Þegar farið er í framkvæmdir er mikilvægt að eigendur fjöleignarhúsa gæti réttra aðferða við þær. Boða þarf til húsfundar með lögmætum hætti og í fundarboði þarf að tilgreina þau mál sem fyrir verða tekin á fundinum og meginefni tillagna. Ekki er hægt að taka mál til atkvæðagreiðslu á húsfundi sem ekki hefur verið getið í fundarboði nema allir félagsmenn séu mættir og samþykki það.

Samkvæmt fjöleignarhúsalögunum gilda ákveðnar reglur um það hve margir þurfa að samþykkja ákvörðun til að hún sé bindandi. Meginreglan er samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi. Þegar um slíkar ákvarðanir er að ræða getur húsfundur tekið ákvörðun án tillits til fundarsóknar enda sé hann löglega boðaður og haldinn.

Þegar um venjulegar viðhaldsframkvæmdir er að ræða gildir þessi meginregla nær undantekningalaust enda sé ekki með framkvæmdunum verið að breyta sameigninni eða ganga lengra en almennt tíðkast í viðhaldsframkvæmdum. Í þeim tilvikum sem gengið er verulega lengra eða ef um er að ræða verulega dýrari og umfangsmeiri endurbætur, breytingar eða nýjungar en sem fellur undir venjulegt og nauðsynlegt viðhald þá þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Þarf þá a.m.k. helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera á fundi og tilskilinn meirihluti þeirra að greiða atkvæði með tillögunni. Nái fundarsókn því ekki en tillagan er samt samþykkt með 2/3 hluta atkvæða á fundinum bæði miðað við fjölda og eignarhluta skal þá innan 14 daga halda nýjan fund og bera tillöguna aftur upp á þeim fundi. Getur sá fundur tekið ákvörðun án tillits til fundarsóknar og fái tillagan tilskilinn meirihluta telst hún samþykkt.

Í ákveðnum tilvikum þarf þó samþykki allra eigenda.

Þótt að með viðhaldsframkvæmdum sé sjaldnast verið að gera breytingar á sameigninni getur sú staða þó komið upp. Ef breyta á húsinu við framkvæmdirnar út frá því sem ráð var fyrir gert í upphafi og á samþykktri teikningu, t.d. loka svölum, stækka glugga, lengja svalir, gilda mismunandi reglur hve margir þurfa að samþykkja breytingarnar sem slíkar.

Ef breytingin á sameigninni telst veruleg, þar á meðal á útliti hússins, þá þurfa allir eigendur hússins að samþykkja þær. Ef framkvæmdirnar hafa ekki í för með sér verulegar breytingar á sameigninni nægir samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta og til smávægilegra breytinga nægir samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta.

Kærunefnd húsamála (áður kærunefnd fjöleignarhúsamála) hefur ítrekað fjallað um túlkun á því hvað teljist veruleg breyting, ekki veruleg breyting og smávægileg breyting á sameign og hefur nefndin nær undantekningarlaust komist að þeirri niðurstöðu að breytingar sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu teljist verulegar sem samþykki allra eigenda þurfi til. Í þeim tilvikum sem framkvæmdir eru byggingarleyfisskyldar þarf einnig að fá samþykki viðkomandi byggingaryfirvalda fyrir þeim áður en ráðist er í framkvæmdirnar.

Meginreglan samkvæmt fjöleignarhúsalögunum er að kostnaður vegna sameignar skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta. Sem dæmi má nefna kostnað vegna viðhaldsframkvæmda á ytri byrði hússins, svo sem á útveggjum, þaki, göflum, ytra byrði glugga og útitröppum. Gler í gluggum, innra byrði glugga og svalahurðir falla hins vegar undir séreign og er því sérkostnaður íbúðareigenda.

Þar sem fjöleignarhúsalögin kveða á um ákveðnar formreglur við töku ákvarðana vegna viðhaldsframkvæmda er mikilvægt að eigendur fjöleignarhúsa kynni sér vel þessar reglur áður en út í framkvæmdir er farið.

Í Vikulokunum segir Dagur B. Eggertsson að reglur frá ríkinu geri það að verkum að það hafi tekið um 3 ár að skipuleggja um 450 íbúðir í Úlfarsárdal. Það er ekki rétt. Það er ekkert í reglum sem gerir það að verkum að þetta ferli taki 3 ár. Hér er ferillinn sem þetta tók ef farið er yfir fundargerðir borgarinnar:

1. Borgarráð 20.08.2015 tillaga mín um að deiliskipulag Úlfarsárdals verði endurskoðað, sjá lið 19

https://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5370

2. Borgarráð 15.10.2015 samþykkt að endurskoða deiliskipulagið sjá lið 21

https://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5378

3. Borgarráð 9.06.2016 samþykkt lýsing vegna uppbyggingar og stækkunar Úlfarsárdalshverfis sem kallar á heildarendurskoðun á deiliskipulagi hverfisins, liður 14

https://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5410

4. Borgarráð 11.05.2017, samþykkt að auglýsa breytingu á deiliskipulaginu, sjá lið 9

https://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5452

5. Borgarráð 5.10.2017, deiliskipulagið samþykkt (fjölgun um ca 450 íbúðir) sjá lið  19

https://reykjavik.is/fundargerdir/fundur-nr-5469

6. Borgarráð 12.10.2017 lóðavilyrði til Bjargs og Búseta, sjá liði 37 og 38

https://reykjavik.is/fundargerdir/fundur-nr-5470

7. Borgarráð 1.03.18 lagðir fram útboðsskilmálar v/Úlfarsársdals, frestað, liður 36

https://reykjavik.is/fundargerdir/fundur-nr-5493

8. Borgarráð 8.03.2018, samþykkt úthlutun lóða til Bjargs og Búseta, útboðsskilmálar samþ, sjá liði 34-36

https://reykjavik.is/fundargerdir/fundur-nr-5494

9. Borgarráð 15.03.18, liður 30, átakið íbúðir fyrir ungt fólk og fyrstu kaupendur, lóðir m.a. í Úlfarsárdal (frestað), samþykkt í borgarráði 12.04.18, liður 25

https://reykjavik.is/fundargerdir/fundur-nr-5495

https://reykjavik.is/fundargerdir/fundur-nr-5498

10. Lóðir í Úlfarsárdal auglýstar til sölu í byrjun apríl 2018

https://reykjavik.is/lodir-i-ulfarsardal

Það er einhver hluti lóðanna ekki byggingarhæfar alveg strax.

