Lausnin á húsnæðisvandanum er ekki almenni leigumarkaðurinn. Almenni leigumarkaðurinn er dýrasti og óöruggasti kosturinn. Lausnin felst heldur ekki í hækkun húsaleigubóta á almenna leigumarkaðnum enda mun það bara hafa í för með sér hækkun á húsaleigu. Frá árinu 2011 hefur eftirspurn eftir leiguhúsnæði verið langt umfram framboð og leiguverð hækkað verulega. Á heimasíðu Neytendasamtakanna má sjá að leiguverð hækkaði um 37% frá 2011 til 2014.

Það er staðreynd að það er óhagstætt að leigja íbúð í Reykjavík og er það mat hagfræðideildar Landsbankans að leiguverð þyrfti að lækka um þriðjung til að það væri hagstæðrar að leigja en kaupa.

Það er staðreynd að það vantar á bilinu 500-1000 félagslegar leiguíbúðir í Reykjavík. Það er líka staðreynd að það vantar um 1000 stúdentaíbúðir. Það er líka staðreynd að margir sem eru á almenna leigumarkaðnum eru að greiða húsaleigu langt umfram það sem þeir hafa ráð á. Vandamálið er að ákveðinn hópur eins og t.d. ungt fólkt á ekki eigið fé og kemst ekki í gengum greiðslumat þó svo að það greiði meira í leigu en það væri að greiða af eigin húsnæði. Bæði húsnæðisverð og leiguverð er of hátt fyrir þennan hóp.

Byggingarkostnaður undir 300.000 pr. fm

Í grein velferðarráðherra sem birtist á Eyjunni í gær segir: „Ég hef oft nefnt drauminn minn um húsnæði undir 300 þúsund krónum fermetrinn og ýmsir talið hann ansi fjarri lagi.  Það væri varla hægt að fá litla íbúð undir 30 milljónum króna hvað þá heilt einbýlishús.“

Í skýrslu Capacent frá 26. febrúar 2014 „Greining á fasteignamarkaði í Reykjavík 2013/2014“ kemur fram á bls 26 að meðaltalsbyggingarkostnaður í Reykjavík, með lóð, sé 274.000 á fermetra að teknu tilliti til fjármagnskostnaðar á byggingartíma.

Í Viðskiptablaðinu 20. apríl sl. kom fram að byggingarkostnaður hefði hækkað lítillega eða um 2,7% á síðustu 12 mánuðum. Þá kom fram í Viðskiptablaðinu 20. júlí 2015 að byggingarkostnaður hefði hækkað um 3,3% milli mánuða. Ástæðan fyrir að vísitala byggingarkostnaðar hækkaði mikið í júlí var vegna nýgerðra kjarasamninga iðnaðarmanna og verkafólks. Þá kemur fram að á síðustu 12 mánuðum hafi vísitala byggingarkostnaðar hækkað um 6%.

Á heimasíðu Þjóðskrár undir “verðsjá fasteigna“ er að finna upplýsingar um kaupverð fasteigna. Þar kemur fram að meðaltalskaupverð íbúðarhúsnæðis í Reykjavík fyrstu 6 mánuði ársins í fjölbýli var pr. fm rúmlega kr. 316.000 en í sérbýli rúmlega kr. 274.000.

Þegar byggt er og selt á almennum markaði er húsnæði eðli málsins samkvæmt selt á hærra verði en sem nemur byggingarkostnaði. Markaðurinn og ávöxtunarkrafa seljanda ræður verði.

Algengt leiguverð á 2ja herbergja íbúðum í Reykjavík er á bilinu 150.000-180.000, 3ja herbergja íbúðum frá 190.000-230.000 og 4ra herbergja íbúðum frá 230.000-265.000.

Ef maður skoðar íbúðir sem nú eru til sölu þá er verðið á 50-60 fm íbúðum almennt á bilinu 20-28 millj. Verðið á nýjum 50-55 fm íbúðum í miðbænum er á bilinu 31,5-32,9 millj.

Ef miðað er við að byggingarkostnaður sé 300.000 pr.fm þá er byggingarkostnaður fyrir 50 fm kr. 15 millj. og 60 fm kr. 18 millj. Þeir sem ég hef rætt við og til þekkja hafa sagt mér að byggingarkostnaðurinn sé enn almennt undir því verði. Auðvitað er hann hærri þegar byggt er á dýrum stöðum/lóðum en eins og fram kemur í skýrslu Capacent sé í Reykjavík dýrast að byggja og kaupa í 101 og 107.

