Fáar þjóðir hafa gengið í gegnum jafn miklar hremmingar í húsnæðismálum og Íslendingar gerðu í kjölfar hrunsins.

Fyrir hrun hækkaði verð íbúðarhúsnæðis verulega umfram laun, einkum frá 2004, eftir að bankarnir komu inn á húsnæðislánamarkaðinn. Þó hærra hlutfall hærra kaupverðs væri lánað reyndist hækkunin mörgum heimilum erfið, jafnvel þó lánstíminn væri lengdur úr 25 árum í 40 ár.

Margar fjölskyldur tóku á sig alltof miklar skuldir vegna þessara verðhækkana. Fólk sem ekki hafði forsendu til að kaupa eigin húsnæði fékk að gera það engu að síður á þessum óhófsárum. Þetta var fyrirhyggjulaust feigðarflan að hálfu lánveitenda.

Með hruninu fór svo botninn úr öllu saman, margir gáfust upp og töpuðu húsnæði sínu. Þeir og nýir aðilar á markaði fóru í leiguhúsnæði.

Afleiðingin varð fordæmalaus fjölgun leigjenda eftir hrun, eins og sjá má á myndinni hér að neðan.

Hlutfall þjóðarinnar sem býr í leiguhúsnæði, frá 2005 til 2012 (*2012 er áætlað). Heimild: Eurostat.

Árið 2005 bjuggu um 13% þjóðarinnar í leiguhúsnæði en árið 2012 var það komið hátt í 25%.

Þetta er auðvitað gríðarleg fjölgun á stuttum tíma og ein af miklum afleiðingum bólunnar og hrunsins.

Leigjendahópurinn er nú stærri en hann hefur verið í fjölda áratuga. Þeir sem búa í eigin husnæði fóru úr um 87% niður í um 75%.

Húsnæðisverð hefur undanfarið verið hækkandi á ný en kaupmáttur heimilanna er enn lágur. Það eru því litlar líkur til að þessi staða breytist á næstunni. Það er erfiðara að kaupa húsnæði nú en var á árunum fyrir 2004. Óvissa á markaðinum er líka mikil.

Framtíð séreignastefnunnar?

Séreignastefnan í húsnæðismálum hefur þannig beðið skipbrot sem ekki sér fyrir endann á.

Innkoma einkabankanna á húsnæðismarkaðinn varð afdrifaríkari en nokkurn óraði fyrir. Henni fylgdi bæði verðhækkun og ofurskuldsetning heimila vegna íbúðakaupa.

Hrunið stækkaði svo leigjendahópinn – hátt í tvöfalt. Spurning er hvort verulegra breytinga á þessu sé að vænta á næstu árum, eða hvort samfélagið verði að búa sig undir að veita mun stærri hluta íbúa leiguhúsnæði en þekkst hefur um áratugi? Það er grundvallarspurning.

Starf að mótun húsnæðisstefnu sem nú fer fram á vegum Eyglóar Harðardóttur félags- og húsnæðismálaráðherra er því óvenju þýðingarmikið. Móta þarf afstöðu til grundvallarþátta húsnæðiskerfisins, sem standa þarf til einhverrar framtíðar.

Marka þarf séreign og leigu hluta í húsnæðisframboði framtíðarinnar og veita viðunandi lánskjör til þeirra sem kaupa, sem og til hinna sem byggja og bjóða fram leiguhúsnæði.

Hlutverki hins opinbera á þessu sviði er varla lokið. Reynslan af innkomu einkabankanna á húsnæðismarkað virðist ekki vera sú að á þá sé eingöngu stólandi. Auk þess sinna þeir ekki mikilvægum félagslegum hlutverkum.

Ný húsnæðisstefna þarf að hafa skýr markmið um hlutverk séreignar og leigu. Hún þarf jafnframt að tryggja að lánastarfsemi sé ábyrg, örugg og samræmanleg stöðugleika í efnahags- og fjármálalífi þjóðarinnar.

Hrakfarir síðustu tíu ára eru víti til varnaðar. Af þeim þurfum við að læra margar lexíur.