*Þessi pistill birtist fyrst á Patreon síðu minni þar sem mínir velunnarar fengu aðgang að honum fyrst. Þú getur styrkt bóka- og greinarskrif mín um íslensk efnahagsmál á Patreon.com. $5 á mánuði veita þér aðgang að öllu efni á síðunni + frítt eintakt af fyrstu bók minni þegar hún verður tilbúin*

———–

Það er vinsælt hjá stjórnmálamönnum að ýta undir íbúðaeign, má nánast segja að það sé hluti af íslenska draumnum.

Ein af birtingarmyndum þessa eru ýmis konar úrræði fyrir fasteignakaupendur þegar kemur að fasteignakaupum: þeir fá vaxtabætur, lögfestum veðhlutföllum er breytt (munið 90% lán ÍLS á sínum tíma) og ýmis konar úrræði sem öll eiga að hjálpa þeim að kaupa þak yfir höfuðið. Á leigumarkaði fá þeir líka húsaleigubætur.

Allt eru þetta úrræði fyrir eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins. Á sama tíma er minna um það að framboð af húsnæði sé tryggt eða að framboðshliðinni sé almennt gert auðvelt að bregðast við breytingum á eftirspurnarhliðinni.

Sjálfsagt má ímynda sér að það sé vinsælla í augum stjórnmálamanna að ýta undir eftirspurnarhliðina á markaðinum því það er meira áberandi í augum almennings (kjósenda). Væru þeir „gerðir sekir um“ að ýta undir framboðshliðina myndi sjálfsagt einhver standa upp og spyrja hví væri verið að hjálpa fyrirtækjum (á borð við byggingarverktaka) þegar almenningur sæti eftir.

Framboðshlið húsnæðismarkaðarins berst hins vegar við ýmis konar opinber afskipti.

Fyrst ber að nefna hátt vaxtastig í boði 3,5% ávöxtunarviðmiðs lífeyriskerfisins sem síst er hvatning fyrir sjóðina að berjast fyrir uppbyggingu húsnæðis því það yrði að ná a.m.k. þessari raunávöxtun. Hér í Sviss er viðmiðið 1,75% NAFNávöxtun og lífeyrissjóðir gera ekki annað en að fá byggingarverktaka til að byggja fyrir sig húsnæði sem þeir svo kaupa og leigja út. Ímyndið ykkur hvað myndi gerast fyrir vilja lífeyrissjóða til að byggja húsnæði ef þetta viðmið yrði lækkað? Eða þeir jafnvel gerðir skyldugir til að eiga hluta af eignasafni sínu í formi fasteigna sem þeir hafa sjálfir fjármagnað uppbyggingu á (eins og stungið er upp á hér)? Þá fyrst fengju byggingaverktakar fjármagn og örugga kaupendur: lífeyrissjóðina sjálfa!

(Og, já, lífeyrisréttindi úr almenna lífeyriskerfinu gætu auðveldlega minnkað við slíkt en það myndi ekki hindra ríkissjóð frá því að geta borgað út hvaða lífeyrisréttindi, þ.e. krónutölu, sem er).

Annað vandamál er hátt vaxtastig almennt. Jafnvel þótt 3,5% viðmiðið myndi minnka er vandamálið enn hið sama: húsnæði er háveldisframleiðslufjármagn og sem slíkt er vaxtakostnaður hlutfallslega meira áberandi hluti framleiðslukostnaðar en þegar kemur að öðru fjármagni, t.d. birgðum. Háir vextir, drifnir áfram af peningastefnu Seðlabankans sem er bitlaus vegna almennrar verðtryggingar á húsnæðislánum, eru því síst framleiðsluhlið húsnæðismarkaðarins til framdráttar. Verðtryggingin er svo vitanlega vandamál á eftirspurnarhliðinni því hún platar lántaka til að kaupa of dýra eign sem þeir hafa í raun ekki efni á: verðtryggð lán eru dæmi um „negative amortization“ lán (höfuðstóllinn er hækkaður í stað þess að vaxtakostnaður sé að fullu greiddur) sem fyrir hinn almenna lántaka, eins og fjármálaráðuneyti Georgia ríkis Bandaríkjanna orðaði það, „er ekki mælt með og má jafnvel líta á sem lánastarfsemi sem byggist á þjófnaði eða misnotkun, sérstaklega á lánum sem eru með háa vexti, uppgreiðslugjöld, eða önnur misbeitandi sérkenni.“