Ákveðnar formreglur gilda um boðun húsfunda og töku ákvarðana. Því er mikilvægt að rétt sé staðið að málum svo ákvörðun sé lögmæt og bindandi fyrir eigendur.

Aðalfundir

Samkvæmt lögum um fjöleignarhús skal aðalfundur húsfélags haldinn ár hvert fyrir lok aprílmánaðar.

Boða þarf til aðalfundar skriflega og með sannanlegum hætti með minnst 8 og mest 20 daga fyrirvara. Í fundarboði skal greina fundartíma, fundarstað og dagskrá. Þá skal geta þeirra mála sem ræða á og meginefni tillagna þeirra sem leggja á fyrir fundinn. Vilji eigandi fá mál tekið fyrir og til atkvæðagreiðslu á aðalfundi skal hann greina stjórn frá því skriflega með þeim fyrirvara að unnt sé að geta þeirra í fundarboði.

Á aðalfundi skulu fyrir tekin eftirtalin mál:
1. Skýrsla stjórnar og umræður um hana.
2. Framlagning ársreikninga til samþykktar og umræður um þá.
3. Kosning formanns.
4. Kosning annarra stjórnarmanna.
5. Kosning varamanna.
6. Kosning endurskoðanda og varamanns hans.
7. Framlagning rekstrar- og framkvæmdaáætlunar fyrir næsta ár.
8. Ákvörðun hússjóðsgjalda.
9. Mál sem tiltekin eru í fundarboði.
10. Önnur mál.

Almennir fundir

Á öðrum húsfundum en aðalfundi skal fjalla um þau mál sem tiltekin eru í fundarboði. Til almennra funda skal boða tryggilega með minnst 4 og mest 20 daga fyrirvara.

Almennir fundir eru haldnir:

1. Þegar stjórnin telur það nauðsynlegt.
2. Þegar þess er skriflega krafist af ¹/ 4 hluta félagsmanna annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta og skulu þeir jafnframt tiltaka þau málefni sem óskast rædd og tekin fyrir og afgreidd. Sinni stjórnin ekki án ástæðulauss dráttar þessari kröfu er viðkomandi eigendum rétt að boða sjálfir til fundarins og halda hann og telst hann þá löglegur að öðrum skilyrðum fullnægðum.
3. Þá skal halda fund í samræmi við ákvörðun fyrri fundar

Í fundarboði skal greina tíma og stað fundarins og þau mál sem fyrir verða tekin á fundinum og meginefni tillagna. Ekki er t.d. hægt að taka mál til atkvæðagreiðslu á húsfundi sem ekki hefur verið getið í fundarboði nema allir félagsmenn séu mættir og samþykkja það. Mismunandi er hve margir þurfa að samþykkja ákvörðun, hve margir þurfa að vera á fundi til að ákvörðun teljist lögmæt og hvernig kostnaður skiptist milli eigenda. Í næsta pistli mun ég fjalla um þessi atriði.

Með sannanlegum eða tryggilegum hætti

Eins og fram kemur hér að ofan á að boða til aðalfundar með sannanlegum hætti og til almennra funda með tryggilegum hætti. Það fer hins vegar mjög eftir atvikum og aðstæðum og jafnvel venjum í viðkomandi húsi hvað telst nægileg fundarboðun og hvernig skuli að henni standa. Í sumum tilvikum myndi nægja að hengja tilkynningu upp á viðeigandi stað í sameign hússins og/eða senda tölvupóst. Í öðrum tilvikum væri rétt að afhenda hverjum og einum eiganda fundarboð eða setja það í póstkassa viðkomandi. Í enn öðrum tilvikum þyrfti að vanda enn frekar til og senda boðun í ábyrgðarbréfi eða símskeyti.

Fundarboð – Ef félagsmaður býr ekki í húsinu 

Búi félagsmaður ekki í húsinu verður hann að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang sem senda skal fundarboð til óski hann eftir að fá það í hendur. Ástæðan er sú að það eru takmörk fyrir því, hversu mikla fyrirhöfn fundarboðendur eiga að leggja í til að hafa upp á fjarstöddum eigendum. Verður að gera þá kröfu til eigenda, sem annars staðar búa, að þeir tilkynni húsfélagi aðsetur sitt sem fundarboð má senda til og/eða netfang ef þeir vilja fá það sent þannig.

Rétt til fundarsetu

Æðsta vald í málefnum húsfélagsins er í höndum húsfundar. Allir eigendur og aðeins þeir eru félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss. Réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi eru órjúfanlega tengd eignarrétti að einstökum eignarhlutum. Enginn eigandi getur synjað þátttöku í húsfélagi eða sagt sig úr því nema með sölu eignarhluta síns.

Rétt til fundarsetu hafa félagsmenn, makar þeirra og sambúðarfólk. Maki eða sambúðaraðili getur farið með atkvæðisrétt fyrir félagsmann á fundi án sérstaks umboðs.

Þá má félagsmaður veita sérhverjum lögráða manni umboð til að mæta á fundi og greiða atkvæði. Skal umboðsmaður leggja fram á fundinum skriflegt og dagsett umboð. Slíkt umboð má hvenær sem er afturkalla.

