Í tilefni nýjustu frétta þess efnis að Íslendingar eru aftur farnir að velja verðtryggð lán umfram óverðtryggð settist ég niður og lék mér með tölur – í Excel!

Þróun fyrstu greiðslu

Fyrst velti smellti ég því upp hvernig fyrsta greiðsla á óverðtryggðu láni annars vegar og verðtryggðu hins vegar hefur þróast. Ég notaðist við 20 milljón króna lán til 25 ára á annuitet greiðsluformi (jafngreiðslulán). Óvertryggðu lánin eru sum með föstum vöxtum til næstu 3-5 ára en ég valdi að fara beint eftir breytilegu lánunum, þessum sem fylgja stýrivöxtum Seðlabankans eins og skugginn. Þau gögn koma beint frá Seðlabankanum sem og gögnin fyrir verðtryggðu lánin. Í báðum tilvikum læt ég vexti lánanna fylgja þeim vöxtum sem Seðlabankinn gefur upp að gildi á nýjum lánum og/eða lánum sem eru með breytilega vexti.

Þróun fyrstu greiðslu 20 millj. króna láns, 25 ára lánstími (þúsundir króna)

Eins og sjá má hefur fyrsta greiðslan á verðtryggðum lánum lækkað hægt en örugglega síðan janúar 2010 (fyrstu óverðtryggðu lánin komu um mitt ár 2009 en urðu ekki almennilega vinsæl fyrr en 2010 svo ég miða við janúar 2010 hér). Ástæðan er vitanlega sú að vextir verðtryggðra lána hafa lækkað hægt en örugglega, eru nú komnir í minnst 3,5% samkvæmt Seðlabankanum. Hins vegar hafa vextir óverðtryggðra lána sveiflast í takt við stýrivaxtastefnu Seðlabankans og þeir vextir hafa breyst. Og til að minna fólk á það einu sinni enn: stýrivextir eiga að hafa áhrif á vaxtakostnað svo það er þjóðhagslega jákvætt að kostnaðarbyrði óverðtryggðra lána fylgi stýrivaxtabreytingum.

Ekki er ósennilegt að þetta – hækkun á fyrstu greiðslu óverðtryggðra lána m.v. verðtryggð lán – sé að minnsta kosti hluti ástæðunnar fyrir því að hin verðtryggðu hafa sótt í sig veðrið.

En ég ætla að vara fólk við: sé mark takandi á fortíðinni eru lántakar verðtryggðra lána sem hræðast hækkandi fyrstu greiðslu óverðtryggðra lána að kasta krónunni til að spara aurinn.

Þróun greiðslubyrðar og höfuðstóls

Í myndunum hér að neðan nota ég sömu gögn og hér að ofan. Vextir lánanna eru breytilegir og fylgja þeim vöxtum sem Seðlabankinn gefur upp sem „almenna vexti“ óverðtryggðra og verðtryggðra lána. Skoðum nú hvernig tvö lán, verðtryggt annars vegar og óverðtryggt hins vegar, hafa þróast frá janúar 2010 miðað við þessar vaxtaforsendur.

Þróun höfuðstóls: 20 milljón króna lán, 25 ára lánstími, fyrsta greiðsla jan 2010 (milljónir króna)

Þróun mánaðarlegrar greiðslubyrði: 20 milljón króna lán, 25 ára lánstími, fyrsta greiðsla jan 2010

Það er ekkert nýtt að greiðslubyrðin sé bæði sveiflukenndari og hærri – í fyrstu – á óverðtryggða láninu. Þannig á það að vera! En nú kemur það skemmtilega: höfuðstóll verðtryggða lánsins er 2.450.000kr. hærri. Á sama tíma eru heildargreiðslur óverðtryggða lánsins aðeins 775.000kr. hærri. Til að fá ögn réttari tölu er rétt að tala um núvirði greiðslnanna. Miðað við 5% ávöxtunarkröfu eru heildargreiðslur óverðtryggða lánsins 781.000 hærri að núvirði.