Þriðja vandmálið er svo vitanlega landrými. Séu t.d. takmarkanir frá hinu opinbera þegar kemur að því að skipuleggja byggingarland má búast við að skortur á framboðshlið fasteignamarkaðarins eigi sér stað. Þessar takmarkanir geta verið margs konar, allt frá beinum skipulagsákvæðum („þessi reitur skal vera iðnaðarhúsnæði en alls ekki íbúðarhúsnæði“), út í t.d. hæðartakmarkanir á húsum, sem er t.d. raunin í París (vegna stílsins) og í miðbæ Reykjavíkur, vegna Reykjavíkurflugvallar (vegna aðflugs). Stundum er ekkert hægt að gera í þessu, t.d. er Stokkhólmur byggður á eyjum (takmarkað landrými) meðan Chicago er þekkt fyrir þenslu þéttbýlissvæðisins. Reykjavík er svo vitanlega skagi með náttúrulega takmörkuðu landrými – sem gerir landrýmið í kringum og undir Reykjavíkurflugvelli vitanlega einkar verðmætt sem byggingarland.

Allar þær ástæður sem geta verið fyrir því hví stjórnvöld takmarka landframboð geta verið fullkomlega eðlilegar og ásættanlegar, t.d. myndi París líta allt öðruvísi út, og sjarmörinn annar, ef þar væru ekki strangar reglur um stílbragð húsa. Það sama má segja um húsnæði hér í Zurich, en margar byggingar eru friðlýstar söguminjar sem varla má negla nagla í. Þetta getur verið ljómandi góð hugmynd: ekki allt sem er vert að gera lítur vel út í Excel.

Þess aukin heldur má búast við því að landrými verði mikilvægari hluti húsnæðisverðs þegar borgir stækka og þróast. Það er algengt í stærstu borgum heims að land, þ.e. staðsetning, húsnæðisins getur verið 60-80% af virði þess. Það gildir um byggingarnar sem eru við stöðuvatnið hér í Zurich eða í kringum aðaljárnbrautarstöðina. Staðsetning nær og nær efnahagslífi viðkomandi borgar verður líka mikilvægari og mikilvægari eftir því sem borgin stækkar því það dregur úr ferðatíma til og úr vinnu. Hér er t.d. dæmi um það fyrir New York:

En nú getum við aftur skoðað áhrifin af því að hið opinbera ýti undir eftirspurnarhlið húsnæðismarkaðarins frekar en framboðshliðina.

Venjulega á framboðshliðin mjög erfitt að bregðast við breytingum á eftirspurnarhliðinni. Það verður að finna byggingarland, það verður að finna fjármagn, það verður að hanna húsnæðið og það verður að byggja það! Þetta getur auðveldlega tekið mörg ár að klára.

Þess vegna er framboð á húsnæði mjög óteygt (e. inelastic) til skamms tíma: það breytist mjög lítið frá ári til árs. Það má setja fram sem lóðrétt (til einföldunar) framboðsfall á magn-verð grafinu. Á sama tíma er eftirspurn teygnari, fólk getur t.d. ákveðið á nokkrum vikum eða mánuðum hvort það vilji kaupa íbúð eða ekki. Það þýðir þá að eftirspurnarfallið (blá lína) er með meiri halla en framboðsfallið (rauð lína).

Ef stjórnmálamenn einbeita sér svo að því að aðstoða helst kaupendur við að kaupa íbúð en láta framboðshliðina afskiptalausa eða gera henni jafnvel lífið leitt gerist helst þetta: húsnæðisverð hækkar – og þeir græða helst sem áttu húsnæði áður en það hækkaði!

Þetta eru skammtímaáhrifin, en þau geta, vegna þess að framboðshliðin þarf langan tíma til að bregðast við breytingum á eftirspurnarhliðnni, verið mörg ár að koma fram.

Annarrar umferðar áhrifin eru svo þau að framboðshliðin bregst loksins við: framboð á húsnæði eykst (rauða línan færist út á grafinu, svona í sinni einföldustu mynd). Séu engar breytingar á eftirspurninni á sama tíma (sem gerist aldrei, t.d. vegna þess að hagkerfi stækka og tekjur fólks aukast o.s.frv., en við skulum samt ímynda okkur það til einföldunar) endar húsnæðisverðið á því að vera jafnt verðinu sem það var áður þegar jafnvægi var til staðar: það lækkar þegar framboðið eykst.

