Í vinnunni er ég ábyrgur fyrir því sem á ensku kallast „top-down“ skoðun fyrirtækisins á húsnæðismörkuðum og hvar það sé heillavænlegast fyrir okkur að fjárfesta í ýmis konar húsnæði (íbúðarhúsnæði, skrifstofur, verslunarhúsnæði eða lagerhúsnæði sem dæmi).

Eitt af því sem er mikið rætt er vaxtastigið í heiminum, hvert það stefnir og hver áhrifin yrðu á húsnæðismarkaði – umræða sem á sér stað oft á Íslandi.

Grunnsambandið

Sambandið milli vaxta og húsnæðisverðs er ekki einfalt og veltur á mörgum þáttum. Í fyrsta lagi er gott að átta sig á því hvernig fasteignaverð ákvarðast.

Fyrst, að teknu tilliti til eftirspurnar og framboðs eftir húsnæði, myndast markaðsverð á leigumarkaði. Húsnæðisverð, hvort sem þú kaupir eða leigir, er svo fall af leiguverði því hvort sem þú hefur keypt eða ekki ertu að nota húsnæðið – og hafirðu keypt ertu einfaldlega að leigja af sjálfum þér (áhættan sem þú tekur er líka öðruvísi, t.d. hagvaxtaráhætta). Því hærra leiguverð, því hærra fasteignaverð.

Það er rétt að leggja áherslu á að það er alls ekki svo að hærra fasteignaverð ýti undir hærra leiguverð heldur er það þvert á móti: hærra fasteignaverð þýðir að bygging fasteigna er ábótasamari sem eykur framboðið á húsnæði sem aftur hefur neikvæð áhrif á leiguverð, þ.e. verðið á þjónustunni „húsnæði“. Eingöngu ef þú heldur framboði óbreyttu, sem er fráleit forsenda og gengur aldrei upp, geturðu ímyndað þér að hækkun á fasteignaverði leiði til hærra leiguverðs þegar hugsanlegur kaupandi að húsnæði hrekkst af kaup-markaði yfir á leigumarkað. En þá ertu að búa til afturvirkt ferli sem gengur ekki upp: húsnæðisverð hækkar því leiguverðið hækkar og þegar húsnæðisverðið hækkar hækkar leiguverðið og svo koll af kolli.

Húsnæðisverð er einnig fall af vöxtum og ávöxtunarkröfu á húsnæði en almennt er það svo að því lægri sem vextirnir eru, því hærra verður húsnæðisverðið. Og ástæðan er ekki vegna þess að þá eru lánin ódýrari heldur vegna þess að þegar vextir og ávöxtunarkrafan á húsnæði lækkar ertu að auka virði greiðsluflæðisins af því. Það greiðsluflæði er vitanlega leigan sem þú borgar, annaðhvort þér sjálfum eða leigusalanum.

Ef t.d. þú borgar 200.000kr. í leigu á mánuði (2,4 milljónir á ári) og vextir á áhættulausri eign (ríkisskuldabréfi) eru 5% geturðu gert ráð fyrir því að húsnæðisverðið sé í kringum 28,2 milljónir ef ávöxtunarkrafan á húsnæði er 8,5% (sem þýddi þá 3,5% áhættuálag ofan á 5% vexti ríkisskuldabréfa). Ástæðan: 2,4 milljónir eru 8,5% af 28,2 milljónum.

Ef svo áhættuálagið er óbreytt og vextir lækka í 1% er ávöxtunarkrafan á eignaflokknum „húsnæði“, að teknu tilliti til áhættu þess að eiga eignina, ekki lengur 8,5% heldur 4,5%. Verðið hækkar í 53,3 milljónir (því 2,4 milljónir, sem er leigan á ári, er 4,5% af 53,3 milljónum).

Flækjurnar

Það er þó fleira sem kemur til. Áhættuálagið á húsnæði sem eignaflokk er t.d. háð því hversu góðar reglugerðir eru í kringum það. Það er líka háð þáttum á borð við hversu sveiflukenndur húsnæðismarkaðurinn er. Í Bandaríkjunum er oft talað um að eðlilegt álag ofan á skammtíma ríkisskuldabréf þegar kemur að ávöxtunarkröfu húsnæðis sé í kringum 3,5%. Í Sviss er það 2,0%. Svisslendingar vita nefnilega hvað þeir eru að gera þegar kemur að húsnæðismarkaðinum (munið: 50% af íbúum alls landsins er á leigumarkaði og í tilviki Zurich borgar einnar og sér er hlutfallið 80%!).

Áhættuálagið er líka háð væntum vexti leigutekna. Ef þú gerir 10% ávöxtunarkröfu á það að eiga húsnæði en það gefur þér bara 8% í leigutekjur ertu eftir sem áður sáttur við að borga fyrir það ef þú heldur að leigutekjur hækki um 2% á ári. Háar væntingar um vöxt leiguverðs ýtir þannig niður ávöxtunarkröfunni á húsnæði.

Það er þannig ekki alltaf neikvætt eða stöðugt samband milli vaxtabreytinga og húsnæðisverðsbreytinga, eins og t.d. JP Morgan hefur bent á.

Þess má svo annars geta að hlutfallið leiguverð / fasteignaverð, þ.e. (brúttó) ávöxtun fasteignaverðs í formi leigutekna, er í kringum 6,0% í dag. Þetta hlutfall hefur lækkað síðustu ár vegna þess að fasteignaverð hefur hækkað hraðar en leiguverð, sem er fulllkomlega eðlilegt m.v. hagsveifluna – og raunar er þróunin nær hliðstæð annars staðar i hinum vestræna heimi. En einnig hefur vaxtastig lækkað á sama tíma á Íslandi og raunar um næstum nákvæmlega sömu tölu og hlutfallið leiguverð / fasteignaverð. Þannig hefur það verið svo að það hefur verið mjög neikvætt samband milli breytinga á húsnæðisverði síðustu 4 ár eða svo og vaxta á markaði með ríkisskuldabréf. En það er, líkt og myndin frá JP Morgan sýnir, óvíst að svo verði í framtíðinni.

Fyrirlestur í júní

Ég kem næst til Íslands í júní og er verið að plana að koma fyrirlestri fyrir þann 18. júní. Það er þó ekki 100% neglt niður enn hvort af honum verði svo ég set lítinn varnagla við þá dagsetningu.

Það vona ég samt svo sannarlega og ætla ég að tala um húsnæðismál á þeim fyrirlestri, m.a. hvernig húsnæðisverð ákvarðast á markaði, hvernig vaxtastig getur haft áhrif á það og hvers vegna stórir stofnanafjárfestar á borð við lífeyrissjóðina ættu hiklaust að byggja og fjárfesta í húsnæði á Íslandi, bæði til leigu og sölu.

Þá ætla ég að kynna örstutt hvernig leigumarkaðurinn með húsnæði virkar hér í Sviss, en hann er til mikillar fyrirmyndar. Til dæmis er ágætis jafnvægi á milli markaðsáhrifa og markaðsréttinda leigusala og leigjenda hér í Sviss. Þú sem leigusali getur t.d. ekki bara hækkað leiguna af því bara þú getur það. Slíkt er baneitrað fyrir heilsu og virkni heilbrigðs leigumarkaðs til langs tíma, alveg eins og það er baneitrað að ætla að setja þak á leiguverð eins og stundum er rætt.

En til öryggis, endilega takið dagsetninguna (18. júní) frá hafiði áhuga á að sjá fyrirlestur um húsnæðismál.