Sunnudagur 18.11.2018 - 21:49 - FB ummæli ()

Leiguþak eða leigubremsa?

*Þessi pistill birtist fyrst á Patreon síðu minni þar sem mínir velunnarar fengu aðgang að honum fyrst. Þú getur styrkt bóka- og greinarskrif mín um íslensk efnahagsmál á Patreon.com. $3 á mánuði veita þér aðgang að öllum pistlum og bætirðu $2 við sendi ég þér eintak af fyrstu bók minni þegar hún verður tilbúin (ca. hálfnaður!)*

———————–

Það er rætt um leiguþak á Íslandi. Ásmundur Einar Daðason, félags- og jafnréttismálaráðherra vill skoða upptöku einhvers konar slíks kerfis. Sölvi Blöndal, efnahagsráðgjafi GAMMA, varaði við slíku og benti, réttilega, á að harðar verðtakmarkanir á vöru leiði venjulega til skorts á henni.

Báðir hafa nokkuð til síns máls. Það er rétt hjá Sölva að óhreyfanlegt leiguþak væri slæm hugmynd, einmitt vegna þess að gæði og magn af leiguhúsnæði myndi einfaldlega dragast saman eða færast yfir á svarta markaðinn. En Ásmundur hefur rétt fyrir sér í því að auka þarf húsnæðisöryggi leigjenda á Íslandi.

Það er hægt að leysa bæði vandamálin á sama tíma. Það eina sem þarf að gera er að læra af þróuðustu leigumörkuðunum í Evrópu.

Leigubremsa en ekki leiguþak

Í þýskumælandi Evrópu (Þýskaland, Austurríki, Sviss: DACH löndin) eru einir af þróuðustu leigumörkuðum með húsnæði í heiminum.  80% af húsnæði í Zurich í Sviss, þaðan sem þessi orð eru skrifuð, er leiguhúsnæði. Hér er venjan að leigja frekar en að kaupa.

Í öllum DACH löndunum er einhvers konar leigubremsa (þ. Mietbremse). Minn leigusali – eigandi íbúðarinnar sem ég bý í er lífeyrissjóður – má t.d. aðeins hækka leiguna ef eitt af þremur eftirfarandi skilyrðum er uppfyllt: almennt verðlag hækkar (verðbólga á sér stað), hann endurnýjar íbúðina (t.d. nýtt eldhús, nýir gluggar, nýtt baðherbergi), eða vaxtastig hækkar. Ég get líka beðið um lækkun á leigu ef t.d. vaxtastig lækkar. Breyting á almennu leiguverði á leigumarkaði er ekki nóg ástæða til þess að hækka eða lækka leiguna hjá mér.

Nóg framboð af langtímaleiguhúsnæði

Fyrir mig sem leigjanda veitir þetta kerfi mér húsnæðisöryggi því út af leigubremsunni hef ég ágæta vissu um hver mín leiga verður næstu árin. Ég get því auðveldlega gert áætlanir um minn húsnæðiskostnað mörg ár fram í tímann.

Leigusalar sem hugsa til skamms tíma (1-5 ár) í senn eða eru mjög skuldugir eru eðlilega ekki sáttir við leigubremsuna. En langtímaleigusalar með hátt eiginfjárhlutfall í sínum fjárfestingum eru það mun frekar. Og húsnæðiskerfið hér í Sviss hefur enda byggst upp með langtímaleigu í huga, t.d. með leigubremsunni og háum skatti á hagnað vegna endursölu á húsnæði ef þú selur það of snemma eftir að þú kaupir það.

Langstærstu leigusalarnir á svissneskum húsnæðismarkaði eru lífeyrissjóðir, (líf)tryggingafélög og langtímafjárfestingarsjóðir á vegum bankanna. Þessir leigusalar eru sáttir við leigubremsuna því þótt hún takmarki getu þeirra til að geta hækkað leiguna til skamms tíma er þeim tryggt nægilega mikið vald til þess að geta hækkað leiguna t.d. ef verðbólga á sér stað eða ef þeirra fjármagnskostnaður eykst.

Þetta tryggir þeim getu til þess að ná langtímaávöxtunarmarkmiðum sínum, enda hugsa allir þessir fjárfestar með sér að eiga húsnæðið og leigja það út í marga áratugi. Og þeir geta að sjálfsögðu leigt húsnæðið út í upphafi á markaðsverði, það er aðeins eftir undirritun leigusamnings að leigubremsan verður virk.

Ef hins vegar óhreyfanlegt leiguþak væri á leiguhúsnæðismarkaði myndu þessir fjárfestar ekki snerta við því að byggja, eiga og reka leiguhúsnæði.

Vel útfærð leigubremsa er góð hugmynd

Markaðir virka best þegar þeir eru sanngjarnir, þ.e. að hvorki kaupandi né seljandi hafi yfirburðarsamningsstöðu yfir hinum. Markaðsbrestir þróast t.d. á einokunar- eða einkeypismörkuðum og m.a. þess vegna eru hagfræðingar svo hrifnir af samkeppnismörkuðum þar sem enginn hefur teljandi vald yfir neinum öðrum.

Í dag er réttur leigjenda á íslenskum leigumarkaði of veikur. Það þarf að laga það. En óhreyfanlegt leiguþak er ekki rétta leiðin því hún færir leigutakanum of mikið vald svo markaðsbresturinn – skortur á langtímaleiguhúsnæði – er ekki lagfærður.

Við viljum ekki fara úr einum öfgum yfir í aðra. Vel útfærð leigubremsa er það sem íslenskur leigumarkaður þarf.

Flokkar: Óflokkað

Miðvikudagur 5.9.2018 - 15:53 - FB ummæli ()

Setjum kraft í uppbyggingu leiguhúsnæðis

Eftirfarandi grein birtist í nýjasta fréttablaði Eflingar og þar áður á Patreon heimasíðu minni þar sem mitt stuðningsfólk gat lesið hana fyrst.

Greinin er, eins og þið e.t.v. sjáið, unnin upp úr fyrirlestrinum sem ég var með á Grand Hótel um húsnæðismarkaðinn á Íslandi fyrr í sumar. Ég er sannfærður um að það væri hægt að laga margt á Íslandi með því að tryggja langtímaframboð af húsnæði innan hagkerfisins, fyrst og fremst með því að fjárfesta hluta (10-20%) af eignum lífeyrissjóða í leiguhúsnæði sem væri sérstaklega byggt fyrir sjóðina sjálfa. Þetta leiguhúsnæði ætti að vera leigt út á markaðsforsendum, ég hef margítrekað að það ætti ekki að nota lífeyrissjóðina til þess að niðurgreiða húsnæðiskostnað á nokkurn hátt. Eigi að bregðast við háum húsnæðiskostnaði á að gera það með auknu framboði af húsnæði frekar en aðgerðum á eftirspurnarhlið markaðarins, s.s. húsaleigu- eða vaxtabótum.

Gott annars að minnast á að ég sendi bréf til allra stjórna lífeyrissjóðanna eftir fyrirlesturinn á Grand Hótel þar sem ég bauðst til þess að aðstoða þær við mótun og framkvæmd fjárfestingarstefnu viðkomandi lífeyrissjóðs í leiguhúsnæði, hvort heldur sem er á Íslandi eða annars staðar. Það get ég gert vegna þekkingar minnar á fjárfestingum í leiguhúsnæði sem og í gegnum tengslanet mitt við sjóði sem sérhæfa sig í rekstri leiguhúsnæðis. Að fjárfesta í leiguhúsnæði utan Íslands væri mikilvæg reynsla fyrir sjóðina sem þeir myndu taka með sér heim. Hingað til veit ég aðeins um handfylli af íslenskum lífeyrissjóðum sem hafa gert þetta og þá á Norðurlöndunum og í Bandaríkjunum. Í einhverjum tilfellum var fjárfestingarstefnan áhættusamari en sú sem ég myndi mæla með í tilfelli íslenska leigumarkaðarins. Bréfið fór í júlí og hef ég hingað til aðeins fengið eitt svar til baka (þar sem aðstoðin var afþökkuð).

En húsnæðismál verða í enn meiri brennidepli en þau hafa verið þegar kemur að kjaraviðræðum í haust. Sem er gott, því aukið framboð af húsnæði myndi t.d. minnka þörfina á launahækkunum og halda verðbólgu niðri þegar leigukostnaður hætti að hækka eins mikið og hann hefur gert síðasta áratuginn eða svo. Og þótt það sé, blessunarlega, verið að byggja þó nokkuð af húsnæði sem stendur er það fjarri því langtímalausnin á húsnæðisframboðsvandanum á Íslandi.

——————————————–

Setjum kraft í uppbyggingu leiguhúsnæðis

Leigumarkaðurinn með íbúðarhúsnæði á Íslandi er lítill og illa rekinn. Þetta er sagt með samanburð við þróuðustu leigumarkaði Evrópu í huga en þeir eru í Sviss, Þýskalandi og Austurríki. Því miður hefur stefna íslenskra stjórnvalda verið í þá átt að allir ættu að eiga frekar en leigja húsnæðið sem þeir búa í. Þessi stefna hefur haft þær langtímaafleiðingar að í dag er skortur á leiguhúsnæði. Slíkur skortur leiðir til hærra leiguverðs, verðbólgu, hærra fasteignaverðs, óstöðugleika á vinnumarkaði vegna launahækkana sem fara eingöngu í hærri leigugreiðslur og almennum þjóðhagslegum óstöðugleika.