Hafið í huga að jafnvægi á húsnæðismarkaði myndast þar sem (metinn) byggingarkostnaður er jafn (metnu) markaðsverði húsnæðis, plús álagning sem byggingarverktakinn tekur vegna áhættu, þróunarvinnu, o.s.frv. Almennt gildir að ef byggingarkostnaður er lægri en húsnæðisverð er húsnæði byggt, ef því er öfugt farið er húsnæðið ekki byggt.

Því ætti, í hinu yndislega stöðuga jafnvægi, að gilda að byggingarkostnaður = húsnæðisverði. Þetta stöðuga jafnvægi næst vitanlega aldrei en það er samt gott að átta sig á þessu því það leiðir okkur í átt að þeirri ályktun að í staðinn fyrir að ýta undir eftirspurnarhlið markaðarins eiga stjórnvöld að einbeita sér að því að lækka byggingarkostnað húsnæðis og stytta viðbragðstímann sem framboðshliðinn þarf til að byggja húsnæði.

Það má gera á margvíslegan máta. Að draga úr reglugerðum (t.d. um stærð rýma) myndi hjálpa, sérstaklega fyrir litlar íbúðir. Að flýta fyrir opinberu eftirliti – til þess þarf vitanlega opinbert fjármagn – sem er gert að fylgja bráðnauðsynlegum ferlum á borð við eftirlit með gæðum væri líka til mikilla bóta. Að draga úr vaxtakostnaði byggingarverktaka væri önnur. Að minnka ávöxtunarviðmið lífeyriskerfisins og hvetja (eða skylda?) sjóðina beinlínis til að byggja og leigja út húsnæði væri þriðja. Að hvetja til háhýsagerðar væri hin fjórða, því minna land (sem er stór hluti kostnaðar við byggingar) væri nauðsynlegt: betri nýting á landi. Og að auka framboð á landi væri enn önnur aðferðin. Skammtímalausnir á borð við húsnæði byggt úr gámum eða einingahúsum er svo vitanlega einnig sjálfsagður kostur sem myndi bæta teygni (viðbragðsgetu) framboðshliðarinnar mikið. Hiklaust ættu stjórnvöld að auðvelda uppsetningu slíks húsnæðis, sérstaklega því það er auðvelt að rífa það sé ekki lengur þörf á því.

Útkoman yrði lægra húsnæðisverð því byggingarverktakar væru til í að byggja og selja húsnæði fyrir lægra verð en áður. Þá myndu þeir líka geta gert það fyrr, sem eitt og sér myndi draga úr vaxtakostnaði við byggingu húsnæðisins.

Pólítískt er þetta e.t.v. ekki svo vinsæl leið. Eignafólk myndi hata þessa aðferð því eignir þess, þ.e. fasteignir, myndu lækka í verði. Bankar myndu líka fara varlega í að fagna þessu því þetta gæti sett lánasafn þeirra í hættu þegar eignir, þ.e. veð lána, lækkaði í verði – en í staðinn myndu þeir vitanlega finna fleiri lánhæfa lántaka sem gætu borgað lánin til baka.

En fyrir aðra yrði þetta himnasending og myndi þýða að minni hluti launa færi í að borga fyrir húsaskjól. Skuldir heimila myndu minnka því minna fjármagn þyrfti til að fjármagna uppbyggingu og kaup á húsnæði. Aðgengi að stöðugu húsnæði myndi svo vitanlega aukast, með öllum þeim jákvæðu áhrifum á sálarlíf – það er stress að eiga ekki þak yfir höfuðið – og fjölskyldulíf – það er stress að þurfa að flytja milli íbúða – sem það hefði í för með sér. Pólítískur stöðugleiki yrði líka meiri því fólk yrði almennt öruggara með sitt húsnæði og myndi ekki leita að blóraböggli – ríkisstjórnin á hverjum tíma yrði oft fyrir valinu – jafn mikið og það gerir í dag. Og áfram mætti telja.

Svo stjórnmálamenn ættu að hugsa dæmið upp á nýtt: það er betra að ýta undir stöðugleika á húsnæðismarkaði með því að ýta undir framboð af húsnæði, frekar en að hjálpa fólki við að skuldsetja sig „upp í rjáfur“ þegar það kaupir húsnæði.