það er rétt, mun fasteignaverð hækka þegar markaðurinn leiðréttir þennan mun.  Það er vegna þess að fólk ræður við hærri lán eftir því sem vextir lækka.

Þetta skiptir máli þegar fólk er að gera samanburð á því hvort það eigi að leigja eða kaupa.  Því ef þessi raunvaxtaleiðrétting kemur verða það aðeins þeir sem eiga fasteignir sem njóta verðhækkunarinnar sem kemur í formi hærra eiginfjárhlutfalls.  Þetta verður svipað og þegar fólk fór að taka erlend lán til húsnæðiskaupa hér fyrir hrun, þá snarhækkaði verðið.  Hækkunin nú verður líklega ekki eins skörp, en engu að síður kærkomin búbót fyrir marga.  Vandamálið verður unga kynslóðin og þeir lægst launuðu, því með lækkandi raunvaxtastigi hækkar fasteignaverð oft umfram kaupgetu þessara hópa.  Þeir sem aftur á móti eiga sínar fasteignir skuldlaust “græða” mest.  Það er því ekki undarlegt að margir fjársterkir aðilar skuli hafa verið að kaupa vel staðsettar fasteignir upp á síðkastið.