Fundurinn getur heimilað leigjendum í húsinu og öðrum sem geta átt hagsmuna að gæta að sitja fundi og hafa þar málfrelsi en hvorki tillögu- né atkvæðisrétt.

Eitt atkvæði fylgir hverjum eignarhluta.

Fundarstjórn og fundargerð

Húsfundi er stjórnað af formanni húsfélagsins, en ef hann er ekki viðstaddur velur fundurinn sjálfur fundarstjóra úr hópi félagsmanna. Einnig getur húsfundur samþykkt að utanaðkomandi aðili t.d. lögmaður, stýri fundi. Rita skal fundargerð um meginatriði allra mála sem tekin eru fyrir og allar ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafa fallið ef því er að skipta. Skal fundargerðin lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Skal hún síðan undirrituð af fundarstjóra og a.m.k. einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hefur tilnefnt til þess. Fundargerðir skulu jafnan vera aðgengilegar fyrir félagsmenn og eiga þeir rétt á því að fá staðfest endurrit eða ljósrit þeirra. Nauðsynlegt er að fundargerð sé rituð, lesin upp og undirrituð enda gegnir fundargerðin mikilvægu hlutverki sem heimild um einstaka húsfundi og sönnun þess sem þar fór fram.

(Greinin birtist í Morgunblaðinu 14. ágúst 2017)

Framsókn og flugvallarvinir hafa allt kjörtímabilið gagnrýnt einstrengingslega þéttingar- og lóðaskortsstefnu meirihlutans í borgarstjórn og vangetu og viljaleysi meirihlutans við að fjölga félagslegum leiguíbúðum. Meirihlutinn hefur ekki viljað víkja frá stefnu sinni þó að neyðarástand ríki í húsnæðismálum bæði á almennum markaði og félagslegum, en umsækjendum á biðlista eftir félagslegum leiguíbúðum hjá Reykjavíkurborg hefur fjölgað um 50% á einu og hálfu ári.

Stefna meirihlutans í borgarstjórn undir forystu Dags B. Eggertssonar borgarstjóra hefur aukið verulega húsnæðisvandann í Reykjavík og búið til skort sem hefur leitt til hækkunar fasteignaverðs. Fasteignafélögin hafa ráðið ferðinni í borginni á lóðum sem hafa verið í höndum þessara félaga eða banka í mörg ár. Meirihluti borgarstjórnar tók afstöðu með fjármagnseigendum en ekki almenningi með einstrengingslegri þéttingar- og lóðaskortsstefnu sem lýsir sér í því að nær eingöngu yrði skipulagt og byggt á lóðum sem hafa verið í höndum annarra aðila en borgarinnar í mörg ár og með því að úthluta allt of fáum fjölbýlishúsalóðum. Eins og öllum átti að vera ljóst var nauðsynlegt að fara blandaða leið en ekki einblína eingöngu á þéttingu byggðar. Staðan í dag væri allt önnur ef það hefði verið gert og ef það hefði strax í upphafi kjörtímabilsins verið skipulögð meiri byggð í Úlfarsárdal þannig að strax hefði verið hægt að úthluta fjölbýlishúsalóðum þar. Það hefði í raun átt að gerast á síðasta kjörtímabili enda átti öllum að vera það ljóst hvernig ástandið var orðið og yrði næstu árin. Það hentaði hins vegar ekki stefnu meirihlutans í borginni.

Á fyrstu þremur árum kjörtímabilsins var aðeins úthlutað lóðum fyrir 14 fjölbýlishús með fleiri en fimm búðum, þar af var lóðum fyrir átta af þessum 14 húsum úthlutað nú á tímabilinu mars til maí 2017. Enn er því langt í land að þessi hús verði tilbúin enda er ekki byrjað að byggja megnið af þeim.

Dugleysi meirihlutans í borginni við lóðaúthlutanir hefur skapað mikinn vanda. Uppbygging hefur gengið hægt og eftirspurnin er langt umfram framboð, sem hefur haft í för með sér hærra húsnæðisverð. Lítið lóðaframboð borgarinnar og staðsetning húsnæðis á þéttingarreitum hefur leitt af sér hærra verð þar sem verið er að byggja á dýrustu stöðum borgarinnar, allt á kostnað unga fólksins sem hefur ekki ráð á því húsnæði sem er í boði.

Þrátt fyrir ástandið hefur borgarstjóri á fyrstu þremur árum kjörtímabilsins haldið hverja leiksýninguna á fætur annarri með glærusýningum þar sem hann þylur upp fleiri þúsund íbúðir í Reykjavík og lætur mynda sig skrifa undir endalaus lóðavilyrði alveg 10 ár fram í tímann á lóðum sem ekki eru byggingarhæfar. Á sama tíma hefur húsnæðisvandinn aldrei verið meiri í Reykjavík.

Frá því að núverandi meirihluti tók við vorið 2014 var lóð fyrir eitt fjölbýlishús með fleiri en fimm íbúðum úthlutað 2014, einni slíkri lóð var úthlutað 2015, fjórum slíkum lóðum 2016 og á tímabilinu mars til maí á þessu ári var átta lóðum úthlutað. Samkvæmt upplýsingum frá byggingarfulltrúanum í Reykjavík í byrjun júní var ekkert af húsunum á þessum lóðum sem var úthlutað á fyrstu þremur árum kjörtímabilsins komið lengra en byggingarstig 4, sem er fokheldi.

Þetta er nú öll framtakssemi meirihlutans í borginni á fyrstu þremur árum kjörtímabilsins í einum mesta húsnæðisvanda í Reykjavík í áratugi.