Leiðir til að lækka byggingarkostnað

Samtök iðnaðarins hafa bent á leiðir til að lækka byggingarkostnað. Hafa þau bent á að lóðaverð sé of hátt  og framleiðslukostnaður íbúðarhúsnæðis hafi aukist vegna hækkunar á efniskostnaði og aukinna krafna í byggingarreglugerð.  Með því að lækka lóðagjöld og gera breytingar á byggingarreglugerð sé hægt að lækka byggingarkostnað að meðaltali um 4-6 milljónir á hverja íbúð af stærðinni 80-120 fm.

http://www.si.is/upplysingar-og-utgafa/leidari-si/laekkun-byggingarkostnadar-tillogur-si-partur-af-kjarasamningum

En hver er vandinn og hvernig er hægt að leysa hann

Orsök vandans er margþættur. Sem dæmi má nefna að lítið var byggt árin eftir hrun, það vantar minni íbúðir, fjöldi íbúða eru notaðar í túristaleigu, Reykjavíkurborg hefur ekki staðið sig í því síðustu 5 árin að fjölga félagslegum leiguíbúðum og þ.a.l. vantar á bilinu 500-1000 félagslegar leiguíbúðir, auk þess sem lóðir hefur vantað undir stúdentaíbúðir. Reykjavíkurborg hefur t.d. lofað því að fjölga félagslegum leiguíbúðum um 500 á næstu 5 árum og úthluta lóðum undir 1.100 stúdentaíbúðir.  Ákveðnir hópar t.d. ungt fólk á ekki eigið fé, kemst ekki í gegnum greiðslumat og leigir íbúðir langt umfram greiðslugetu.

Fyrir utan að það vantar 500-1000 félagslegar leiguíbúðir í Reykjavík og a.m.k. 1.000 stúdentaíbúðir vantar minni ódýrari íbúðir sem fólk hefur ráð á, annað hvort til að kaupa, leigja eða kaupa búseturétt í.

Lausnin á vanda þeirra sem ekki geta keypt húsnæði og leigja á almennum markaði án þess í raun að ráða við leiguverðið, felst í að það séu byggðar ódýrar íbúðir sem annað hvort er hægt að kaupa eða íbúðirnar væru í eigu svokallaðs „non profit“ félags þannig að hægt væri að kaupa búseturétt eða leigja hjá svokölluðu non profit húsnæðissamvinnufélagi eða leigufélagi. Ef fólk á ekki eigið fé og eingöngu er hægt að fá húsnæðislán fyrir 80-85% af kaupverði þá verður vandinn áfram til staðar hjá hluta hópsins við að kaupa íbúð eða búsetuétt en ekki að leigja hjá non profit félagi.

Eins og samtök iðnaðarins hafa bent á þarf að lækka lóðarverðið og endurskoða byggingarreglugerð til að ná kostnaðinum niður. Þá vantar lóðir undir slíkt verkefni og aðila til að framkvæma slíkt.

Vilji er allt sem þarf

Ef það á að byggja ódýrar íbúðir þá þarf vilja og það þarf að framkvæma hlutina. Það þarf lóðir og það þarf lóðir sem hægt er að byggja ódýrt á. Þá þarf að byggja minni íbúðir.

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 er gert ráð fyrir að megnið af þeim íbúðum sem á að byggja verði byggðar vestan Elliðaáa. Hins vegar eru flestar þær lóðir sem eru eða verða byggingarhæfar í Reykjavík á næstunni í höndum annarra aðila en Reykjavíkurborgar, þ.e. verktaka/banka/fasteignafélaga. Það má alveg gera ráð fyrir að þessir aðilar séu ekki að fara byggja og selja ódýrar íbúðir.

Þessu tengdu lögðu borgarráðsfulltrúar Framsóknar og flugvallarvina og Sjálfstæðisflokks fram eftirfarandi bókun á fundi borgarráðs 13. ágúst sl.:

„Forsendubrestur hefur orðið í samningi Fram við Reykjavíkurborg þar sem ein af forsendunum var að hverfið yrði15.000 manns en fallið hefur verið frá því. Sú ákvörðun hefur áhrif á upprunalegar hugmyndir Fram um starfsemi í hverfinu. Standa þarf við gerða samninga gagnvart félaginu og leysa málið í samstarfi borgarinnar og Fram því uppbygging skóla- og íþróttamannvirkja í Úlfarsárdal þolir ekki lengri bið. Á sama tíma og ákveðið er að minnka hverfið er húsnæðisskortur í Reykjavík með þeim áhrifum að bæði kaup- og leiguverð þrýstist óeðlilega hratt upp með slæmum afleiðingum fyrir fólk í húsnæðisleit. Liður í því að leysa úr því ástandi er aukið lóðaframboð til að takast á við mikla eftirspurn eftir húsnæði. Með því að fjölga lóðum og þar með íbúðum í Úlfarsársdal væri bæði hægt að takast á við vanda í húsnæðismálum og standa við gerða samninga við Knattspyrnufélagið Fram.“