Besta langtíma lausnin út úr þessum vanda er að byrja kerfislega uppbyggingu á leiguhúsnæði og leiguhúsnæðismarkaði. Slík uppbygging á leiguhúsnæði er langtímaverkefni sem ekki verður leyst á nokkrum árum. Þá á óhikað að taka upp reglugerðarverk í ætt við það sem finnst í fyrrnefndum löndum en því er ætlað að vernda leigjendur. Slíkt regluverk er jákvætt fyrir leigumarkaðinn í heild því góð leigjendavernd eykur langtímaeftirspurn eftir leiguhúsnæði, gerir markaðinn sanngjarnan og samkeppnishæfan en síðast en ekki síst ýtir undir að framboð leiguhúsnæðis aukist, einmitt vegna þess að langtímaeftirspurn er til staðar. Regluverk á leigumarkaði eykur uppbyggingu leiguhúsnæðismarkaðar og gerir leigu að raunhæfum og sanngjörnum valmöguleika þegar kemur að búsetuformi.

Svisslendingum hefur tekist einmitt þetta: að gera leiguhúsnæði að öruggu og stöðugu búsetuformi. Um 85% af húsnæði í Zurich borg er leiguhúsnæði, mest í eigu fagfjárfesta, þar á meðal lífeyrissjóða. Höfundur þessarar greinar leigir sína íbúð einmitt af svissneskum lífeyrissjóði.

Hver á að fjármagna?

Það eru margir aðilar sem geta komið að því að fjármagna uppbyggingu leiguhúsnæðis. Verkalýðsfélög og ýmis konar félagasamtök eiga hiklaust að taka þátt á þeim forsendum og samkvæmt þeirri fjárfestingarstefnu sem samþykkt er af stjórn viðkomandi (verkalýðs)félags. Tryggingafélög, sérstaklega líftryggingafélög, geta einnig fundið hag í því að eiga leiguhúsnæði því um er að ræða langtímaeign sem samsvarar vel fjárfestingarþörf slíkra félaga til að mæta langtímaskuldbindingum. Aðrir einkareknir aðilar og fjárfestar ættu einnig að íhuga það alvarlega að byggja upp og eiga eignasafn af leiguhúsnæði, allt eftir þeirra eigin fjárfestingarþörf og -stefnu.

Langstærstu aðilarnir sem geta hagnast verulega á því að eiga og reka leiguhúsnæði ýmis konar eru þó lífeyrissjóðirnir. Skuldbindingar lífeyrissjóða eru til langs tíma sem þýðir að þeir vilja gjarnan hafa á sínum bókum eignir sem einnig eru til langs tíma. Húsnæði er þar mjög ofarlega á blaði því fáir eignaflokkar eru eins kjörnir til þess að mæta langtímaskuldbindingum.

Svissneskir lífeyrissjóðir eru framarlega þegar kemur að fjárfestingum í leiguhúsnæði. Um 20% af öllum eignum lífeyrissjóða í Sviss eru í húsnæði ýmis konar. Væru íslenskir lífeyrissjóðir með svipað hlutfall eigna á sínum efnahagsreikningi í formi húsnæðis ættu þeir um 20.000-25.000 íbúðir. Til viðmiðunar eru um 13.000 íbúðir í Kópavogi.

Góð ávöxtun sem á fáa sína líka

Raunávöxtun með húsnæði verið með eindæmum góð á Íslandi í gegnum tíðina. Raunávöxtun á ári hefur, varlega áætlað og að teknu tilliti til alls kostnaðar og viðhalds, verið um 6-7% að jafnaði frá 1995. Fáir ef nokkrir aðrir eignaflokkar komast með tærnar þar sem húsnæði hefur hælana þegar kemur að ávöxtun yfir sama tímabil. Og samkvæmt greiningu Hallgríms Óskarssonar verkfræðings og Gylfa Magnússonar dósents í hagfræði var það eingöngu einn lífeyrissjóður sem náði ársraunávöxtun yfir 6% markið yfir svipað tímabil, þ.e. 1997 – 2016. Flestir lífeyrissjóðir náðu aðeins 3-4% raunávöxtun á ári yfir tímabilið.

Mynd 1 – Áætluð árleg raunávöxtun húsnæðis að teknu tilliti til kostnaðar vegna reksturs og viðhalds

Heimild: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands, útreikningar höfundar

Kostirnir eru margir og gagnast öllum

Að fjárfesta í leiguhúsnæði er því augljós valkostur fyrir lífeyrissjóði. Vandamálið felst helst í að finna réttar eignir til slíks en fagfjárfestar vilja helst eiga fjölbýlishús í heild sinni og jafnvel heilu blokkirnar. En lausnin við því vandamáli er einföld: lífeyrissjóðir kaupa fyrirfram fasteignir sem byggingarverktakar byggja fyrir þá.

Þessi aðferð er vel þekkt í Evrópu og Bandaríkjunum og hefur marga kosti. Í fyrsta lagi fær fjárfestirinn magnafslátt því hann kaupir margar íbúðir í einu. Það eykur svo aftur ávöxtun á eignasafni hans. Í öðru lagi fær verktakinn örugga sölu sem lækkar óvissu og heldur byggingarkostnaði niðri. Í þriðja lagi hefur stakur fjárfestir mun meiri getu til þess að gæðastýra byggingarverkefnum og hafa eftirfylgni með þeim. Það þýðir að gæði húsnæðis verða almennt betri. Þá eykst samkeppni mikið á verktakamarkaði því salan við skil á húsnæðinu fullbúnu er örugg, sem einfaldar sérstaklega minni verktökum að taka þátt í ferlinu.

Að síðustu myndi slík fjárfesting að sjálfsögðu auka framboð af leiguhúsnæði. Það hefur margvíslegar jákvæðar afleiðingar í för með sér. Leiguverði er haldið niðri, sem aftur heldur bæði fasteignaverði og verðbólgu niðri. Þegar verðbólguþrýstingur minnkar getur Seðlabanki Íslands lækkað vexti. Minni hækkanir á leiguverði þýða að launahækkanir skila sér raunverulega í formi lífskjaraaukningar því hækkanir fara þá ekki allar eða að stórum hluta í að borga hærri leigu. Það minnkar aftur verðbólguþrýsting enn frekar, hvetur til stöðugleika og samvinnu á vinnumarkaði og minnkar hættuna á of sterku raungengi krónunnar sem aftur stuðlar að þjóðhagslegum stöðugleika og öruggari vexti útflutningsgreina.

Öruggara húsaskjól ef fleiri taka þátt

Uppbygging leigumarkaðar, drifnum áfram af lífeyrissjóðum, verkalýðsfélögum og öðrum félagasamtökum, hefur miklar og jákvæðar þjóðhagslegar afleiðingar sem gagnast bæði lágtekjufólki og þeim sem hærri tekjur hafa. Þá stuðlar slík uppbygging að betri ávöxtun á eignum lífeyrissjóða og annarra félaga sem taka þátt í slíkri uppbyggingu. Síðast en ekki síst leiðir stærri og þróaðri leigumarkaður til öruggs húsaskjóls fyrir Íslendinga alla, hvaðan úr þjóðfélaginu sem þeir koma.

Það er til mikils að vinna og ekki eftir neinu að bíða.

 

Flokkar: Óflokkað

Fimmtudagur 21.6.2018 - 12:55 - FB ummæli ()

Fyrirlesturinn um húsnæðisleigumarkað

Takk fyrir komuna öll sömul sem mættuð á fyrirlesturinn um húsnæðisleigumarkað og hugsanlega aðkomu t.d. lífeyrissjóða að honum.

Fyrirlesturinn bar yfirskriftina „Geta lífeyrissjóðir byggt upp húsnæðisleigumarkað á Íslandi?“

Ég vil hér setja fyrstu glæruna beint upp. Ég vil sérstaklega undirstrika að í öllum fyrirlestrinum gerði ég alltaf ráð fyrir því að lífeyrissjóðir myndu sækjast eftir öllum fjárfestingarmarkmiðum sínum og að þeir myndu ekki niðurgreiða húsnæði á nokkurn hátt!

Allan fyrirlesturinn má finna hér:  Geta lífeyrissjóðir byggt upp húsnæðisleigumarkað á Íslandi?

Geta lífeyrissjóðir byggt upp húsnæðisleigumarkað á Íslandi?

Erindi Ólafs Margeirssonar í boði Eflingar á Grand Hótel – Allir velkomnir!

Posted by Efling on 18. júní 2018

Og allar glærurnar má finna hér.

Ég vil svo vekja athygli á að ég fæ ekki greitt sérstaklega fyrir fyrirlestra á borð við þennan. Ég geri þetta í mínum eigin frítíma og á mínum eigin forsendum. Viljiði leggja ykkar að mörkum til að stuðla að því að ég geti haldið áfram að fjalla um málefni á borð við þessi, þá bið ég ykkur um að styðja mig um lága upphæð mánaðarlega á Patreon!

Flokkar: Óflokkað

Föstudagur 1.6.2018 - 17:40 - FB ummæli ()

Vextir og húsnæðisverð – og fyrirlestur í júní

*Þessi pistill birtist fyrst á Patreon síðu minni þar sem mínir velunnarar fengu aðgang að honum fyrst. Þú getur styrkt bóka- og greinarskrif mín um íslensk efnahagsmál á Patreon.com. $3 á mánuði veita þér aðgang að öllum pistlum og bætirðu $2 við sendi ég þér eintak af fyrstu bók minni þegar hún verður tilbúin, vonandi á þessu ári.*
 Í vinnunni er ég ábyrgur fyrir því sem á ensku kallast „top-down“ skoðun fyrirtækisins á húsnæðismörkuðum og hvar það sé heillavænlegast fyrir okkur að fjárfesta í ýmis konar húsnæði (íbúðarhúsnæði, skrifstofur, verslunarhúsnæði eða lagerhúsnæði sem dæmi).