Það er skortur á húsnæði, það vantar minni íbúðir og húsnæðisverð er of hátt. Kannanir sýna að fólk á leigumarkaði vill kaupa en á ekki fyrir útborgun og nær ekki að leggja til hliðar. Nauðsynlegt er að styðja við óhagnaðardrifin leigufélög. Það þarf að auka fjölbreytni í húsnæðisvali og auka framboð húsnæðis. Vísbendingar eru um að breytt samsetning heimila muni ýta undir skort á íbúðum á höfuðborgarsvæðinu á næstu árum. Deilihúsnæði gæti verið hluti af lausninni.

Á fundi borgarstjórnar 21. nóvember 2017 lagði ég fram tillögu að kannaðir yrði möguleikar og grundvöllur á því að úthluta lóðum í Reykjavík fyrir deilihúsnæði. Tillagan var samþykkt og vísað til frekari vinnslu í starfshóp um ódýrari íbúðir, ungt fólk og fyrstu kaupendur.

Tillaga:

„Lagt er til að borgarstjórn samþykki að stofna stýrihóp sem kannar möguleika og grundvöll á því að úthluta lóðum í Reykjavík sem ætluð eru fyrir deilihúsnæði.“

Greinargerð:

„Lagt er til að borgarstjórn samþykki að stofna stýrihóp sem kannar möguleika og grundvöll á því að skipuleggja og úhluta lóðum í Reykjavík sem ætluð eru fyrir deilihúsnæði (house-sharing) til að auka fjölbreytni í húsnæðisvali og auka framboð. Kannað verði m.a. hvernig eignaform gæti verið mögulegt á slíku húsnæði t.d. hvort slíkt húsnæði gæti verið í eigu almennra leigufélaga, leigufélaga sem rekin eru án hagnaðarsjónarmiða  eða að eignarhald slíks húsnæðis væri í sameign þeirra sem þar búa. Hvort breyta þurfi lögum til að gera slíkt húsnæði mögulegt á Íslandi svo sem þeim reglum sem gilda um stofnframlög. Hvaða hópar kæmu til greina við búsetu í slíku húsnæði svo sem hvort eingöngu yrði miðað við ungt fólk eða fólk á öllum aldri, hvort um félagslegt eða almennt húsnæði væri að ræða o.s.frv. Til hliðsjónar er hægt að horfa til Old Oak byggingarinnar í London sem opnaði vorið 2016 sem vakið hefur athygli víða en þar er á ferðinni lík­lega eitt stærsta deilihús­næði (hou­se-share) sem vitað er um. Þar býðst hundruðum ungra Lund­úna­búa sem hafa orðið und­ir í hús­næðiskrepp­unni að leigja her­bergi og fá aðgang að tölu­verðri þjón­ustu. Þá er jafnframt hægt að líta til þekkingar Félagsstofnunar stúdenta við byggingu húsnæðis þar sem sameiginleg aðstaða er fyrir hendi fyrir þá sem leigja herbergi.“

Ástandið í húsnæðismálum í Reykjavík er mjög slæmt. Það vantar nokkur þúsund íbúðir inn á markaðinn. Meirihlutinn í borgarstjórn, þ.e. Vinstri græn, Samfylkingin, Píratar og Björt framtíð, eiga stóran þátt í því vegna einstrengislegrar þéttingar- og lóðaskortsstefnu sem hefur aukið verulega húsnæðisvandann í Reykjavík og búið til skort sem hefur leitt til hækkunar fasteignaverðs. Það er nefnilega ekki hægt níu árum eftir hrun að kenna hruninu eingöngu um heldur stefnu þessara fjögurra flokka.

Vegna íbúðaskortsins í Reykjavík sem rekja má af stærstum hluta til stefnu þessara flokka hefur fasteignaverð hækkað gríðarlega sem gerir ungu fólki nær ókleift að kaupa eigið húsnæði. Það þarf ekki mikla rökhyggju til að átta sig á því að aukið framboð íbúða var og er það eina sem raunverulega leysir vandann. Til að svo hefði mátt vera síðustu árin hefði meirihlutinn þurft að úthluta lóðum og víkja frá þéttingarstefnu sinni. Í stað þess var tímann látinn líða, öðrum kennt um og þulið í sífellu allt það sem á að byggja næsta áratuginn.

Uppbygging hefur gengið hægt enda tekur lengri tíma að byggja á þéttingarreitum eins og byggingaraðilar hafa ítrekað bent á og eftirspurnin er langt umfram framboð. Lítið lóðaframboð borgarinnar og staðsetning húsnæðis á þéttingarreitum hefur leitt af sér hærra húsnæðisverð þar sem verið er að byggja á dýrustu stöðum borgarinnar, allt á kostnað unga fólksins sem hefur ekki ráð á því húsnæði sem er í boði.

Lóðaframboð borgarinnar á fjölbýlishúsalóðum var skammarlega lítið á fyrstu þremur árum  kjörtímabilsins í borgarstjórn, þ.e. frá 1. júní 2014 til 1. júní 2017. Á þessu þriggja ára tímabili var einungis úthlutað lóðum fyrir 14 fjölbýlishús með fleiri en fimm íbúðum, þar af var lóðum undir 8 af þessum 14 húsum úthlutað á tímabilinu mars til maí 2017. Lóð undir eitt slíkt hús var úthlutað 2014, eitt slíkt hús 2015 og fjögur slík hús 2016. Enn er því langt í land að þessi hús verða tilbúin enda er ekki byrjað að byggja megnið af þeim.

