*Þessi pistill birtist fyrst á Patreon síðu minni þar sem mínir velunnarar fengu aðgang að honum fyrst. Þú getur styrkt bóka- og greinarskrif mín um íslensk efnahagsmál á Patreon.com. $3 á mánuði veita þér aðgang að öllum pistlum og bætirðu $2 við sendi ég þér eintak af fyrstu bók minni þegar hún verður tilbúin (ca. hálfnaður!)*

———————–

Það er rætt um leiguþak á Íslandi. Ásmundur Einar Daðason, félags- og jafnréttismálaráðherra vill skoða upptöku einhvers konar slíks kerfis. Sölvi Blöndal, efnahagsráðgjafi GAMMA, varaði við slíku og benti, réttilega, á að harðar verðtakmarkanir á vöru leiði venjulega til skorts á henni.

Báðir hafa nokkuð til síns máls. Það er rétt hjá Sölva að óhreyfanlegt leiguþak væri slæm hugmynd, einmitt vegna þess að gæði og magn af leiguhúsnæði myndi einfaldlega dragast saman eða færast yfir á svarta markaðinn. En Ásmundur hefur rétt fyrir sér í því að auka þarf húsnæðisöryggi leigjenda á Íslandi.

Það er hægt að leysa bæði vandamálin á sama tíma. Það eina sem þarf að gera er að læra af þróuðustu leigumörkuðunum í Evrópu.

Leigubremsa en ekki leiguþak

Í þýskumælandi Evrópu (Þýskaland, Austurríki, Sviss: DACH löndin) eru einir af þróuðustu leigumörkuðum með húsnæði í heiminum.  80% af húsnæði í Zurich í Sviss, þaðan sem þessi orð eru skrifuð, er leiguhúsnæði. Hér er venjan að leigja frekar en að kaupa.

Í öllum DACH löndunum er einhvers konar leigubremsa (þ. Mietbremse). Minn leigusali – eigandi íbúðarinnar sem ég bý í er lífeyrissjóður – má t.d. aðeins hækka leiguna ef eitt af þremur eftirfarandi skilyrðum er uppfyllt: almennt verðlag hækkar (verðbólga á sér stað), hann endurnýjar íbúðina (t.d. nýtt eldhús, nýir gluggar, nýtt baðherbergi), eða vaxtastig hækkar. Ég get líka beðið um lækkun á leigu ef t.d. vaxtastig lækkar. Breyting á almennu leiguverði á leigumarkaði er ekki nóg ástæða til þess að hækka eða lækka leiguna hjá mér.

Nóg framboð af langtímaleiguhúsnæði

Fyrir mig sem leigjanda veitir þetta kerfi mér húsnæðisöryggi því út af leigubremsunni hef ég ágæta vissu um hver mín leiga verður næstu árin. Ég get því auðveldlega gert áætlanir um minn húsnæðiskostnað mörg ár fram í tímann.

Leigusalar sem hugsa til skamms tíma (1-5 ár) í senn eða eru mjög skuldugir eru eðlilega ekki sáttir við leigubremsuna. En langtímaleigusalar með hátt eiginfjárhlutfall í sínum fjárfestingum eru það mun frekar. Og húsnæðiskerfið hér í Sviss hefur enda byggst upp með langtímaleigu í huga, t.d. með leigubremsunni og háum skatti á hagnað vegna endursölu á húsnæði ef þú selur það of snemma eftir að þú kaupir það.

Langstærstu leigusalarnir á svissneskum húsnæðismarkaði eru lífeyrissjóðir, (líf)tryggingafélög og langtímafjárfestingarsjóðir á vegum bankanna. Þessir leigusalar eru sáttir við leigubremsuna því þótt hún takmarki getu þeirra til að geta hækkað leiguna til skamms tíma er þeim tryggt nægilega mikið vald til þess að geta hækkað leiguna t.d. ef verðbólga á sér stað eða ef þeirra fjármagnskostnaður eykst.

Þetta tryggir þeim getu til þess að ná langtímaávöxtunarmarkmiðum sínum, enda hugsa allir þessir fjárfestar með sér að eiga húsnæðið og leigja það út í marga áratugi. Og þeir geta að sjálfsögðu leigt húsnæðið út í upphafi á markaðsverði, það er aðeins eftir undirritun leigusamnings að leigubremsan verður virk.

Ef hins vegar óhreyfanlegt leiguþak væri á leiguhúsnæðismarkaði myndu þessir fjárfestar ekki snerta við því að byggja, eiga og reka leiguhúsnæði.

Vel útfærð leigubremsa er góð hugmynd

Markaðir virka best þegar þeir eru sanngjarnir, þ.e. að hvorki kaupandi né seljandi hafi yfirburðarsamningsstöðu yfir hinum. Markaðsbrestir þróast t.d. á einokunar- eða einkeypismörkuðum og m.a. þess vegna eru hagfræðingar svo hrifnir af samkeppnismörkuðum þar sem enginn hefur teljandi vald yfir neinum öðrum.

Í dag er réttur leigjenda á íslenskum leigumarkaði of veikur. Það þarf að laga það. En óhreyfanlegt leiguþak er ekki rétta leiðin því hún færir leigutakanum of mikið vald svo markaðsbresturinn – skortur á langtímaleiguhúsnæði – er ekki lagfærður.

Við viljum ekki fara úr einum öfgum yfir í aðra. Vel útfærð leigubremsa er það sem íslenskur leigumarkaður þarf.