Eitt af því sem er mikið rætt er vaxtastigið í heiminum, hvert það stefnir og hver áhrifin yrðu á húsnæðismarkaði – umræða sem á sér stað oft á Íslandi.

Grunnsambandið

Sambandið milli vaxta og húsnæðisverðs er ekki einfalt og veltur á mörgum þáttum. Í fyrsta lagi er gott að átta sig á því hvernig fasteignaverð ákvarðast.

Fyrst, að teknu tilliti til eftirspurnar og framboðs eftir húsnæði, myndast markaðsverð á leigumarkaði. Húsnæðisverð, hvort sem þú kaupir eða leigir, er svo fall af leiguverði því hvort sem þú hefur keypt eða ekki ertu að nota húsnæðið – og hafirðu keypt ertu einfaldlega að leigja af sjálfum þér (áhættan sem þú tekur er líka öðruvísi, t.d. hagvaxtaráhætta). Því hærra leiguverð, því hærra fasteignaverð.

Það er rétt að leggja áherslu á að það er alls ekki svo að hærra fasteignaverð ýti undir hærra leiguverð heldur er það þvert á móti: hærra fasteignaverð þýðir að bygging fasteigna er ábótasamari sem eykur framboðið á húsnæði sem aftur hefur neikvæð áhrif á leiguverð, þ.e. verðið á þjónustunni „húsnæði“. Eingöngu ef þú heldur framboði óbreyttu, sem er fráleit forsenda og gengur aldrei upp, geturðu ímyndað þér að hækkun á fasteignaverði leiði til hærra leiguverðs þegar hugsanlegur kaupandi að húsnæði hrekkst af kaup-markaði yfir á leigumarkað. En þá ertu að búa til afturvirkt ferli sem gengur ekki upp: húsnæðisverð hækkar því leiguverðið hækkar og þegar húsnæðisverðið hækkar hækkar leiguverðið og svo koll af kolli.

Húsnæðisverð er einnig fall af vöxtum og ávöxtunarkröfu á húsnæði en almennt er það svo að því lægri sem vextirnir eru, því hærra verður húsnæðisverðið. Og ástæðan er ekki vegna þess að þá eru lánin ódýrari heldur vegna þess að þegar vextir og ávöxtunarkrafan á húsnæði lækkar ertu að auka virði greiðsluflæðisins af því. Það greiðsluflæði er vitanlega leigan sem þú borgar, annaðhvort þér sjálfum eða leigusalanum.

Ef t.d. þú borgar 200.000kr. í leigu á mánuði (2,4 milljónir á ári) og vextir á áhættulausri eign (ríkisskuldabréfi) eru 5% geturðu gert ráð fyrir því að húsnæðisverðið sé í kringum 28,2 milljónir ef ávöxtunarkrafan á húsnæði er 8,5% (sem þýddi þá 3,5% áhættuálag ofan á 5% vexti ríkisskuldabréfa). Ástæðan: 2,4 milljónir eru 8,5% af 28,2 milljónum.

Ef svo áhættuálagið er óbreytt og vextir lækka í 1% er ávöxtunarkrafan á eignaflokknum „húsnæði“, að teknu tilliti til áhættu þess að eiga eignina, ekki lengur 8,5% heldur 4,5%. Verðið hækkar í 53,3 milljónir (því 2,4 milljónir, sem er leigan á ári, er 4,5% af 53,3 milljónum).

Flækjurnar

Það er þó fleira sem kemur til. Áhættuálagið á húsnæði sem eignaflokk er t.d. háð því hversu góðar reglugerðir eru í kringum það. Það er líka háð þáttum á borð við hversu sveiflukenndur húsnæðismarkaðurinn er. Í Bandaríkjunum er oft talað um að eðlilegt álag ofan á skammtíma ríkisskuldabréf þegar kemur að ávöxtunarkröfu húsnæðis sé í kringum 3,5%. Í Sviss er það 2,0%. Svisslendingar vita nefnilega hvað þeir eru að gera þegar kemur að húsnæðismarkaðinum (munið: 50% af íbúum alls landsins er á leigumarkaði og í tilviki Zurich borgar einnar og sér er hlutfallið 80%!).

Áhættuálagið er líka háð væntum vexti leigutekna. Ef þú gerir 10% ávöxtunarkröfu á það að eiga húsnæði en það gefur þér bara 8% í leigutekjur ertu eftir sem áður sáttur við að borga fyrir það ef þú heldur að leigutekjur hækki um 2% á ári. Háar væntingar um vöxt leiguverðs ýtir þannig niður ávöxtunarkröfunni á húsnæði.

Það er þannig ekki alltaf neikvætt eða stöðugt samband milli vaxtabreytinga og húsnæðisverðsbreytinga, eins og t.d. JP Morgan hefur bent á.

Þess má svo annars geta að hlutfallið leiguverð / fasteignaverð, þ.e. (brúttó) ávöxtun fasteignaverðs í formi leigutekna, er í kringum 6,0% í dag. Þetta hlutfall hefur lækkað síðustu ár vegna þess að fasteignaverð hefur hækkað hraðar en leiguverð, sem er fulllkomlega eðlilegt m.v. hagsveifluna – og raunar er þróunin nær hliðstæð annars staðar i hinum vestræna heimi. En einnig hefur vaxtastig lækkað á sama tíma á Íslandi og raunar um næstum nákvæmlega sömu tölu og hlutfallið leiguverð / fasteignaverð. Þannig hefur það verið svo að það hefur verið mjög neikvætt samband milli breytinga á húsnæðisverði síðustu 4 ár eða svo og vaxta á markaði með ríkisskuldabréf. En það er, líkt og myndin frá JP Morgan sýnir, óvíst að svo verði í framtíðinni.

Fyrirlestur í júní

Ég kem næst til Íslands í júní og er verið að plana að koma fyrirlestri fyrir þann 18. júní. Það er þó ekki 100% neglt niður enn hvort af honum verði svo ég set lítinn varnagla við þá dagsetningu.

Það vona ég samt svo sannarlega og ætla ég að tala um húsnæðismál á þeim fyrirlestri, m.a. hvernig húsnæðisverð ákvarðast á markaði, hvernig vaxtastig getur haft áhrif á það og hvers vegna stórir stofnanafjárfestar á borð við lífeyrissjóðina ættu hiklaust að byggja og fjárfesta í húsnæði á Íslandi, bæði til leigu og sölu.

Þá ætla ég að kynna örstutt hvernig leigumarkaðurinn með húsnæði virkar hér í Sviss, en hann er til mikillar fyrirmyndar. Til dæmis er ágætis jafnvægi á milli markaðsáhrifa og markaðsréttinda leigusala og leigjenda hér í Sviss. Þú sem leigusali getur t.d. ekki bara hækkað leiguna af því bara þú getur það. Slíkt er baneitrað fyrir heilsu og virkni heilbrigðs leigumarkaðs til langs tíma, alveg eins og það er baneitrað að ætla að setja þak á leiguverð eins og stundum er rætt.

En til öryggis, endilega takið dagsetninguna (18. júní) frá hafiði áhuga á að sjá fyrirlestur um húsnæðismál.

Flokkar: Óflokkað

Laugardagur 21.4.2018 - 11:29 - FB ummæli ()

Fyrirlesturinn í HÍ: um eðli peninga (með glærum)

*Þessi pistill birtist fyrst á Patreon síðu minni þar sem mínir velunnarar fengu aðgang að honum fyrst. Þú getur styrkt bóka- og greinarskrif mín um íslensk efnahagsmál á Patreon.com. $3 á mánuði veita þér aðgang að öllum pistlum og bætirðu $2 við sendi ég þér eintak af fyrstu bók minni þegar hún verður tilbúin, vonandi á þessu ári.*

—————————–

Ég mætti á málstofu hjá hagfræðistofnun Háskóla Íslands á föstudaginn. Það gekk ljómandi vel, það var gaman að sjá nánast fullan sal og þó nokkuð af nemendum. Vil ég þakka hagfræðistofnun fyrir boðið, vonandi tekst okkur að endurtaka leikinn fljótlega!

Peningar eru óhlutbundnir mælikvarðar

Í fyrirlestrinum stiklaði ég á (mjög) stóru varðandi eðli peninga. Í stuttu máli má skilja peninga á tvenna vegu: sem óhlutbundna eða sem hlutbundna.

Hlutbundinn skilningur er hinn hversdagslegi skilningur sem við ölumst öll upp við. Við snertum peningaseðil, myntir og (hér áður) gullpeninga og greiðum með þessum hlutum fyrir það sem við viljum greiða fyrir. Þannig er, út frá hversdagslegri reynslu okkar, það nánast augljóst að peningar hljóta jú að vera hlutbundnir. Við höfum jú öll snert þá.

En það er ekki allt sem sýnist: það er ekki sólin sem snýst um jörðina heldur er það jörðin sem snýst um jörðina. Og hið sama gildir um eðli peninga: þótt peningar sýnist vera hlutbundnir eru þeir það ekki.

Hlutverk gjaldmiðla, t.d. ISK, USD, GBP, o.sfrv., er að vera mælikvarði. Líkt og meter er mælikvarði á lengd er ISK mælikvarði á virði. Og líkt og enginn hefur snert meter hefur enginn snert krónu eða fahrenheit. En hins vegar, líkt og með tommustokk, höfum við öll snert peningaseðil og mörg okkar höfum snert hitamæli.