Meirihluti borgarstjórnar tók afstöðu með fjármagnseigendum en ekki almenningi með einstrengislegri þéttingar- og lóðaskortsstefnu sem lýsir sér í því að nær eingöngu yrði skipulagt og byggt á lóðum sem hafa verið í höndum annarra aðila en borgarinnar í mörg ár og með því að úthluta alltof fáum fjölbýlishúsalóðum. Eins og öllum átti að vera ljóst var nauðsynlegt að fara blandaða leið en ekki einblína eingöngu á þéttingu byggðar. Staðan í dag væri allt önnur ef það hefði verið gert. Nú er látið að því liggja af fulltrúum þeirra flokka sem mynda meirihlutann í borgarstjórn að ástæðan fyrir þessum mikla húsnæðisvanda sé sú að ríkið hafi ekki afhent borginni lóðir. Það er fyrirsláttur enda á borgin nægt land til að byggja á. Það hentaði hins vegar ekki einstrengislegra þéttingarstefnu meirihlutans í borginni.

Ljóst er að tjónið á húsi Orkuveitu Reykjavíkur (OR) er gríðarlegt og enn er mörgum spurningum ósvarað. Nauðsynlegt er að upplýst verði hvernig brugðist var við skemmdum á húsinu frá byggingu þess, hvort hagsmuna eigenda OR hafi verið gætt þannig að hvorki var ástæða til að skoða og meta galla á húsinu fyrr eða hugsanlegan bótarétt og fyrningu. Þá þarf að kanna hvort tjónið hafi verið aukið með tómlæti og eigin sök með því að grípa ekki til aðgerða og úrbóta fyrr.

Upplýsingagjöf OR 
Það hefur verið furðulegt að fylgjast með upplýsingagjöf OR vegna málsins.Fyrst var látið líta svo út að grunsemdir um skemmdir á húsinu hefðu fyrst vaknað haustið 2015 þegar raki og mygla uppgötvaðist.

Föstudaginn 25. ágúst sl. tilkynnir OR að búið væri að eyða 460 milljónum í tilraunaviðgerðir vegna raka og myglu sem uppgötvaðist í september 2015 og það muni kosta 2-3 milljarða í viðbót að laga skemmdirnar.

Eftir að fyrrverandi forstjóri OR mætir í viðtal á RÚV laugardaginn 26. ágúst sl. og segir frá leka 2009 er sagt frá því í fréttum RÚV sunnudaginn 27. ágúst sl. að í skriflegu svari OR við fyrirspurn fréttastofu vegna ummæla hans sé ítrekað að fyrst hafi tekið að bera á raka og myglu í húsnæðinu haustið 2015.

Í fréttum RÚV mánudaginn 28. ágúst sl. viðurkennir OR svo, að fyrst hafi verið vart við leka árið 2004, þakið hafi lekið 2009 og aftur 2014 og skemmdir vegna myglu hafi fundust árið 2015. Ekkert er minnst á að klæðning, áfellur á þakköntum og vatnsbretti hafi verið farin að losna sex árum áður.

Tilllaga Framsóknar og flugvallarvina 31. ágúst sl.
Lagt er til að borgarráð samþykki að skipa sérstaka úttektarnefnd sem hefur það hlutverk að yfirfara viðbrögð og aðgerðir vegna skemmda á húsi Orkuveitu Reykjavíkur að Bæjarhálsi 1. Skoðað verði hvernig brugðist hefur verið við skemmdum á húsi OR að Bæjarhálsi 1 sem upp hafi komið frá byggingu hússins fram til september 2015 þegar raki og mygla uppgötvaðist.  Kannað verði hvort hagsmuna OR og eigenda þess hafi verið gætt í hvívetna þannig að hvorki hafi verið ástæða til að skoða og meta galla í húsinu fyrr en leki og raki uppgötvaðist í september 2015 né að metinn yrði hugsanlegur bótaréttur eða fyrning. Sérstaklega verði skoðað hvernig brugðist var við leka sem uppgötvaðist 2004 og 2009, hvað viðgerðir hafi farið fram, hvort ástandsúttekt hafi verið gerð og orsökin fundin og hvort talið hafi verið að þær viðgerðir sem fram fóru hafi verið að fullnægjandi þannig að engar vísbendingar væru um frekari leka eða skemmdir fyrr en raki og mygla uppgötvaðist í september 2015. Hvort skoðað hafi verið eða kröfur gerðar á þá aðila sem komu að byggingu hússins eða framleiddu eða seldu efni til byggingar hússins svo sem byggingaraðila, byggingarstjóra, aðalhönnuð, burðarþolshönnuð, tryggingarfélög, eftirlitsaðila, framleiðanda eða seljenda. Hvort  lagaleg staða og hugsanlegur bótaréttur hafi verið kannaður vegna galla á húsinu fram til ársins 2015 m.a. með tilliti til tómlætis eða fyrningar. Er sérstaklega óskað eftir að rætt verði við þá aðila sem unnu hjá OR fram til ársloka 2011 og sáu um fasteignir OR og viðhald þeirra.

Skýrsla Eflu 2009  
Sama dag og Framsókn og flugvallarvinir lögðu fram tillöguna í borgarráði var frumskoðun og mat Eflu frá maí 2009 um skemmdir á klæðningu og gluggum sett inn á heimasíðu OR. Í skýrslunni kemur m.a. fram að Efla telur að líkur séu á að um hönnunargalla sé að ræða, meta þurfi til hvaða aðgerða þurfi að grípa og ganga til viðræðna um úrbætur við verktaka og efnissala.

OR þarf að svara því hvernig brugðist var við skýrslunni að vatnsbretti, klæðning og áfellur á þakköntum væru farnar að losna frá, þ.e. hvort kannað var hvort rigningarvatn væri farið að komast í gegnum veðurhlíf útveggjar að byggingarefnum og hvort kröfur voru gerðar á þá aðila sem Efla bendir á að þurfi að gera. Ef það hefur ekki verið gert þá vantar upplýsingar um það af hverju ekki.

Framsókn og flugvallarvinir hafa óskað eftir upplýsingum um hvernig brugðist var við þeim atriðum sem fram koma í niðurstöðum skýrslunnar frá 2009 og nákvæmri sundurliðun á viðhalds- og framkvæmdarkostnaði.

