Sunnudagur 16.08.2015 - 13:04 - FB ummæli ()

Vilji er allt sem þarf til að leysa húsnæðisvandann

Lausnin á húsnæðisvandanum er ekki almenni leigumarkaðurinn. Almenni leigumarkaðurinn er dýrasti og óöruggasti kosturinn. Lausnin felst heldur ekki í hækkun húsaleigubóta á almenna leigumarkaðnum enda mun það bara hafa í för með sér hækkun á húsaleigu. Frá árinu 2011 hefur eftirspurn eftir leiguhúsnæði verið langt umfram framboð og leiguverð hækkað verulega. Á heimasíðu Neytendasamtakanna má sjá að leiguverð hækkaði um 37% frá 2011 til 2014.

Það er staðreynd að það er óhagstætt að leigja íbúð í Reykjavík og er það mat hagfræðideildar Landsbankans að leiguverð þyrfti að lækka um þriðjung til að það væri hagstæðrar að leigja en kaupa.

Það er staðreynd að það vantar á bilinu 500-1000 félagslegar leiguíbúðir í Reykjavík. Það er líka staðreynd að það vantar um 1000 stúdentaíbúðir. Það er líka staðreynd að margir sem eru á almenna leigumarkaðnum eru að greiða húsaleigu langt umfram það sem þeir hafa ráð á. Vandamálið er að ákveðinn hópur eins og t.d. ungt fólkt á ekki eigið fé og kemst ekki í gengum greiðslumat þó svo að það greiði meira í leigu en það væri að greiða af eigin húsnæði. Bæði húsnæðisverð og leiguverð er of hátt fyrir þennan hóp.

Byggingarkostnaður undir 300.000 pr. fm

Í grein velferðarráðherra sem birtist á Eyjunni í gær segir: „Ég hef oft nefnt drauminn minn um húsnæði undir 300 þúsund krónum fermetrinn og ýmsir talið hann ansi fjarri lagi.  Það væri varla hægt að fá litla íbúð undir 30 milljónum króna hvað þá heilt einbýlishús.“

Í skýrslu Capacent frá 26. febrúar 2014 „Greining á fasteignamarkaði í Reykjavík 2013/2014“ kemur fram á bls 26 að meðaltalsbyggingarkostnaður í Reykjavík, með lóð, sé 274.000 á fermetra að teknu tilliti til fjármagnskostnaðar á byggingartíma.

Í Viðskiptablaðinu 20. apríl sl. kom fram að byggingarkostnaður hefði hækkað lítillega eða um 2,7% á síðustu 12 mánuðum. Þá kom fram í Viðskiptablaðinu 20. júlí 2015 að byggingarkostnaður hefði hækkað um 3,3% milli mánuða. Ástæðan fyrir að vísitala byggingarkostnaðar hækkaði mikið í júlí var vegna nýgerðra kjarasamninga iðnaðarmanna og verkafólks. Þá kemur fram að á síðustu 12 mánuðum hafi vísitala byggingarkostnaðar hækkað um 6%.

Á heimasíðu Þjóðskrár undir “verðsjá fasteigna“ er að finna upplýsingar um kaupverð fasteigna. Þar kemur fram að meðaltalskaupverð íbúðarhúsnæðis í Reykjavík fyrstu 6 mánuði ársins í fjölbýli var pr. fm rúmlega kr. 316.000 en í sérbýli rúmlega kr. 274.000.