Grundvöllur virðis peninga, út frá óhlutbundnum skilningi, er þannig ekki virði málmsins sem er í myntinni eða virði pappírsins sem er í seðlinum heldur er það traustið sem við leggjum á viðkomandi hlut eða aðgerð til þess að vera samþykkt sem fullnaðargreiðsla í viðskiptum.

Þannig eru bókhaldsfærslur aðgerð sem hefur verið notuð í margar aldir til þess að færa viðskipti til bókar. Þessar bókhaldsfærslur eru allar gerðar með einhverja mælistiku á virði í huga, þ.e. einhvern gjaldmiðil ´í huga. Talan „100“ er gagnslaus út af fyrir sig. En talan „100 ISK“ er tommustokkur á ákveðið virði þar sem mælieiningin er ISK. Þessi tala (100 ISK) er rituð niður á blað til að mæla virði t.d. vöru á lager eða fjárhagslegrar skuldbindingar.

Peningar eru skuldbindingar hvers virði er byggt á trausti

Fjárhagslegar eignir eru þeim eiginleika gæddar að einhver skuldar þær: fjárhagsleg eign eins er fjárhagsleg skuldbinding annars. Þetta er ekki svo með ófjárhagslegar eignir: einhver á reiðhjólið án þess að nokkur skuldi það. Að baki virði hverrar fjárhagslegrar skuldbindingar er traust okkar í garð hennar. Ekkert traust, ekkert virði.

Á ítölsku, upprunalega úr latínu, þýðir sögnin credere „að trúa“ eða „að treysta“. Ti credo = ég treysti/trúi þér. Það er héðan sem orðið credit á ensku kemur en meining þess er m.a. „traust“ en einnig „lán“, í skilningi þess „að taka að láni“.

Þegar banki veitir lán (credit) er hann að treysta viðkomandi lántaka fyrir því að geta borgað lánið til baka í samræmi við undirliggjandi skuldabréf. Það er einmitt lántakinn sem gefur út lánið, þ.e. skuldbindinguna, og samþykki bankans á því að kaupa skuldbindingu lántakans er merki þess að lántakinn sé traustsins verður í samræmi við lánasamninginn. Traustið sem lántakinn hefur hefur ákveðið virði sem er a.m.k. sama virði og upphæð lánasamningins: lánasamningurinn er ákveðinn mælikvarði á það traust sem bankinn samþykkir að viðkomandi lántaki hafi.

Á sama ´tíma er lántakinn að treysta bankanum. Bankinn borgar fyrir skuldabréfið sem lántakinn selur bankanum (þegar hann tekur lán) með skuldbindingu sem bankinn sjálfur gefur út. Þessi skuldbinding er innlánið í bankanum. Lántakinn samþykkir þessa skuldbindingu því hann treystir því að geta notað þessa skuldbindingu (credit) bankans sem fullnaðargreiðslu í viðskiptum. Bæði lántaki og banki segja við hvorn annan: ti credo!

Hver sem er getur búið til peninga því peningar eru skuldbindingar byggðar á trausti. Hins vegar, líkt og með traustið, er vandamálið að fá peninga, þ.e. skuldbindingarnar, samþykkta sem fullnaðargreiðslu í viðskiptum. Fólk verður að trúa því og treysta að útgefandi peninganna, þ.e. skuldbindinganna, standi við það sem skuldbindingin felur í sér, hvort sem það er kíló af salti eða að samþykkja hana sem fullnaðargreiðslu á sköttum, sem er það sem hið opinbera á Íslandi gerir – og ákveður þannig fyrir hagkerfið allt hvað skuli vera mælikvarði virðis (sjá einnig chartalisma).

Á Íslandi mælum við þetta traust í garð útgefanda fjárskuldbindinga með mælieiningunni ISK. Og ef ekkert traust er á skuldbindingu, t.d. því útgefandinn er búinn að gefa of mikið út af henni, fellur virði hennar. Of mikið af fjárhagslegum skuldbindingum í samanburði við raunverulegar vörur og þjónustu þýðir líka að virði fjárhagslegu skuldbindinganna, þ.e. peninganna, fellur í virði. Það þýðir að almennt verðlag, mælt með viðkomandi mælieiningu (ISK), hækkar. Helstu útgefendur skuldbindinga, þ.e. peninga, á Íslandi eru vitanlega bankarnir og ríkissjóður.

Þar sem peningar eru óhlutbundnir þurfa bankar ekki krónu í lausafé til þess að veita lán. Bankar kaupa skuldbindingu lántakans og greiða fyrir hana með skuldbindingu sem þeir gefa út sjálfir samhliða kaupunum. Þessar skuldbindingar, þ.e. innlán í banka, eru hluti af peningamagni í umferð. Enginn þarf þess vegna að leggja krónu (vöru) í banka til þess að viðkomandi banki geti veitt lán.

Hví skiptir þetta máli?

Peningamargfaldarinn og margar aðrar kenningar og ferlar í hagfræði og í hagkerfinu eru byggðar á því að bankar séu vara. Peningamargfaldarinn er þannig ekki til í raunveruleikanum og blessunarlegu eru helstu seðlabankar heims byrjaðir að benda á það í fúlustu alvöru að við verðum að hætta að notast við þetta módel ef við viljum skilja hvernig banka- og peningakerfið virkar í raunveruleikanum.

Lífeyrissjóðir sem byggjast á sjóðssöfnun byggjast einnig á þeirri trú að það verði að setja peninga (vörur) til hliðar sem síðan eru notaðar í framtíðinni til þess að kaupa aðrar vörur sem neytt er þegar maður er orðinn gamall.

En þar sem peningar eru óhlutbundnir og allir peningar eru skuldbindingar, þ.e. loforð, er hægt að búa þá til hvenær sem er. Það skiptir t.d. engu máli fyrir greiðslugetu ellilífeyrisþega í ISK hvort fjárhagsleg skuldbinding í ISK sé búin til í dag, árið 2018, og hún ávöxtuð með misgáfulegum hætti (kannski vel, kannski illa) og svo greidd út árið 2040 (eða hvenær sem) eða hvort fjárhagslega skuldbindingin, ásamt ígildi ímyndaðra vaxta yfir tímabilið, sé búin til, þ.e. rituð niður á efnahagsreikning útgefandans, í heild sinni árið 2040. Það sem skiptir máli er hvort nægilegt magn af vöru og þjónustu sé framleitt árið 2040 sem viðkomandi skuldbindingar, þ.e. peningar, eiga að kaupa – en það skiptir engu máli hvenær skuldbindingin er búin til.

Ég vil þó taka fram að það getur verið gáfulegt, fyrir heildarframleiðslugetu hagkerfisins, að gefa skuldbindinguna, þ.e. peningana, út í dag. Það verður þá að fjárfesta þessar skuldbindingar á skynsaman hátt, t.d. í eignum sem eru með svipaðan líftíma og skuldbindingin sjálf, þ.e. til afar langs tíma í tilviki lífeyrisskuldbindinga.

Augljóstasta dæmið um slíkar eignir eru fasteignir. Þess vegna væri það mjög skynsamlegt ef íslenskir lífeyrissjóðir myndu byggja upp mikið og gott eignasafn í fasteignum. Óhikað mætti stefna á að 10-15% af heildareignasafni íslensks lífeyrissjóðs sé í formi húsnæðis sem hann á og leigir út. Til samanburðar eru umrætt hlutfall um 20-25% hjá svissneskum lífeyrissjóðum.

Fyrir áhugasama má finna glærurnar mínar frá því á málstofunni hér: glærur. Þar má m.a. finna heimildir, t.d. í alla seðlabankana sem hafa bent á að peningamargfaldarinn er ekki til.

Flokkar: Óflokkað

Fimmtudagur 22.2.2018 - 22:38 - FB ummæli ()

Umsögn við fjármálastefnu 2018 – 2022

*Þessi pistill birtist fyrst á Patreon síðu minni þar sem mínir velunnarar fengu aðgang að honum fyrst. Þú getur styrkt bóka- og greinarskrif mín um íslensk efnahagsmál á Patreon.com. $3 á mánuði veita þér aðgang að öllum pistlum og bætirðu $2 við sendi ég þér eintak af fyrstu bók minni þegar hún verður tilbúin, vonandi á þessu ári.*

———————————————-

Ég settist niður á sunnudaginn og ritaði nokkurra blaðsíðna umsögn til fjárlaganefndar vegna fjármálastefnu 2018 – 2022.

Miðað við fréttir síðustu daga voru aðrir umsagnaraðilar aðallega að hnýta í að ekki væri verið að fara nægilega varlega við áætlunina vegna forsendna um langan tíma hagvaxtar.

Mér fannst það satt best að segja léttvægt vandamál því greiðslugeta ríkissjóðs í ISK er ekki háð hagvexti á nokkurn hátt.

Einnig var því haldið fram að það yrði að fara varlega í dag til þess að eiga efni fyrir útgjöldum ríkissjóðs á morgun.

En það er ekki rétt: ríkissjóður er útgefandi íslenskrar krónu og mun aldrei, vegna efnahagslegra ástæðna, lenda í vandræðum með að borga fyrir neitt sem verðlagt er í ISK.

Þá benti ég á að minni afgangur á rekstri ríkissjóðs fæli ekki endilega í sér slaka á aðhaldsstigi opinberra fjármála. Ástæðan er að við vitum ekki hvort eftirspurnaráhrifin sem eru að koma frá hinum geirum (innlendi einkageirinn og erlendi geirinn) hagkerfisins séu minni eða meiri á sama tíma. Geirajafnvægi skiptir nefnilega máli: þótt afgangur eins geira sé að minnka getur heildareftirspurn í hagkerfinu eftir sem áður verið að minnka.