Sala á fasteignum OR
Á árinu 2013 seldi OR fasteignirnar að Bæjarhálsi 1 á 5,1 milljarð. Í kaupsamningnum kemur fram að OR leigi fasteignirnar og hafi kauprétt af þeim. Í kaupsamningnum er tekið fram að samhliða honum geri aðilar leigusamning um hinar seldu eignir og teljist hann hluti af kaupsamningnum.

Í leigusamningum kemur fram að OR sjái um allan kostnað vegna viðhalds og endurbætur á fasteignunum sem og allan rekstrarkostnað hverju nafni sem hann nefnis svo sem öll opinber gjöld, skatta og þjónustugjöld þ. á m. fasteignaskatta, lóðarleigu, brunaiðgjöld og húseigendatryggingu.

Salan var hluti af hagræðingaráætlun OR „Planinu“ sem m.a. gekk út á að hækka orkuveitureikninga heimilanna, selja eignir, minnka viðhald og fækka starfsfólki.

Þessi kaupsamningur ber það hins vegar með sér að vera málamyndagerningur, þ.e. að frekar sé um að ræða lánasamning en kaupsamning, gerður í því skyni að fegra bókhaldið.

(Greinin birtist í Morgunblaðinu laugardaginn 9. september 2017)

Það hefur verið einkennilegt að fylgjast með upplýsingagjöf Orkuveitunnar vegna tjónsins á höfuðstöðvum OR að Bæjarhálsi 1.

Föstudaginn 25. ágúst sl. er eingöngu talað um myglu og raka sem uppgötvaðist í september 2015.

Eftir að fyrrverandi forstjóri OR mætir í viðtal á RÚV laugardaginn 26. ágúst og segir frá leka 2009 er sagt frá því í fréttum RÚV sunnudaginn 27. ágúst að í skriflegu svari OR við fyrirspurn fréttastofu vegna ummæla fyrrverandi forstjóra sé ítrekað að fyrst hafi tekið að bera á raka og myglu í húsnæðinu haustið 2015.

Í fréttum RÚV mánudaginn 28. ágúst upplýsir OR svo að fyrst hafi verið vart við leka árið 2004, þakið hafi lekið 2009 og aftur 2014 og skemmdir vegna myglu hafi fundust árið 2015.

Fimmtudaginn 31. ágúst er lögð fram tillaga Framsóknar og flugvallarvina í borgarráði og sama dag setur OR inn á heimasíðu OR frumskoðun og mat Eflu frá því í maí 2009 um skemmdir á klæðningu og gluggum.

Í skýrslu Eflu frá 2009 segir í kaflanum um niðurstöður og næstu skref: „Hvað varðar flögnun á málningu gluggalista er augljóst að um galla er að ræða. Óvenjulegt er að kítti sé notað með glerlistum í álgluggum sem þessum, leita þarf að ástæðum þess að þetta var gert. Hvað varðar los í vatnsbrettum, klæðningu og áfellum á þakköntum telur höfundur allar líkur á að um sé að ræða hönnunargalla. Fara þarf þó yfir frekari hönnunargögn en nú liggja fyrir og útreikninga til staðfestingar. Í framhaldi af því þarf að meta til hvaða aðgerða þarf að grípa til að tryggja festiþol vatnsbretta, klæðningar og áfella. Ganga þarf til viðræðna um úrbætur við verktaka og efnissala vegna ofannefndra skemmda.“

Eftir að hafa lesið skýrslu Eflu frá því í maí 2009 er ljóst að OR þarf að svara því hvort það hafi verið kannað hvort rigningarvatn væri farið að komast í gegnum veðurhlíf útveggjar að byggingarefnum miðað við það að vatnsbretti, klæðning og áfellur á þakköntum voru farnar að losna frá og hvort kröfur hafi verið gerðar á þessa aðila sem Efla bendir á að þurfi að gera. Ef þetta hefur ekki verið kannað þá vantar upplýsingar um það af hverju það var ekki gert.

Á fundi borgarráðs í dag lögðu Framsókn og flugvallarvinir fram fyrirspurn um eftirfarandi atriði:

1. Óskað er eftir upplýsingum frá Orkuveitu Reykjavíkur um það hvernig brugðist var við þeim atriðum sem fram koma í niðurstöðu Eflu verkfræðistofu maí 2009, skemmdir á klæðningu og gluggum vesturhúss, frumskoðun og mat, en mat Eflu var birt á heimasíðu OR 31. ágúst sl.
2. Óskað er eftir upplýsingum frá Orkuveitu Reykjavíkur um nákvæma sundurliðun viðhalds- og framkvæmdarkostnaðar vegna húseigna á Bæjarhálsi á árunum 2007-2014, þ.e. í hvaða viðhald eða framkvæmdir var farið nákvæmlega hvert þessara ára og á hvaða húsi og hvernig kostnaður vegna hvers verkþáttar skiptist, en upplýsingar um heildarkostnað hvers árs voru birtar á heimasíðu OR 31. ágúst sl.

Hér er tillaga Framsóknar og flugvallarvina og greinargerð sem lögð var fram á fundi borgarráðs 31. ágúst sl., sem rædd var í borgarstjórn 5. september sl.

http://blog.pressan.is/gudfinnajohanna/2017/09/01/tillaga-um-uttekt-a-or-husinu/

Hér er skýrsla Eflu frá maí 2009:

https://www.or.is/sites/or.is/files/skyrsla_eflu_vegna_skemmda_a_klaedningu_og_gluggum_fra_2009.pdf

Á fundi borgarráðs í gær lögðu Framsókn og flugvallarvinir fram tillögu þar sem lagt er til að borgarráð skipi sérstaka úttektarnefnd vegna galla á húsi Orkuveitunnar en Reykjavíkurborg á tæp 94% í Orkuveitunni. Þar sem ljóst er að tjónið á húsi OR að Bæjarhálsi 1 er gríðarlegt er nauðsynlegt að upplýst verði hvernig staðið var að málum eftir að leki kom upp í húsinu nokkrum árum áður en raki og mygla uppgötvaðist í september 2015.  Hvort hagsmuna OR og eigenda OR hafi verið gætt í hvívetna þannig að hvorki hafi verið talin ástæða til að skoða og meta galla í húsinu fyrr né að meta hugsanlegan bótarétt eða fyrningu. Þá þurfi að kanna hvort tjónið hafi verið aukið með tómlæti og eigin sök.  Tillögunni var frestað.