VERÐSJÁ FASTEIGNA Skýringar við töflu
Staður: Reykjavík
Tímabil: janúar 2015 – júní 2015
 Tegund: Sérbýli
 Dags: 16/08/2015
         Heildarverð          Fermetraverð Mörk
Stærðarflokkur (m²) Fjöldi samninga Flatarmál  (m²)  Byggingar- ár  Nafnverð(millj.kr.)  Staðgr.verð(millj.kr.)  Nafnverð(kr/m²)  Staðgr.verð(kr/m²)
109 1989 37,00 36,86 381.356 375.280 Efri mörk
70-110 17 97 1960 32,88 32,38 338.402 332.776 Meðaltal
85 1933 28,00 26,13 309.241 300.000 Neðri mörk
146 2004 45,00 44,45 368.610 363.937 Efri mörk
110-150 26 127 1977 36,92 36,73 290.268 288.798 Meðaltal
113 1949 28,80 28,78 211.896 211.152 Neðri mörk
197 1999 59,00 57,81 330.661 325.598 Efri mörk
150-210 94 180 1977 50,78 50,25 282.537 279.590 Meðaltal
161 1955 42,00 41,92 230.888 227.345 Neðri mörk
257 1994 75,00 73,96 327.491 318.727 Efri mörk
210-270 73 231 1978 61,41 60,37 265.433 260.873 Meðaltal
213 1969 48,50 47,52 209.063 207.499 Neðri mörk
336 1988 86,80 83,43 300.000 278.169 Efri mörk
270-370 27 305 1979 73,20 71,49 241.617 235.949 Meðaltal
278 1970 54,00 53,91 172.476 171.863 Neðri mörk
260 1997 68,30 67,57 338.542 332.717 Efri mörk
Sérbýli alls 241 197 1977 53,59 52,81 278.220 274.466 Meðaltal
135 1957 36,00 35,64 213.494 208.265 Neðri mörk
VERÐSJÁ FASTEIGNA Skýringar við töflu
Staður: Reykjavík
Tímabil: janúar 2015 – júní 2015
 Tegund: Fjölbýli
 Dags: 16/08/2015
         Heildarverð          Fermetraverð Mörk
Herbergja- fjöldi Fjöldi samninga Flatarmál  (m²)  Byggingar- ár  Nafnverð(millj.kr.)  Staðgr.verð(millj.kr.)  Nafnverð(kr/m²)  Staðgr.verð(kr/m²)
86 2003 29,90 29,80 420.578 418.470 Efri mörk
2 359 68 1973 23,84 23,61 358.358 355.011 Meðaltal
51 1942 18,70 18,43 289.731 281.259 Neðri mörk
114 2002 33,50 33,13 386.646 384.061 Efri mörk
3 447 91 1970 28,56 28,30 319.691 316.829 Meðaltal
73 1944 23,20 22,89 257.380 253.765 Neðri mörk
142 2002 40,30 39,99 364.681 361.694 Efri mörk
4 343 114 1973 33,13 32,72 292.920 289.454 Meðaltal
91 1951 25,30 24,79 236.140 233.523 Neðri mörk
166 1992 48,50 48,38 357.462 348.923 Efri mörk
5 135 136 1968 40,03 39,45 295.226 291.090 Meðaltal
108 1948 28,50 28,02 235.893 232.628 Neðri mörk
132 2000 38,50 37,71 394.541 391.661 Efri mörk
Fjölbýli alls 1.369 98 1971 30,14 29,81 319.594 316.299 Meðaltal
62 1947 21,50 21,12 248.500 246.577 Neðri mörk

Þegar byggt er og selt á almennum markaði er húsnæði eðli málsins samkvæmt selt á hærra verði en sem nemur byggingarkostnaði. Markaðurinn og ávöxtunarkrafa seljanda ræður verði.

Algengt leiguverð á 2ja herbergja íbúðum í Reykjavík er á bilinu 150.000-180.000, 3ja herbergja íbúðum frá 190.000-230.000 og 4ra herbergja íbúðum frá 230.000-265.000.

Ef maður skoðar íbúðir sem nú eru til sölu þá er verðið á 50-60 fm íbúðum almennt á bilinu 20-28 millj. Verðið á nýjum 50-55 fm íbúðum í miðbænum er á bilinu 31,5-32,9 millj.

Ef miðað er við að byggingarkostnaður sé 300.000 pr.fm þá er byggingarkostnaður fyrir 50 fm kr. 15 millj. og 60 fm kr. 18 millj. Þeir sem ég hef rætt við og til þekkja hafa sagt mér að byggingarkostnaðurinn sé enn almennt undir því verði. Auðvitað er hann hærri þegar byggt er á dýrum stöðum/lóðum en eins og fram kemur í skýrslu Capacent sé í Reykjavík dýrast að byggja og kaupa í 101 og 107.

Leiðir til að lækka byggingarkostnað

Samtök iðnaðarins hafa bent á leiðir til að lækka byggingarkostnað. Hafa þau bent á að lóðaverð sé of hátt  og framleiðslukostnaður íbúðarhúsnæðis hafi aukist vegna hækkunar á efniskostnaði og aukinna krafna í byggingarreglugerð.  Með því að lækka lóðagjöld og gera breytingar á byggingarreglugerð sé hægt að lækka byggingarkostnað að meðaltali um 4-6 milljónir á hverja íbúð af stærðinni 80-120 fm.

http://www.si.is/upplysingar-og-utgafa/leidari-si/laekkun-byggingarkostnadar-tillogur-si-partur-af-kjarasamningum

En hver er vandinn og hvernig er hægt að leysa hann

Orsök vandans er margþættur. Sem dæmi má nefna að lítið var byggt árin eftir hrun, það vantar minni íbúðir, fjöldi íbúða eru notaðar í túristaleigu, Reykjavíkurborg hefur ekki staðið sig í því síðustu 5 árin að fjölga félagslegum leiguíbúðum og þ.a.l. vantar á bilinu 500-1000 félagslegar leiguíbúðir, auk þess sem lóðir hefur vantað undir stúdentaíbúðir. Reykjavíkurborg hefur t.d. lofað því að fjölga félagslegum leiguíbúðum um 500 á næstu 5 árum og úthluta lóðum undir 1.100 stúdentaíbúðir.  Ákveðnir hópar t.d. ungt fólk á ekki eigið fé, kemst ekki í gegnum greiðslumat og leigir íbúðir langt umfram greiðslugetu.