Ef eitthvað er benti ég ekki nægilega skýrt á að þótt ríkissjóður þurfi ekki að hafa áhyggjur af sinni greiðslugetu í ISK gildir ekki hið sama um sveitarfélög. Ég minnist aðeins stuttlega á þetta atriði.

Eins benti ég á og hvatti nefndarmenn til þess að öll erlend lán ríkissjóðs væru greidd upp sem allra fyrst. Enda er ríkissjóður notandi viðkomandi gjaldmiðla en ekki útgefandi.

Þá benti ég nefndarmönnum á að atvinnubótavinna væri kjörið opinbert (ótímabundið) verkefni sem ríkissjóður getur fjármagnað til að ná fram grunngildum fjármálastefnunnar (sjálfbærni, varfærni, stöðugleiki, festa, gagnsæi).

Að nokkru leyti var eftirfarandi texti kjarni umsagnar minnar:

Opinberar skuldbindingar ríkissjóðs í ISK eru alltaf viðráðanlegar út frá efnahagslegu sjónarmiði. Það er engin þörf fyrir ríkissjóð að spara í dag til þess að „eiga fyrir“ opinberum framkvæmdum þegar núverandi hagvaxtarskeiði lýkur. Að minnka opinberar skuldir í ISK í dag hefur engin áhrif á getu ríkissjóðs til þess að inna af hendi greiðslur í ISK í framtíðinni „þegar harðna fer á dalnum“ í efnahagslegu tilliti. Peningaleg og fjárhagsleg markmið sjálfstæðs ríkis sem gefur út sinn eiginn lögeyri eiga fyrst og fremst að snúa að því að valda ekki verðbólgu en ekki að draga úr peningalegum opinberum skuldum, þ.e. peningalegum eignum einkageirans.

Umsögnin birtist í heild sinni hér í viðhengi. Endilega kíkið á allar sex blaðsíðurnar!

Fjármálastefna 2018 – 2022: Umsögn

Flokkar: Óflokkað

Mánudagur 5.2.2018 - 05:17 - FB ummæli ()

Leiguhúsnæði í Bandaríkjunum – 1. hluti

*Þessi pistill birtist fyrst á Patreon síðu minni þar sem mínir velunnarar fengu aðgang að honum fyrst. Þú getur styrkt bóka- og greinarskrif mín um íslensk efnahagsmál á Patreon.com. $3 á mánuði veita þér aðgang að öllum pistlum og bætirðu $2 við sendi ég þér eintak af fyrstu bók minni þegar hún verður tilbúin, vonandi á þessu ári.*

——–

Þetta er leiguverð í Reykjavík, ca. 2500-3000kr. á fm. eftir hverfum.

Í vikunni sem leið skoðaði ég Nova Apartments í Seattle. Þarna eru 62 íbúðir í einni blokk með ýmis konar þægindum sem fylgja með í leiguverðinu, til að mynda:

  • húsvörður sem reddar hverju sem þarf að redda og er á staðnum fyrir póst o.fl. (mikilvægt fyrir Amazon pakkana sem eru alltaf að koma)
  • uppþvottavél, þvottavél og þurrkari innifalin í leigu, þvottavélin og þurrkarinn eru inni í hverri íbúð
  • útigrillsvæði með þremur gasgrillum til afnota fyrir íbúa
  • samkomusvæði fyrir íbúa
  • háhraða internet
  • útisvæði með borðum, stólum og bekkjum, mjög vinsælt á sumrin
  • 30min fjarlægð (með almenningssamgöngum) frá miðbæ Seattle
  • bílakjallari
  • lyfta
  • gæludýr leyfð (því Bandaríkjamenn fatta að hundar geta líka verið í borg)

(Athugið að þegar þið skoðið bandarískar íbúðir er talað um „beds“ sem svefnherbergi en stofan er alltaf til staðar. „1 bed“ væri þannig íslensk tveggja herberga íbúð, þ.e. svefnherbergi + stofa. Ég mun tala um Nova út frá íslenska vananum hér á eftir).

Hér eru nokkrar myndir af blokkinni, íbúðunum og umhverfinu. Ég get vottað fyrir að þetta eru myndir sem lýsa öllu vel.

Blokkin sjálf:

Samkomusvæðið í sameigninni, til hægri á myndinni (út af mynd) er lítið elduhúsborð og sjónvarp. Hringstiginn liggur svo út á sólpallinn og grillsvæðið:

Herbergið í tveggja herbergja íbúð, athugið að veggurinn milli herbergis og stofu er glerveggur sem hægt er að renna til baka til að stækka rýmið. Það er ætlast til þess að 1-2 búi í hverri íbúð:

Stofan í tveggja herbergja íbúð, myndin er tekin fyrir framan sjónvarpið:

Sólpallurinn og útigrillsvæðið, þarna eru þrjú gasgrill sem íbúar geta notað að vild:

Baðherbergið í tveggja herbergja íbúð, í horninu bakvið hurðina má finna þvottavél og barkalausan þurrkara:

Inngangur í íbúð og eldhús með uppþvottavél:

Hér er svo típískt skipulag á tveggja herbergja íbúð:

Sambærilegt fyrir Ísland en framboð af ódýrum íbúðum tryggt

Einhver gæti haldið að svona lagað – með öllum aukabúnaðinum (grillin eru frábær!!) – væri miklu dýrara að leigja en á Íslandi.

En þetta er samanburðarhæft við Reykjavík. Tveggja herbergja íbúðir (56 – 61fm) kosta ca. 160.000kr. á mánuði eða ríflega 2.600-2.800kr. á fermetra (miðað við sterka gengið á ISK í dag). Það miðast svo við ca. 2.500kr./fm á fermetra í Grafarvogi, Árbæ og Grafarholti upp í 3.000kr./fm í miðbæ Reykjavíkur.

Hins vegar verður líka að hafa í huga að Seattle er mjög rík borg. Miðgildi tekna hjóna er næst hæst í Bandaríkjunum öllum. Svo það er ekki að undra að leigan geti verið há í Seattle.

En svo er trikkið eftirfarandi: það er skylda fyrir eiganda blokkarinnar að leigja ákveðið hlutfall íbúðanna út á lægra verði en markaðsverði. Slíkar íbúðir eru ætlaðar lágtekjuhópum og geta verið 20-30% ódýrari, þ.e. 110-125þ. fyrir 55-60fm íbúð. Hver og ein blokk þarf að innihalda ca. 15-25% íbúða ætlaða lágtekjufólki (9-15 íbúðir af 62 íbúðum í þessu tilviki) og það er Seattle borg sjálf sem ræður leigunni í þessum íbúðum. Eigandi blokkarinnar fær í staðinn skattaafslátt (fasteignaskattar) af því að eiga viðkomandi eignir.

Þetta eru fjárfestar sáttir við svo þeir eru til í að kaupa svona blokkir. Og það er mikið af þeim og mikið af þeim í byggingu í Bandaríkjunum öllum. Enda er eftirspurn eftir svona íbúðum, þær eru flottar og það er mikið i þær og umhverfi þeirra lagt. Enda er einn þriðji allra Bandaríkjamanna á leigumarkaði, þ.e. þeir eiga ekki húsnæðið sem þeir búa í.

Augljóst fjárfestingartækifæri fyrir lífeyrissjóði

Athugið líka að þetta eru íbúðir sem stofnanafjárfestar, s.s. lífeyrissjóðir, eru að kaupa. Vitanlega eru til ódýrari íbúðir í Seattle (og dýrari líka) en þetta er standardinn sem vænta má af fjárfestingum lífeyrissjóða í Seattle (og raunar Bandaríkjunum öllum) þegar kemur að íbúðarhúsnæði sem þeir eiga og leigja út.

Lífeyrissjóðir í Bandaríkjunum eru líka byrjaðir að taka það alvarlega að fjármagna uppbyggingu ódýrs húsnæðis. Lífeyrissjóðir New York borgar settu 45 milljarða króna í bæði ódýr húsnæðislán og uppbyggingu ódýrs húsnæðis í fyrra. Og það er augljós þjóðhagslegur ábati í því að ýta undir trygga og stöðuga fjármögnun á uppbyggingu húsnæðis frá lífeyrissjóðunum, sem þeir geta svo átt og rekið sjálfir sem leiguhúsnæði: meira framboð af leiguhúsnæði, lægri leiga, lægra húsnæðisverð, lægri verðbólga, lægri vextir.

Þess vegna er mjög spennandi að sjá fréttir á borð við þessa: VR undirbýr stofnun leigufélags.

Kem svo með næsta hluta á næstu dögum, skoðaði nefnilega aðra blokk í Portland. Hún var stærri, ríflega 150 íbúðir, en ódýrari. Og þar voru íbúðir fyrir lágtekjufólk enn ódýrari. Sameignarsvæðið var líka öðruvísi, m.a. var gym í húsinu sjálfu sem allir íbúar gátu notað. Og hún var í miðbæ Portland!

