Það er glapræði að taka „danska“ húsbréfakerfið upp á Íslandi meðan við búum við gjaldeyrishöft, ónýtan gjaldmiðil og nánast gjaldþrota, yfirveðsett heimili. Því það er nánast öruggt að innleiðing „danska“ húsnæðiskerfisins mun leiða af sér háa raunvexti á húsnæðislánum líkt og tíðkuðust í íslenska húsbréfakerfinu þar sem vextir voru yfirleitt um og yfir 6% og allt upp í 9% umfram veðbólgu.
Hins vegar er danska kerfið brilljant fjármögnunarkerfi ef Íslendingar taka upp evru og ljóst að raunvextir fasteignalána munu þá lækka verulega.
Það er sárgrætilegt að horfa á hjarðhugsun ASÍ forystunnar sem viljandi lítur algerlega framhjá stórum göllum kerfisins í íslensku efnahagsumhverfi en góna dáleiddir á kosti danska kerfisins eins og það virkar í dönsku efnahagsumhverfi.
Staðreyndin er nefnilega sú að forsenda fyrir virkni danska kerfisins er sú að kerfið byggir á að skuldabréfaflokkarnir séu afar stórir og með veði í hóflega skuldsettu húsnæði stórs hluta Dana. Danir eru jú allmiklu fleiri en Íslendingar.
Þessir stóru skuldabréfaflokkar tryggja kaupendum dönsku húsbréfana öryggi og að þeir geti selt og keypt bréfin á virkum og djúpum markaði. Þeir muni ekki sitja uppi með húsbréfin ef þeir þurfa að losa fé og þau eru örugg vegna þess hve veðandlag þeirra er öflugt og dreift. Það skilar sér í lægri ávöxtunarkröfu en ella.
Á Íslandi aftur á móti verða skuldabréfaflokkarnir alltaf allt of litlir til að vera almennilega viðskiptahæfir auk þess sem húsnæði landsmanna er að stórum hluta yfirveðsett. Við erum jú ekki nema 300 þúsund sálir. Þetta var einmitt veikleiki íslenska húsbréfakerfisins gamla sem var byggt upp með danska kerfið sem fyrirmynd. Skuldabréfaflokkarnir voru allt of litlir og illa viðskiptahæfir sem skilaði sér í 6% – 9% vöxtum umfram verðbólgu.
Kostur gamla íslenska húsbréfakerfisins var samt sá fyrir fjárfesta að þau voru verðtryggð. Verðbólguáhættan var ekki til staðar. Ef marka má forseta ASÍ gerir hann ráð fyrir að „danska“ kerfið á Íslandi verði óverðtryggt. Það verður til þess að ofaná okurvexti vegna þess hver skuldabréfaflokkarnir verða grunnir þá bætist verðbólguáhættuálag ofan á ávöxtunarkröfuna. Sem þýðir þá enn hærri vexti en í gamla húsbréfakerfinu!
Þá virðist ASÍ forystan algerlega horfa fram hjá því að danska krónan er beintengd evru. Það þýðir að hin góðu dönsku húsbréf eru ekki einungis gjaldgeng á dönskum skuldabréfamarkaði heldur á öllum fjármálamarkaði evrunnar. Enda eru það ekki síst Þjóðverjar og aðrir vel stæðir Evrópubúar sem fjárfesta áhyggjulaust í hinum dönsku húsbréfum. Sem þýðir enn lægri ávöxtunarkröfu og lægri vexti en ef bréfin væru einungis á dönskum fjármálamarkaði.
Þessu er ekki að heilsa á Íslandi. Við erum með ónýta krónu sem engum óbrjáluðum fjárfesti dytti í hug að fjárfesta í. Reyndar ekki heldur íslenskum fjárfestum ef þeir væru ekki neyddir til þess vegna gjaldeyrishaftanna. Dönsk/íslensku ASÍ húsbréfin yrðu í vistaböndum á íslenskum örmarkaði þar sem þau gengju – kanske – kaupum og sölu. En þá á okurvöxtum ef við miðum við vexti dönsku húsbréfanna á evrópskum fjármálamarkaði.
Dönsku ASÍ húsbréfin eru því ekki sú töfralausn sem hagfræðingurinn í forsetastól þessa annars ágætu verkalýðssamtaka vill telja okkur í trú um. Því miður.
… nema við tökum upp evru!
Hallur Magnússon
Tækjum við upp evru, myndi okkar núverandi kerfi ekki bara batna jafnt eða jafnvel meira? Sérstaklega ef ILS yrði heimilað að bjóða upp á óverðtryggð lán
Þú talar um okurvexti. Verðtryggð íslensk lán eru með okurvöxtum. Því það er ekki bara verðbólgan sem bætist ofan á mánaðarlega heldur mjög háir vextir allt að 6% sem byrja að tikka ofaná í hverjum mánuði sem gerir það að verkum að verðbólgan hefur miklu meiri áhrif til hækkunar. Þetta er snilldin við íslenska okurlánakerfið, verðtryggð húsnæðislán. Það er að pissa í skóinn sinn að taka slík lán. Enda eru þau ekki talin boðleg í Evrópusambandslöndum og eru líklega kolólöglegar afleiður.