Tilllaga:

Lagt er til að borgarráð samþykki að skipa sérstaka úttektarnefnd sem hefur það hlutverk að yfirfara viðbrögð og aðgerðir vegna skemmda á húsi Orkuveitu Reykjavíkur að Bæjarhálsi 1. Skoðað verði hvernig brugðist hefur verið við skemmdum á húsi OR að Bæjarhálsi 1 sem upp hafi komið frá byggingu hússins fram til september 2015 þegar raki og mygla uppgötvaðist.  Kannað verði hvort hagsmuna OR og eigenda þess hafi verið gætt í hvívetna þannig að hvorki hafi verið ástæða til að skoða og meta galla í húsinu fyrr en leki og raki uppgötvaðist í september 2015 né að metinn yrði hugsanlegur bótaréttur eða fyrning. Sérstaklega verði skoðað hvernig brugðist var við leka sem uppgötvaðist 2004 og 2009, hvað viðgerðir hafi farið fram, hvort ástandsúttekt hafi verið gerð og orsökin fundin og hvort talið hafi verið að þær viðgerðir sem fram fóru hafi verið að fullnægjandi þannig að engar vísbendingar væru um frekari leka eða skemmdir fyrr en raki og mygla uppgötvaðist í september 2015. Hvort skoðað hafi verið eða kröfur gerðar á þá aðila sem komu að byggingu hússins eða framleiddu eða seldu efni til byggingar hússins svo sem byggingaraðila, byggingarstjóra, aðalhönnuð, burðarþolshönnuð, tryggingarfélög, eftirlitsaðila, framleiðanda eða seljenda. Hvort  lagaleg staða og hugsanlegur bótaréttur hafi verið kannaður vegna galla á húsinu fram til ársins 2015 m.a. með tilliti til tómlætis eða fyrningar. Er sérstaklega óskað eftir að rætt verði við þá aðila sem unnu hjá OR fram til ársloka 2011 og sáu um fasteignir OR og viðhald þeirra.

Greinargerð:

Reykjavíkurborg á 93,539% í Orkuveitu Reykjavíkur. Þar sem ljóst er að tjónið á húsi OR að Bæjarhálsi 1 er gríðarlegt er nauðsynlegt að upplýst verði hvernig staðið var að málum eftir að leki kom upp í húsinu nokkrum árum áður en raki og mygla uppgötvaðist í september 2015.  Hvort hagsmuna OR og eigenda þess hafi verið gætt í hvívetna þannig að hvorki var ástæða til að skoða og meta galla í húsinu fyrr né að meta hugsanlegan bótarétt eða fyrningu. Þá þurfi að kanna hvort tjónið hafi verið aukið með tómlæti og eigin sök.  Telji Reykjavíkurborg hins vegar að það sé ekki á valdsviði hennar að hlutast til um slík úttekt heldur sé það eingöngu á valdsviði stjórnar OR er lagt til að borgarráð skori á stjórn OR að láta slíka úttekt fara fram.

Föstudaginn 25. ágúst sl. hélt Orkuveitan blaðamannafund þar sem kynnt var að vesturhús  höfuðstöðva OR að Bæjarhálsi 1 væri illa farið af rakaskemmdum. Byggingarár hússins er 2002. Hafi starfsmenn OR orðið varir við raka og myglu í september 2015 og hafi tilraunaviðgerð hafist um mitt ár 2016. Nemi áfallinn kostnaður vegna skemmdanna 460 milljónum króna. Í júní 2017 hafi legið fyrir mat á árangri tilraunanna og valkostir um framhaldið verið kannaðir. Sex leiðir hafa verið skoðaðar og sé áætlaður kostnaður vegna þeirra á bilinu 1.500-3.020 mkr. OR hafi farið þess á leit við Héraðsdóm Reykjavíkur að dómkvaddur matsmaður verði fenginn til að meta ástæður skemmdanna og tjónið af þeim sem verði að því að meta lagalega stöðu OR og hugsanlegan bótarétt. Ráðgjafar OR í verkefninu eru Efla Verkfræðistofa og VAHANEN Group frá Finnlandi. Einn af burðarþolshönnuðum hússsins starfar hjá Eflu.

Í viðtali á visir.is 26. ágúst sl.er haft eftir Þorvaldi Gissurarsyni forstjóra ÞG verk sem setti upp klæðningu hússins að sér þyki einkennilegt að í öllu ferlinu hafi OR aldrei haft samband við ÞG Verk.

Í fréttum RÚV 26. ágúst sl. kemur fram að Guðmundur Þóroddsson, fyrrverandi forstjóri Orkuveitunnar telur að rekja megi ástand hússins til skorts á viðhaldi vegna sparnaðaraðgerða Orkuveitunnar eftir hrun. „Skorts á viðhaldi og að bregðast ekki við,“ segir Guðmundur í samtali við fréttastofu. „Ég skoðaði þetta nú aðeins eftir að þú hringdir í mig og mér er sagt að menn hafi vitað að húsið lak 2009 og  þá hafi strax verið farið í það að þétta það að einhverju leyti, en ekki verið til fé til þess að halda því verki áfram.“

Í fréttum RÚV 27. ágúst sl, er vísað til ummæla Guðmundar Þóroddssonar að það hafi legið fyrir síðan 2009 að húsið læki. Í fréttinni er tekið fram að í skriflegu svari OR við fyrirspurn fréttastofu vegna ummæla hans sé ítrekað að fyrst hafi tekið að bera á raka og myglu í húsnæðinu haustið 2015.