Flokkar: Óflokkað

Fimmtudagur 18.1.2018 - 14:00 - FB ummæli ()

Viðtalið á Hringbraut

*Þessi pistill birtist fyrst á Patreon síðu minni þar sem mínir velunnarar fengu aðgang að honum fyrst. Þú getur styrkt bóka- og greinarskrif mín um íslensk efnahagsmál á Patreon.com. $3 á mánuði veita þér aðgang að öllum pistlum og bætirðu $2 við sendi ég þér eintak af fyrstu bók minni þegar hún verður tilbúin, vonandi á þessu ári.*
——————–
Pétur Einarsson á Hringbraut bauð mér og Ásgeiri Daníelssyni,  forstöðumanni á hagfræði- og peningastefnusviði Seðlabanka Íslands, í settið hjá sér á Hringbraut. Vil ég þakka Pétri fyrir boðið og Ásgeiri fyrir spjallið. Viðtalið má finna á heimasíðu Hringbrautar
Ég vildi nota þetta tækifæri og vísa í nokkrar heimildir punktum mínum í viðtalinu til stuðningsins – og vonandi fyrirgefst mér að vísa í heimildina á upprunalega tungumálinu frekar en að þýða hana yfir á íslensku.
Varðandi fullyrðingu mína að bankar þurfi ekki innlán áður en þeir geti veitt útlán og að peningamargfaldaramódelið sé rangt.
1. Grein í ársfjórðungsriti Seðlabanka Englands sem beinlínis hafnar peningamargfaldaramódelinu:
Banks do not act simply as intermediaries, lending out deposits that savers place with them, and nor do they ‘multiply up’ central bank money to create new loans and deposits. 
 Þetta er sama rit og vitnað er í á blaðsíðu 17 í riti Seðlabankans, Fjármálainnviðir 2017, þar sem bankastarfsemi er útskýrð með peningamargfaldarann, sem Seðlabanki Englands hafnar, í huga:
Þegar viðskiptavinur leggur fé inn í banka getur bankinn í einfaldaðri mynd lánað hluta fjárins út aftur. Þegar lántakinn ráðstafar andvirði lánsins færist það á aðra reikninga víðs vegar um bankakerfið. Þannig verða til peningamargföldunaráhrif innstæðna.
2. Seðlabanki Þýskalands að hafna peningamargfaldaramódelinu:
…bank’s ability to grant loans and create money has nothing to do with whether it already has excess reserves or deposits at its disposal.
3. Annar pappír hjá Seðlabanka Englands sem hafnar því að bankar taki við innlánum og láni féð út í formi útlána – og hví þetta skiptir máli. 
In the intermediation of loanable funds model of banking, banks accept deposits of pre-existing real resources from savers and then lend them to borrowers. In the real world, banks provide financing through money creation. That is they create deposits of new money through lending, and in doing so are mainly constrained by profitability and solvency considerations. This paper contrasts simple intermediation and financing models of banking. Compared to otherwise identical intermediation models, and following identical shocks, financing models predict changes in bank lending that are far larger, happen much faster, and have much greater effects on the real economy. 
4. Alan Holmes, fyrrum yfirmaður innan bandaríska seðlabankans, að hafna peningamargfaldaranum:
The idea of a regular injection of reserves-in some approaches at least-also suffers from a naive assumption that the banking system only expands loans after the System (or market factors) have put reserves in the banking system. In the real world, banks extend credit, creating deposits in the process, and look for the reserves later. 
4.  Vítor Constâncio, varabankastjóri Seðlabanka Evrópu, að hafna peningamargfaldaranum:
Central bank reserves are held by banks and are not part of money held by the non-financial sector, hence not, per se, an inflationary type of liquidity. There is no acceptable theory linking in a necessary way the monetary base created by central banks to inflation. Nevertheless, it is argued by some that financial institutions would be free to instantly transform their loans from the central bank into credit to the non-financial sector. This fits into the old theoretical view about the credit multiplier according to which the sequence of money creation goes from the primary liquidity created by central banks to total money supply created by banks via their credit decisions. In reality the sequence works more in the opposite direction with banks taking first their credit decisions and then looking for the necessary funding and reserves of central bank money. 
6. BIS pappír sem hafnar peningamargfaldaranum og bendir á það sem ég talaði um í viðtalinu að seðlabankar verði að spýta lausafé inn í bankakerfið sé skortur á lausafé, t.d. vegna reglugerða um bindiskyldu. Þá er einnig minnst á að bankar þurfi á eigið fé að halda, en ekki lausafé, til að stunda sína útlánastarfsemi, líkt og ég benti á í viðtalinu:
In fact, the level of reserves hardly figures in banks’ lending decisions. The amount of credit outstanding is determined by banks’ willingness to supply loans, based on perceived risk return trade-offs, and by the demand for those loans. The aggregate availability of bank reserves does not constrain the expansion directly. The reason is simple:… in order to avoid extreme volatility in the interest rate, central banks supply reserves as demanded by the system. From this perspective, a reserve requirement, depending on its remuneration, affects the cost of intermediation and that of loans, but does not constrain credit expansion quantitatively. The main exogenous constraint on the expansion of credit is minimum capital requirements. 
7. Pappír hjá útibúi Seðlabanka Bandaríkjanna í Minneapolis sem hafnar peningamargfaldaranum, bendir á að hugmyndin á sér ekki við nein rök að styðjast þegar gögn eru skoðuð:
There is no evidence that either the monetary base or Ml leads the cycle, although some economists still believe this monetary myth. Both the monetary base and M1 series are generally procyclical and, if anything, the monetary base lags the cycle slightly.  
8. Annar BIS pappír sem hafnar peningamargfaldaranum og bendir einnig á, líkt og ég lagði áherslu á í viðtalinu, að bankar þurfa eigið fé en ekki lausafé til að veita útlán:
This paper contends that the emphasis on policy-induced changes in deposits is misplaced. If anything, the process actually works in reverse, with loans driving deposits. In particular, it is argued that the concept of the money multiplier is flawed and uninformative in terms of analyzing the dynamics of bank lending. Under a fiat money standard and liberalized financial system, there is no exogenous constraint on the supply of credit except through regulatory capital requirements. An adequately capitalized banking system can always fulfill the demand for loans if it wishes to. 
9. Annar pappír hjá Seðlabanka Bandaríkjanna sem hafnar peningamargfaldaranum:
While the institutional facts alone provide compelling support for our view, we also demonstrate empirically that the relationships implied by the money multiplier do not exist in the data for the most liquid and well-capitalized banks. Changes in reserves are unrelated to changes in lending, and open market operations do not have a direct impact on lending. We conclude that the textbook treatment of money in the transmission mechanism can be rejected. 
 Ég verð því að viðurkenna að mér finnst það óraunhæft og óskynsamlegt af Seðlabanka Íslands að halda sig við peningamargfaldaramódelið.
Varðandi fullyrðingu mína, sem Ásgeir kallar „fáránlega“, þess efnis að seðlabankar geti stjórnað allri vaxtakúrvunni, þ.e .sett bæði skammtíma- og langtímavexti, og að Keynes hafi áttað sig á þessu: 
1. Ben Bernanke m.a. að fjalla um möguleikann á því að stjórna langtímavöxtum. Hér minnist hann á að Bandaríkin hafi stefnt á 2,5% nafnvexti á 10 ára ríkisskuldabréfum þar í landi milli 1942-1951.
2. Frétt WSJ þess efnis að BoJ ætli að stefna á 0% vexti á 10 ára ríkisskuldabréfum. Einnig komment frá Kuroda, seðlabankastjóra Japans:
Mr. Kuroda, as usual, exhibited confidence. Controlling the yield curve—not just short-term rates but those stretching into longer spans—is “quite doable,” he said at his news conference after the policy decision. 
3. BIS pappír, ritaður af Geoff Tily (höfundur bókarinnar Keynes Betrayed), þar sem farið er í hvernig Keynes áleit að hægt væri að stjórna bæði skammtíma- og langtímavöxtum, þ.e. með kaupum og sölum á ríkisskuldabréfum á markaði og yfirlýsingu þess efnis að ákveðnu vaxtatakmarki skuli náð hvar sem er á vaxtakúrvunnu (líkt og Bernanke lýsir að væri gert). Tily (bls. 69) vísar m.a. í Keynes: 
The monetary authorities can have any rate of interest they like” (CW XXVII, p 390).
og: 
Now the authorities are only fettered in their policy if they themselves have a counter-liquidity preference. If they are indifferent about funding they can make both the short and long-term whatever they like, or rather whatever they feel to be right having regard to possibilities of under and over-employment and other social reasons.
Ég stend því óhaggaður við fullyrðingar mínar í þættinum og hvet fólk til að lesa sér til um hvernig peningakerfið virkar í raun og veru – óháð því hvernig sumir hagfræðingar ganga út frá því hvernig það virki.
Ég hyggst klára bók mína um peninga – hvað þeir eru, hvernig álit okkar á þeim hefur breyst, hvernig peningakerfið virkar – á þessu ári (og hægt er að skrá sig fyrir eintaki með því að styrkja mig á Patreon.com).

Flokkar: Óflokkað

Laugardagur 9.12.2017 - 17:24 - FB ummæli ()

Lánsframboðið og biðraðirnar á 8. áratugnum

*Tvöfalt lengri útgáfa af þessum pistli birtist fyrst á Patreon síðu minni þar sem mínir velunnarar fengu aðgang að honum fyrst. Þú getur styrkt bóka- og greinarskrif mín um íslensk efnahagsmál á Patreon.com. $3 á mánuði veita þér aðgang að öllum pistlum og bætirðu $2 við sendi ég þér eintak af fyrstu bók minni þegar hún verður tilbúin, vonandi á fyrri hluta næsta árs*

——————————————-

Það er tvennt sem virðist vera ofarlega í huga fólks í kjölfarið á greinaröð okkar Ásgeirs Daníelssonar í Kjarnanum (sjá hér, hér, hér, hér, og hér), bæði nátengt hvoru öðru.