Með þetta í huga er ef til vill hægt að segja að með því að „láta sig hafa það!“ og standa skil á sveiflukenndara óverðtryggðu láni sparaði lántaki óverðtryggða lánsins sér tæplega 1,7 milljón króna á þremur og hálfu ári. Ég minni á að þetta er 20 milljón króna lán og þessi munur eykst eftir því sem upphaflega lánsfjárhæðin er hærri.

Og það má halda áfram að leika sér. Hér eru tölurnar ef lánin hefðu verið tekin í janúar 2011. Þar er munurinn á höfuðstólunum 2,1 milljón og munurinn á núvirtum heildargreiðslum 434.000.

Þróun höfuðstóls: 20 milljón króna lán, 25 ára lánstími, fyrsta greiðsla jan 2011

 Þróun mánaðarlegrar greiðslubyrði: 20 milljón króna lán, 25 ára lánstími, fyrsta greiðsla jan 2011

„Þetta reddast!“

Vitanlega er þetta ekki fullkominn samanburður. Til dæmis eru vextir lánanna breytilegir (þeir breytast sjaldan svona hratt í tilviki verðtryggðra lána), veðhlutföll hafa áhrif á vextina og það er ekki reiknað með neinum lántökukostnaði. En eftir sem áður, miðað við þessa einföldu greiningu, má velta fyrir sér hví fólk gerir sjálfu sér það að taka verðtryggt lán! En líklega er það ekki svo mikil ráðgáta.

Fólk hefur venjulega yfir ákveðinni mánaðarlegri greiðslugetu að ráða: það hefur laun, þarf að standa skil á reikningum, borga skatta og kaupa mat. Eftir stendur upphæð sem er notuð til að finna sér þak yfir höfuðið. Þegar það vill kaupa sér húsnæði fer það út í bankann og spyr „við ráðum við að borga svona mikið á mánuði, hvað getum við tekið hátt lán?“. Þjónustufulltrúinn reiknar það út og gefur þeim tvö svör: „þið getið tekið X mikið að láni ef þið takið verðtryggt lán en þar sem greiðslubyrðin af óverðtryggða láninu er hærri en af verðtryggðu láni í upphafi lánstímans getið þið aðeins tekið Y að láni með slíku láni.“ Og vitanlega er Y lægri upphæð en X. Viðkomandi fara heim og ræða hvað skuli gera. Fólkið hugsar með sér „æ, það væri nú rosa gott að geta keypt 90 fm. íbúðina í staðinn fyrir þessa sem er aðeins 75 fm. En 90 fm. íbúðin er vitanlega dýrari. En við getum samt greitt af láninu, að minnsta kosti í byrjun, ef við tökum verðtryggt lán!“

Og það gera þau. Því þetta reddast!

Þetta ferli er ekkert undarlegt. Það er hegðunarfræðileg staðreynd að fólk hugsar fyrst og fremst um það að hafa það gott í núinu (sjá t.d. hér og hér). Framtíðin er langt í burtu og það er óþægilegt og leiðindi að þurfa að hugsa fram í tímann. Það er ástæðan fyrir því að fólk sparar venjulega of seint og of lítið, það velur að éta of mikið af fræjum í dag í staðinn fyrir að sá þeim og éta enn meira í framtíðinni og hví fólk hringir í bankann á föstudegi til að fá 800.000kr. yfirdrátt á 18% vöxtum því það bara verður að eignast snjósleðann sem það sá auglýstan og „SVO SNJÓAR ÚTI SVO ÉG GET NOTAÐ HANN UM HELGINA!!“

Og þess vegna, jafnvel þótt fólk viti það vel að líklega muni verðtryggða lánið drekkja þeim eftir nokkur ár, velur fólk skammtímaánægjuna sem er fólgin í því að geta flutt í 90 fm. íbúðina frekar en að taka óverðtryggða lánið og flytja í 75 fm. En þetta er hættulegt. Boginn er spenntur um of.

Ekki plata sjálft ykkur og sættið ykkur við staðreyndir: ef þið þurfið að taka verðtryggt lán til að kaupa 90 fm. íbúðina eru allar líkur á því að þið hafið ekki efni á henni. Og þá er bara að sætta sig við minna húsnæði og spara fyrir stærra!