Í fréttum RÚV 28. ágúst sl. upplýsir upplýsingafulltrúi OR að fyrst hafi verið vart við leka árið 2004, þakið hafi lekið 2009 og aftur 2014 og skemmdir vegna myglu hafi fundust árið 2015.

Engin sýni voru tekin úr sjónum á tímabilinu 20. júní til 5. júlí meðan skólp rann út í sjóinn vegna bilunar í neyðarlúgu skólphreinsistöðvarinnar við Faxaskjól. Um er að ræða lengstu og alvarlegustu bilun sem orðið hefur á skólphreinsikerfinu frá upphafi. Það var fréttastofa RÚV sem upplýsti um málið miðvikudaginn 5. júlí sl.

Á heimasíðu Veitna segir að bilunin hafi verið tilkynnt til Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur þegar hún kom upp.

Í fréttum RÚV föstudaginn 7. júlí sl. kom fram að Heilbrigðiseftirlit Reykjavíkur sendi ekki út tilkynningu vegna bilunarinnar og Veitur, dótturfélag Orkuveitunnar, sem rekur dælustöðina, greindi ekki frá biluninni fyrr en eftir að sagt var frá henni í fréttum RÚV. Haft var eftir umhverfisstjóra Orkuveitunnar í fréttinni að ákvörðun um hvort tilkynnt er um mengunarhættu sé á forræði heilbrigðiseftirlitsins.

S. Björn Blöndal formaður borgarráðs sagði í fréttum RÚV föstudaginn 7. júlí sl. að heppilegra hefði verið að láta fólk vita og Dagur B. Eggertsson borgarstjóri sagði í fréttum RÚV laugardaginn 8. júlí sl., þremur dögum eftir að málið var upplýst í fréttum RÚV, að hann hafi fyrst frétt af skólpmengun við Faxaskjól í fjölmiðlum, þótt skólpdælukerfi borgarinnar hafi verið bilað dögum saman og mörg hundruð milljónir lítra af skólpi hafi flætt í fjöruna.

Enn er mörgum spurningum ósvarað. Af hverju voru engin sýni tekin á tímabilinu 20. júní til 5. júlí? Af hverju varð þessi bilun? Mátti ekki sjá hana fyrir? Hvernig hafði viðhaldinu verið sinnt? Af hverju var ekkert tilkynnt, var það vegna þess að þetta var ekki vaktað og engin sýni tekin á tímabilinu 20. júní til 5. júlí? Af hverju vissi borgarstjóri, sem er æðsti embættismaður borgarinnar, ekkert um málið? Voru lög um upplýsingarétt um umhverfismál brotin og upplýsingastefna borgarinnar? Þessum spurningum er enn ósvarað. Framsókn og flugvallarvinir munu óska eftir því á næsta fundi borgarráðs að þeim verði svarað en engir fundir hafa verið haldnir með borgarfulltrúum um málið. Borgarráðsfundur verður haldinn fimmtudaginn 20. júlí nk.

Í fréttum RÚV miðvikudaginn 5. júlí sl. var greint frá því að 750 lítrar af óhreinsuðu skólpi væri að flæða á hverri sekúndu út í hafið við Faxaskjól í Reykjavík og hafi gert í 10 sólahringa vegna bilunar í neyðarlúgu skólpdælustöðvarinnar. Sýni sem Heilbrigðiseftirlit Reykjavíkur tók 14. og 19. júní sl. hafi ekki gefið tilefni til að gefa út aðvörun en gildin úr þeim sýnum hafi verið undir þeim mörkum sem eru sett við baðstaði í náttúrunni þannig að ekki hafi verið ástæða til að hafa áhyggjur af heilsu fólks við þær aðstæður. Til standi að taka sýni daginn eftir eða 6. júlí og meta stöðuna upp á nýtt.

Í fréttum RÚV fimmtudaginn 6. júlí sl. var upplýst að óhreinsað skólp renni ekki lengur í sjóinn við dælustöðina við Faxaskjól eftir bráðabirgðaviðgerð. Sýni hafi verið tekið.

Í fréttum RÚV föstudaginn 7. júlí sl. var greint frá því að í sýnunum sem tekin voru 6. júlí var saurgerlamengun yfir viðmiðunarmörkum austan megin í fjörunni við Ægisíðu skammt frá skólpdælistöðinni við Faxaskjól en undir viðmiðunarmörkum vestan megin við stöðina við Faxaskjól. Þá segir í fréttinni: „Allar dælur í skólpdælustöðinni við Faxaskjól voru meira og minna óvirkar í 10 sólarhringa og óhreinsað skólp úr stórum hluta höfuðborgarsvæðisins flæddi í fjöruna. Til samanburðar má geta að það tæki tæpa klukkustund að fylla Laugardalslaugina af skólpi miðað við rennslið sem verið hefur. Gagnrýnt hefur verið að hvorki var varað við klóakmengun né tilkynnt um bilun í skólpdælustöðinni. Enn hefur ekki verið greint frá biluninni á vef Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur, en nú rétt fyrir fréttir var greint frá niðurstöðu sýnatökunnar á vefnum. Engin tilkynning er um bilunina á vef Reykjavíkurborgar og Orkuveita Reykjavíkur greindi ekki frá henni fyrr en eftir að fjallað var um málið í fréttum RÚV. Búið er að gera við dælustöðina til bráðabirgða en óvíst er hvenær varanlegri viðgerð lýkur.“