Hið fyrsta er hinn meinti skortur á sparnaði sem á að hafa verið ástæða þess hví biðraðir mynduðust eftir lánsfé á 8. áratugnum. Það tel ég rangt og hef bent á hversu hratt útlán bankanna þöndust út á þessum tíma: ef það var skortur á framboði af lánum, hvernig gátu útlán bankanna þanist jafnhratt út og raunin var (nei, svarið er ekki að horfa á svokallað raunmagn útlána)? Hið annað er að ef ég hef rétt fyrir mér um ofgnótt lánsfjár á 8. áratugnum, hvernig gátu þá biðraðirnar myndast?

Skýringin fyrir báðum atriðum liggur í misskilningi um hvernig bankar og markaðurinn með lán virka: bankar eru ekki milligönguaðilar milli þeirra sem vilja spara og þeirra sem vilja taka lán og lánaskömmtun (e. credit rationing) er eðlilegur hluti lánamarkaðar, hvort sem lánamarkaður er frjáls eða ekki.

Skorturinn á sparnaði

Í fyrsta lagi virðist sumt fólk ekki trúa því að mikið lánaframboð á 8. áratugnum hafi verið mögulegt því verðbólga var svo mikil. Vegna verðbólgunnar vildi þá enginn spara og þar sem ekkert framboð af sparnaði var til staðar átti lánaframboðið náttúrulega að vera takmarkað – því sparnaður verður jú að gerast áður en einhver getur tekið lán, ekki satt?

Þetta viðhorf er gamla „loanable funds“ kenningin í nýklassískri hagfræði: einhver verður að spara, t.d. með því að leggja féð í banka, til að einhver annar geti tekið viðkomandi sparnað að láni, t.d. með láni frá banka. Þetta er líka angi af hinni svokölluðu „commodity theory of money“, þ.e. að grundvöllur virðis peninga sé varan sem þeir eru gerðir úr og að best sé að horfa á peninga sem hverja aðra vöru – og markaðurinn með peninga á þá að haga sér eins og hver annar vörumarkaður með framboði, eftirspurn o.s.frv.

Þessar kenningar, þ.e. „loanable funds“ og „commodity theory of money“ eru því miður ekki í sátt við raunveruleikann. Bankar eru ekki milligönguaðilar þeirra sem vilja spara og þeirra sem vilja taka lán heldur búa bankar til bæði útlánið og innlánið á sama tíma. Enginn þarf að leggja fé inn í banka til að viðkomandi banki geti veitt lán. Þetta er hluti af því sem er kallað „credit theory of money“, þ.e. að grundvöllur virðis peninga sé traust.

Það er óþarfi að trúa mér einum í þessu samhengi, hér eru t.d. seðlabanki Englands og seðlabanki Þýskalands að leggja áherslu á að bankar séu ekki milligönguaðilar milli þeirra sem vilja spara og þeirra sem vilja taka lán:

Þannig er það svo að lánaframboð bankastofnana fer ekki eftir því hvort einhver spari (leggi fé í banka) eða ekki. Þess vegna var „skortur á sparnaði“ á 8. áratugnum enginn þegar kom að því að fá lán hjá banka, einfaldlega vegna þess að enginn þörf var á sparnaði til að bankar gætu veitt lánin: skortur á sparnaði getur ekki hafa verið ástæða þess hví biðraðir mynduðust hjá bankastjórum þessa tíma því bankastjórarnir þurftu ekki á sparnaði að halda til að veita útlán.

Löngu biðraðirnar á 8. áratugnum

Í öðru lagi hefur borið á því að vísað sé til þess að skortur hafi verið á framboði af lánum á 8. áratugnum og er t.d., eins og Ásgeir gerir, vísað til löngu biðraðana eftir viðtölum við bankastjóra. Því hljóti að hafa verið skortur á framboði af lánum, ekki satt?

En biðraðirnar eftir viðtölum við bankastjóra á 8. áratugnum voru ekki vegna skorts á lánsfé eða sparnaði heldur vegna þess að bankar stunduðu öðruvísi lánaskömmtun (e. credit rationing) þá miðað við nú.

Það verður að undirstrika að markaðurinn með lánsfé virkar ekki eins og hver annar vörumarkaður. Markaðir eiga að virka þannig að lækki verðið á vörunni munu fleiri kaupendur koma á markaðinn. En lánamarkaður er drifin áfram af lánaskömmtun þar sem aðilar á framboðshlið markaðarins takmarka magnið af lánum sem þeir veita, jafnvel þótt eftirspurnarhliðin sé til í að taka lán á vöxtunum, þ.e. „borga markaðsverðið á vörunni“, sem gilda þann daginn: jafnvel þótt Jón vilji taka lán á 10% vöxtum þá treystir bankinn honum ekki einu sinni til að geta borgað lánið til baka á 2% vöxtum. Þannig er framboðshliðin af lánum það sem kallað er „short side of the market“, sem er dæmi um það sem er kallað markaðsbrestur í nýklassískri hagfræði: verðbreytingar (vaxtabreytingar) nægja ekki til að koma á „jafnvægi“ á markaðinn þar sem framboð og eftirspurn eru jafnt hvoru öðru.

Það er gaman að minnast á að Adam Smith áttaði sig á þessu. Hann kallaði þá sem vildu taka lán á háum vöxtum „prodigals and projectors“ („eyðsluklær og draumóramenn“) og studdi þess vegna 5% vaxtaþakið sem var við lýði á þeim tíma í Englandi: hann áttaði sig á að markaðsbrestur var á markaði með lánsfé og þess vegna studdi hann inngrip hins opinbera.

Lánaskömmtun mun áfram vera til staðar þótt lántakinn væri til í að taka lán á hærri vöxtum en væru í gildi þann daginn því bankinn telur sig ekki græða á því að lána viðkomandi lántaka, einfaldlega vegna þess að bankinn er ekki sammála því að lántakinn geti borgað lánið til baka. Þetta gildir hvort sem um fullkomlega frjálsan lánamarkað er að ræða eða ekki því bankar gera þetta alltaf: á hverjum einasta degi fá fjölskyldur og fyrirtæki sem vilja taka lán hjá banka á verði fjármagns (vöxtum) þann daginn þau svör að bankinn vilji ekki veita þeim lánið. Bankar þannig bæði búa til og skammta lánsfjármagn – sem aftur býr til fróðlegar pælingar um hversu mikil áhrif stýrivaxtabreytingar (verðbreytingar) hafa í raun á lánsfjármarkað og hagkerfið sem heild. En það er önnur saga.

Ástandið á 8. áratugnum og löngu biðraðirnar voru þannig ekki drifnar af skorti af sparnaði sem ekki átti að vera til staðar til þeirra sem vildu taka lán heldur vegna þess að lánaskömmtun bankakerfisins var m.a. byggð á því hvort þú værir í rétta pólítíska flokknum eða ekki.

Lánaskömmtun bankakerfisins í dag er hins vegar meira háð því hvort bankinn telji sig græða á því að búa til útlán og innlán handa þér en lánaskömmtunin er til staðar eftir sem áður. Skorturinn á sparnaði er vitanlega enginn í dag, alveg eins og fyrir 40 árum síðan. En lánaskömmtunin er öðruvísi, þ.e. hún er framkvæmd á annan hátt en fyrir 40 árum.

 

Flokkar: Óflokkað

Miðvikudagur 11.10.2017 - 20:03 - FB ummæli ()

Verðtryggingarfundurinn í Háskólabíói

*Þessi pistill birtist fyrst á Patreon síðu minni þar sem mínir velunnarar fengu aðgang að honum fyrst. Þú getur styrkt bóka- og greinarskrif mín um íslensk efnahagsmál á Patreon.com. $5 á mánuði veita þér aðgang að öllu efni á síðunni + eintakt af fyrstu bók minni þegar hún verður tilbúin*

—————————

Vaxta- og verðtryggingarfundurinn í gær var vonandi litla hlassið sem veltir umræðunni um málefnið af stað. Í heildina þótti mér hann takast nokk vel og sérstaklega var það jákvætt að hægt var að streyma honum á netinu. Ég vil þakka VR, HH og VLFA fyrir boðið og tækifærið til að koma sjónarmiðum mínum á framfæri. Fyrir áhugasama má finna glærurnar mínar hér.

Ég sé að búið er að gera fundinum skil á hinum og þessum miðlum svo ég ætla ekki að bæta í það. Hins vegar langaði mig til að hnykkja á grundvallarniðurstöðu míns fyrirlestrar sem og að svara tveimur punktum sem komu fram í máli Más Guðmundssonar seðlabankastjóra

Mín niðurstaða í stuttu máli

Verðtryggð lán til einstaklinga…

1. tryggja þeim ekki lægri lántökukostnað sem sjá má á verðtryggðum og óverðtryggðum skuldabréfaútgáfum ríkissjóðs, sem og gögnum um almenn útlán frá Seðlabanka Íslands (sjá gögn).

2. ýta undir áhættutöku á (fasteigna)lánamarkaði, svo að lántakar verða það sem almennt er kallað „spákaupmennskulántaki“ (e. speculative borrower), þ.e. lántaki sem ekki ræður við bæði afborganir og vaxtakostnað á sama tíma heldur verður hann að taka lán fyrir a.m.k. hluta vaxtakostnaðar eða velta hluta afborgunakostnaðar yfir á nýtt lán. Lán með neikvæðri niðurgreiðslu skulda (e. negative amortization) líkt og verðtryggðu lánin, þar sem höfuðstóllinn hækkar, eru dæmi um slík lán. Lántakar slíkra lána treysta á hækkun fasteignaverðs svo þeir tapi ekki eigin fénu í íbúðinni. Slíkir lántakar leika lykilhlutverk í þróun fjármálalegas óstöðugleika og því ýtir verðtrygging á lánum til einstaklinga undir líkurnar á að fjármálegur óstöðugleiki eigi sér stað.