Já Margrét. Íslensk lán eru og hafa verið með okurvöxtum. Hvað var ég aftur að borga í vexti óverðtryggða fyrir nokkrum misserum. 22% ?
Ertu að segja að þetta sé sama, og gamla húsbréfakerfið sem var hér og var aflagt, nema að nú verða béfin óverðtryggð, en í gamla kefinu voru þau verðtryggð.
Þú veist að það tekur minnst 10-15 ár fyrir Íslendinga að uppfylla Maastricht skilyrðin,og Ísland er ekkert á leið inn í ESB, fólk verður að fara að átta sig á því.
Snjóhengjan og hrægammasjóðirnir, þau ósköp verða ekki leyst nema að taka upp nýkrónu (Ríkisdal) fastegdan myntkörfu, og gamla krónan höfð í gjaldeyrishöftum næstu 10-20 árin,
Það þarf að fara leið Lilju og Hægri Grænna, önnur leið er ekki fær, því miður fyrir gjaldþrota þjóð. En þegar hulunni verður svipt af samningum við hrægammasjóðina, verður fyrst hægt að fara að vinna í þessu til frambúðar.
Halldór
Þetta er ekki alls kostar rétt. Við gætum gert samning við evrópska seðlabankan um að tengja krónu við evru á sama hátt og færeyska krónan er tengd evru með ákveðnum vikmörkum. Vikmörk ISK yrðu náttúrlega að vera miklu mun meiri – td 10% + til að byrja með. En slík tenging myndi strax skapa miklu meiri stöðugleika á Íslandi og geta orðið til þess að gjaldeyrishöft yrðu afnumin án þess að krónan hryndi.
Vikmörkin myndu síðan minnka í skrefum.
Eigum við ekki að kíkja í efnahagspakkann í ESB samningnum áður en við málum skrattan á vegginn …
Væntanlega Gestur 🙂
Auðvitað á að vera raunverulegt frjálst val lántaka um verðtryggð og óverðtryggð lán. „Afnám“ verðtryggingar leysir engan vanda – bara breytir honum. Menn ættu kannske að rifja upp að Danir voru á tímabili með verðtryggð lán sem möguleika í „danska“ húsbréfakerfinu – þegar verðbólgan var að leika þá grátt 🙂
Það var til þess að tryggja lántakendum lægri raunvexti en ella – og það var fyrir tíma evru 🙂
Varðandi verðtryggð lán eru tvo atriði algjörlega séríslensk:
1) Hvernig vísitala neysluverðs er samsett
2) Hve oft verðtryggð lán eru leiðrétt miðað við VTN þ.e. mánaðarlega í stað t.d. einu sinni á ári og þá vegið meðaltal.
3) Vaxtastig á lánum. Kalt mat þá eru 5% og yfir allt of háir raunvextir á verðtryggð íbúðarlán. Hver skyldi nú vera ástæðan fyrir því ? Jú,
Stærsti lánveitandinn er með of háa ávöxtunarkröfu á það sem myndi teljast „örugg“ fjárfestingu. Aðrar fjármálastofnanir fylgja einfaldlega með.
Hverjir væri eðlilegir vextir á húsnæðisbréfum ? Skoðum Noreg:
Meðal nafnvextir á húsnæðislánum um 6% frá 1987-2011
Verðbólgumarkmið 2,5%
Hámarksraunávöxtun því 3,5%
Nú hefur verðbólgan í Noregi stundum farið yfir 2,5% markið þannig að raunsætt mat er að meðalraunávöxtunin liggi nær 3%.
Þess vegna ættu raunvextir vextir á húsnæðislánum að vera 3% að hámarki !
Rétt hjá þér Björn með samsetningu og næmni íslensku vísitölunnar.
Einnig að raunvextir ættu að vera lægri en 5% á verðtryggðum ríkistryggðum skuldabréfum. Forsenda þess að svo sé er að skuldabréfin séu nægilega viðskiptahæf. Skuldabréfaflokkarnir þurfa að vera það stórir og djúpir að það viðskipti séu trygg.
Þannig var það ekki í húsbréfakerfinu – enda voru raunvextir þar 6% – 9%. Hins vegar snarbreyttist það með tilkomu íbúðabréfa sem voru í miklu stærri flokkum og skráðir í Euroclear sem tryggði viðskiptahæfi þeirra. Euroclear vildi ekki fyrir neina muni skrá gömlu húsbréfaflokkana en voru reiðubúnir að skrá íbúðabréfin.