Fyrir utan að það vantar 500-1000 félagslegar leiguíbúðir í Reykjavík og a.m.k. 1.000 stúdentaíbúðir vantar minni ódýrari íbúðir sem fólk hefur ráð á, annað hvort til að kaupa, leigja eða kaupa búseturétt í.

Lausnin á vanda þeirra sem ekki geta keypt húsnæði og leigja á almennum markaði án þess í raun að ráða við leiguverðið, felst í að það séu byggðar ódýrar íbúðir sem annað hvort er hægt að kaupa eða íbúðirnar væru í eigu svokallaðs „non profit“ félags þannig að hægt væri að kaupa búseturétt eða leigja hjá svokölluðu non profit húsnæðissamvinnufélagi eða leigufélagi. Ef fólk á ekki eigið fé og eingöngu er hægt að fá húsnæðislán fyrir 80-85% af kaupverði þá verður vandinn áfram til staðar hjá hluta hópsins við að kaupa íbúð eða búsetuétt en ekki að leigja hjá non profit félagi.

Eins og samtök iðnaðarins hafa bent á þarf að lækka lóðarverðið og endurskoða byggingarreglugerð til að ná kostnaðinum niður. Þá vantar lóðir undir slíkt verkefni og aðila til að framkvæma slíkt.

Vilji er allt sem þarf

Ef það á að byggja ódýrar íbúðir þá þarf vilja og það þarf að framkvæma hlutina. Það þarf lóðir og það þarf lóðir sem hægt er að byggja ódýrt á. Þá þarf að byggja minni íbúðir.

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 er gert ráð fyrir að megnið af þeim íbúðum sem á að byggja verði byggðar vestan Elliðaáa. Hins vegar eru flestar þær lóðir sem eru eða verða byggingarhæfar í Reykjavík á næstunni í höndum annarra aðila en Reykjavíkurborgar, þ.e. verktaka/banka/fasteignafélaga. Það má alveg gera ráð fyrir að þessir aðilar séu ekki að fara byggja og selja ódýrar íbúðir.

Þessu tengdu lögðu borgarráðsfulltrúar Framsóknar og flugvallarvina og Sjálfstæðisflokks fram eftirfarandi bókun á fundi borgarráðs 13. ágúst sl.:

„Forsendubrestur hefur orðið í samningi Fram við Reykjavíkurborg þar sem ein af forsendunum var að hverfið yrði15.000 manns en fallið hefur verið frá því. Sú ákvörðun hefur áhrif á upprunalegar hugmyndir Fram um starfsemi í hverfinu. Standa þarf við gerða samninga gagnvart félaginu og leysa málið í samstarfi borgarinnar og Fram því uppbygging skóla- og íþróttamannvirkja í Úlfarsárdal þolir ekki lengri bið. Á sama tíma og ákveðið er að minnka hverfið er húsnæðisskortur í Reykjavík með þeim áhrifum að bæði kaup- og leiguverð þrýstist óeðlilega hratt upp með slæmum afleiðingum fyrir fólk í húsnæðisleit. Liður í því að leysa úr því ástandi er aukið lóðaframboð til að takast á við mikla eftirspurn eftir húsnæði. Með því að fjölga lóðum og þar með íbúðum í Úlfarsársdal væri bæði hægt að takast á við vanda í húsnæðismálum og standa við gerða samninga við Knattspyrnufélagið Fram.“

Flokkar: Húsnæðismál

«
»

Facebook ummæli

Vinsamlegast athugið:
Ummæli eru á ábyrgð þeirra sem þau skrifa. Eyjan áskilur sér þó rétt til að fjarlægja óviðeigandi og meiðandi ummæli.
Tilkynna má óviðeigandi ummæli í netfangið ritstjorn@eyjan.is

Höfundur

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
er lögmaður á Fasteignamál Lögmannsstofu og sérhæfir sig í öllum lögfræðimálum tengdum fasteignum svo sem gallamálum, skipulags- og byggingarmálum, fjöleignarhúsamálum og húsaleigumálum.

https://www.fasteignamal.is/

 
RSS straumur: RSS straumur