3. draga úr áhrifamætti vaxtastefnu Seðlabanka Íslands því hún ver lántaka fyrir þeim greiðsluflæðisáhrifum sem vaxtastefna seðlabankans þarf að ná til að hún virki sem skyldi.

4. valda því að almennt vaxtastig verður hærra en ef lán til einstaklinga væru almennt óverðtryggð, sjá 3. punkt.

5. valda því að vextir verða ´sveiflukenndari en ef lán væru almennt óverðtryggð, einmitt vegna þess að vaxtastefna SÍ virkar ekki sem skyldi

6. ýta undir spákaupmennsku með gengi krónunnar, sem er afleiðing af punktum 3., 4. og 5. Þetta vitanlega gerir bæði inn- og útflytjendum lífið leitt og leiðir til óstöðugra verðbólguvæntinga sem geta haft enn frekari neikvæð áhrif á virkni peningamálastefnunnar, því peningamálastefnan vill að verðbólguvæntingar séu sem stöðugastar.

7. ýta undir verðbólgu vegna þess að verðtrygging eykur eigið fé bankastofnana sem þá aftur gerir þeim kleift að búa til meiri útlán og innlán, og þar með peningamagn í umferð sem aftur getur leitt til hærri verðbólgu.

Það var því skýlaus niðurstaða mín í þessum fyrirlestri að verðtrygging á lánum til einstaklinga væri ekki þjóðhagslega hagkvæm.

Punktar Más Guðmundssonar

Már kom nokkuð viða við en það voru þó tveir punktar sem ég hripaði niður hjá mér varðandi málflutning hans sem ég vildi sérstaklega benda á.

Seðlabankar stjórna raunvaxtastigi í hagkerfinu

Í fyrsta lagi hélt Már því fram að seðlabankinn gæti ekki stjórnað eða haft áhrif á raunvaxtastigið í hagkerfinu til langs tíma. Þarna endurtók hann punkt sem kemur í nýjasta sérriti Seðlabankans, en þar er m.a. ritað, bls. 8, mín skáletrun:

Peningastefnan getur hins vegar ekki haft langtímaáhrif á atvinnu og hagvöxt þar sem laun og verðlag aðlagast að nýju jafnvægi á endanum og því fjara áhrif hennar [peningastefnunnar] á raunlaun og raunvexti út.

Punkturinn hjá Má var því sá að peningamálastefnan sé í raun ekki svo mikilvæg til langs tíma litið: svo lengi sem henni takist að halda aftur af verðbólguhorfum, sem eiga að vera góður mælir á komandi verðbólgu, og verðbólgu þá í raun skiptir peningamálastefnan ekki svo miklu máli til langs tíma því til langs tíma „fjara áhrif hennar á raunlaun og raunvexti út“ þegar hagkerfið leitar í einhvers konar langtímajafnvægi.

Þetta er, einfaldlega, ekki rétt. Og þetta er atriði sem m.a. Romer, sá og hinn sami og bjó til innra hagvaxtarlíkanið, fjallaði um í fyrra á eftirminnilegan hátt. Romer er nú hjá World Bank.

Punktur Romer var afskaplega einfaldur og benti hann á hagsöguna – þið vitið, gögn og slíkt, eitthvað sem hin vísindalega nálgun hvetur mjög til að gera – og hvað gerðist þegar Volcker varð seðlabankastjóri Bandaríkjanna á 8. áratugnum.

Volcker kemur inn í bandaríska seðlabankann þegar verðbólga var hvað hæst. Volcker sagði verðbólgu stríð á hendur og skaut stýrivöxtum upp á við svo að rauns´týrivextir snarhækkuðu. Hagkerfið vitanlega snöggkólnaði, atvinnuleysi jókst og verðbólga lækkaði hratt. Volcker hélt raunstýrivöxtum ca. 5 prósentustigum hærri en þeir höfðu verið og þetta háa stýrivaxtastig hafði þau áhrif að atvinnuleysi hélst hærra en það hafði verið áður en vextirnir voru hækkaðir.

Mynd 2 úr pappír Romer. Volcker kemur inn í bandaríska seðlabankann 1979 og hækkaði raunstýrivexti til að ná verðbólgu niður. Hann hélt þeim háum eftir að verðbólga hafði lækkað og afleiðingin varð hærra atvinnuleysi en að jafnaði hafði verið áður en stýrivaxtahækkunin átti sér stað.

Romer benti á eftirfarandi, sem er einmitt það þveröfuga við það sem Már hélt fram, í samræmi við sérrit Seðlabankans, þ.e. að peningamálastefnan væri ómikilvæg til langs tíma því „áhrif hennar á raunlaun og raunvexti fjara út“:

Ef seðlabankinn getur valdið 5 prósentustiga breytingu á vaxtastigi þá er það fráleitt að hugsa út í hvort peningamálastefnan sé mikilvæg eða ekki.

Svo ég er ekki sammála Má í þessu sambandi, peningamálastefnan er einmitt mikilvæg til skamms og langs tíma. En ég skil vitanlega hvaðan þessi punktur Más kemur, þ.e. hugmyndin um að peningamálastefnan sé hlutlaus til langs tíma: hún er byggð á þeirri trú neóklassískra og ný-Keynesískra hagfræðinga að peningar séu hlutlausir til langs tíma – og því er peningamálastefnan hlutlaus til langs tíma líka.

En peningar eru ekki hlutlausir, hvorki til skamms né langs tíma – atriði sem bæði austurrískir og post-Keynesian hagfræðingar vita.

Seðlabankinn ræður vaxtastiginu á bæði langtíma- og skammtímavöxtum

Annar punktur Más, og nátengdur þeim sem ég nefni hér að ofan, var að seðlabankinn getur aðeins stjórnað skammtímavöxtum, þ.e. stýrivöxtum. Hann getur hins vegar ekki, samkvæmt Má, haft áhrif á langtímavexti öðruvísi en með væntingastjórnun og með því að reyna að hafa áhrif á verðbólguhorfur, sem aftur ættu þá að hafa áhrif á vaxtastigið á langa enda vaxtarófsins.

Áður en ég held áfram: „vaxtarófið“ (e. yield curve) er sambandið milli skammtímavaxta, t.d. 3ja mánaða ríkisvíxlavaxta, og langtímavaxta, t.d. 10 ára ríkisskuldabréfa. Það sem post-Keynesian hagfræðingar kalla stundum „grunnvaxtarófið“ er það sem venjulega er kallað „vaxtarófið“ af öllum öðrum og lítur t.d. svona út:

Grunnvaxtarófið í Bandaríkjunum, þ.e. ávöxtunarkrafa á markaði fyrir mismunandi löng bandarísk ríkisskuldabréf. Neðri línan er raunávöxtunarkrafan.

Ástæðan fyrir því að stundum er gerður greinarmunur á „grunnvaxtakúrvunni“ í post-Keynesian hagfræði er sá að allar aðrar vaxtakúrvur í hagkerfinu byggjast á henni. Hún er „matseðill“ vaxta sem í boði eru fyrir sparnað með engri hættu á gjaldfalli því um er að ræða útgefanda myntarinnar sjálfrar, þ.e. USD, sem skuldabréfið er í. Hið sama gildir á Íslandi þegar kemur að vöxtum á ISK ríkisskuldabréfum, það er engin efnahagsleg hætta á því, nokkurn tímann, að ekki verði greitt af þessum bréfum. Vaxtakúrvur, og vextir almennt, á lánum til einstaklinga og fyrirtækja byggjast svo a þessari grunnvaxtakúrvu m.t.t. áhættu viðkomandi lántaka o.s.frv.

Már hélt því fram að Seðlabanki Íslands, og seðlabankar almennt, gætu aðeins haft áhrif á stutta enda grunnvaxtakúrvunnar, þ.e. á skammtímavexti.

En þetta er ekki rétt. Það eru a.m.k. þrjú dæmi þess að seðlabankar hafi beinlínis haft að markmiði að ná ákveðnu vaxtastigi á löngum ríkisskuldabréfum: enski seðlabankinn milli 1931 og 1946 (sjá t.d. bókina Keynes Betrayed eftir Tily), hinn bandaríski milli 1942 og 1951 (þeir settu 2,5% nafnvaxtaþak, þ.e. ávöxtunarkrafa, á 10 ára ríkisskuldabréf) og hinn Japanski í dag (hann miðar við 0% ávöxtunarkröfu á 10 ára ríkisskuldabréf).

Þetta getur Seðlabanki Íslands vitanlega líka gert, á nákvæmlega sama hátt og hinir seðlabankarnir. Svo það er ekki rétt hjá Má að Seðlabankinn geti ekki beitt sér á langa enda grunnvaxtarófsins, það geta seðlabankar og það hafa þeir gert. Vilji Seðlabanki Íslands t.d hafa 2,5% vexti á 10 ára ríkisskuldabréfum þá getur hann það.

Læt þetta duga í bili. Takk aftur fyrir boðið, það var gaman að sjá ykkur öll sem mættuð!

Flokkar: Óflokkað

Höfundur

Olafur Margeirsson
Einn af þessum með doktorsgráðu í hagfræði. Skrifar bækur og greinar um efnahagsmál fyrir íslenskan almenning. Þú getur styrkt mína vinnu á Patreon.
RSS straumur: RSS straumur