Athugasemdir Eftirlitsstofnunnar EFTA við hluta útlána Íbúðalánasjóðs þar sem eftirlitsstofnunin telur að Íbúðalánasjóður þurfi að þrengja skilyrði sín um útlán með óbeinni ríkisábyrgð kallar á endurskoðun fjármögnunar húsnæðiskerfisins.  

Stjórnvöld hafa fyrst og fremst um þrjár meginleiðir að velja hvað fjármögnun húsnæðiskerfisins varðar. Þrönga leið ríkisábyrgðar, blandaða leið ríkisábyrgðar og almennarar fjármögnunar og síðan almenna fjármögnun.  

Hér á eftir er lauslega farið yfir þessar þrjár leiðir.  

Ég mæli með því að farin verði leið almennar fjármögnunar.  

a. Þröng leið ríkisábyrgðar 

• Skuldabréfaflokkar með ríkisábyrgð eingöngu til fjármögnunar íbúðalána til húsnæðis sem fellur undir heimild EES samningsins.
• Aðkoma hins opinbera að fjármögnun annarra lána engin.

Þröng leið ríkisábyrgðar tryggir einungis fjármögnun til þess húsnæðis sem fellur klárlega undir skilyrði EES samningsins um heimila ríkisaðstoð. Þeir sem ekki falla undir þá skilgreiningu þurfa að leita sér lána annars staðar, það er hjá bönkum, sparisjóðum og mögulega beint til lífeyrissjóða.

Ríkisábyrgð tryggir almennt hagstæðari ávöxtunarkjör.

Vaxtakjör til þeirra sem falla undir félagslega skilgreiningu EES kann að verða ásættanleg, en vegna mögulegrar smæðar ríkistryggðu skuldabréfaflokkanna kann ávinningur ríkistryggingarinnar að vera sambærilegur eða minni en ávinningur í stórum, viðskiptahæfum skuldabréfaflokki án ríkisábyrgðar.

Vaxtakjör þeirra sem ekki geta nýtt sér ríkistryggð lán verða hins vegar nokkuð há, ekki hvað síst ef hver banki og hver sparisjóður þarf að fjármagna íbúðalán sín með útgáfu tiltölulega lítilla skuldabréfaflokka. 

Aðkoma hins opinbera að fjármögnun íbúðalána án ríkisábyrgðar á þau lán sem falla utan félagslegrar skilgreiningar EES samningsins þar sem tryggðir verða stórir viðskiptahæfir skuldabréfaflokkar myndi að líkindum lækka verulega ávöxtunarkröfu almennra íbúðalána.

c. Almenn fjármögnun

• Almennir skuldabréfaflokkar án beinnar ríkisábyrgðar til fjármögnunar íbúðalána til allra.
• Möguleg aðkoma ríkisins með ríkisábyrgð sem komi ekki beint að grunnfjármögnun heldur tryggi ríkið greiðslur af lánum til skilgreinds húsnæðis sem uppfyllir skilyrði EES.

Kjör á lánum til þess hóps sem fellur undir félagslega skilgreiningur EES og má þar af leiðandi njóta ríkistryggðra lána kann að verða jafn góð eða jafnvel betri ef sú leið er farin að fjármagna stærsta hluta íslenskra íbúðalánas án ríkisábyrgðar í tiltölulega fáum, stórum skuldabréfaflokkum skráðum á alþjóðlegum fjármálamarkaði þar sem uppgjör er tryggt gegnum öflug uppgjörshús. 

Jafnframt kann sú leið að tryggja öllum almenningi hagstæðari vaxtakjör en ella.  

Mögulegt væri að ríkisvaldið tryggi greiðsluflæði af hluta eða öllu því húsnæði sem fellur undir skilgreiningu EES samningsins um félagslegt húsnæði. Slík ríkistrygging á greiðsluflæði styrkir heildarstöðu skuldabréfaflokkana og ætti að tryggja lægri ávöxtunarkröfu á alla fjármögnun íbúðalána.