Raunvextir húsnæðislána hefðu væntanleg farið niður í 3% ef íbúðabréfakerfið hefði fengið að þroskast eins og áætlanir gerður ráð fyrir og að líkindum hefði verið unnt á einhverjum tímapunkti að afnema ríkisábyrgðina. Forsenda þess var þó index – verðtrygging – á meðan íbúðabréfin eru í ISK. Lykillinn aðgangur erlendra fjárfest að bréfunum. Þeir voru reiðubúnir að fjárfesta í ríkistryggðum, verðtryggðum íbúðabréfum í þeirri stærð sem íbúðabréfin voru – vegna þess að verðtryggingin var ekki bara verðtryggin ISK fyrir þá heldur einnig ákveðin gengistrygging ef ISK félli. Því „pass through effect“ ISK er 40% – 50% á 18 mánuðum vegna verðtryggingarinnar. Þe. ef krónan fellur um 100% gagnvart öðrum gjaldmiðlum þá „leiðréttir“ verðtryggingin þá fall ISK um allt að 50% á 18 mánuðum vegna hækkana á verði erlendra vara í íslensku verðtryggingarkörfunni.
Svo er nú það.
En einfaldast er að ganga í ESB og taka upp evru – ef aðildarsamningur verður ásættanlegur!
Þetta er nokkuð mikið doom and gloom hjá þér Hallur. Þó ég eigi erfitt með að treysta ASÍ til að hafa að fullu góðan ásetning með útspili sínu vil ég ekki afskrifa þetta svona snögglega. Þessi skrif þín lykta nokkuð sterkt af því að vilja nota vonda verðtryggingu til að pína landann í ESB (tek fram að ég er ekki endilega mótfallinn ESB aðild en mótfallinn því að skríða þar inn á hnjánum eða í óþökk almennings). Eins og verðtrygging er framkvæmd eru raunveruleg vaxtabyrði falin og varpað til framtíðar. Maður sér þá hjá ASÍ strax byrja að ræða á þessum nótum um nýju tillögurnar svo þeir geti hafið sama leik aftur í nýjum búning. Eftir sem áður vil ég benda á að gjaldeyrishöftin gera það að verkum að það vantar fjárfestingarleiðir fyrir mikið fjármagn þ.á.m. lífeyrissjóðina. Þaðan kemur útspil ASÍ, það er hvatinn. Það sem þarf að passa upp á er að þetta verði ekki enn ein svikamyllan með glæpsamlegum afföllum í sölu bréfanna, himinháum földum vöxtum í gegn um jafngreiðslur og allt í plati breytilegir vextir, þeir treysta á hjarðhegðun landans sem reyndar til allrar hamingju, sneri sér frá verðtryggðu lánunum þínum hjá ÍLS.
Ólafur Garðarsson.
Það vill svo til að ég hef þekkt danska kerfið mjög vel í rúman áratug.
Það vill svo til að við könnuðum árið 2003 og 2004 í þaula þann möguleika á að fara þessa leið.
Niðurstaðan eftir samráð við fjölda erlendra sérfræðinga – hjá fjármálastofnunum, matsfyrirtækjum, ráðgjafafyrirtækjum og uppgjörshúsum – þmt. Real Kredit – var óhuggulega einhliða.
Það er sú niðurstaða sem ég er að teikna upp.
Sú niðurstaða hefur ekkert með inngöngu í ESB að gera.
Þannig það sé ljóst.
Voru það sömu sérfræðingar og mæltu með að íbúðarlánasjóður gæfi út óuppgreiðanleg skuldabréf?
Hallur ef við komumst í fína evru vexti þá er bara eitt sem gerist. Íbúðarverð hækkar sem því nemur. Húsnæðismarkaður er samkeppnismarkaður og fólk eyðir nokkur jöfnu hlutfalli tekna sinna í húsnæði. Þannig að lægri vextir þýða aðeins hærri lán.
Þannig að það er tálsýn að lágir vextir geri allt betra það væri fínt ef þú værir sá eini sem fengi lágu vextina en þegar allir fá lága vexti þá græðir enginn.
Held að í þessari hugmynd ASÍ felist sannfæring um ESB aðild, en aðild myndi hjálpa við lækkun skuldsetningar og gera húsbréfin gjaldgeng á evrumarkaði, tenging við hann tekur húsnæðisáhyggjur í íslenskri mynd út fyrir sviga.
Eftir að hafa lesið ágætan pistil þinn sýnist mér hugmynd ASÍ (Gylfa) byggi á því að setja plástur á meiddið þ.e.a.s. krónuna eða krabbameinið. Af hverju ráðast menn ekki að rótum meinsins – krónunni? Ég á ekki eitt einasta aukatekið orð.
Takk fyrir pistilinn Hallur.
Gamla húsbréfakerfið var aflagt vegna mikilla affalla þessara bréfa við sölu, þó þau hafi verið verðtryggð ca. 15-20% afföll, ég get með engu móti séð hvernig nýtt húsbréfa kerfi, ætti að geta boðið upp á lægri afföll, með óverðtryggðum húsbréfum, þannig að ég vildi skoða þetta mjög vel.
En það er alveg borðliggjandi, að snjóhengjan ca. 800-1000 miljarðar og hrægammasjóðirnir ca. 400-500 miljarðar, þessi vandi verður aldrei leystur nema með upptöku nýkrónu (Ríkisdals) og gamlakrónan verði í höftum næstu 15-20 árin. Því þrátt fyrir eitthvað kjaftæði um ESB og fasttengingu við Evru, munu Íslendingar þurfa að gera upp við snjóhengjuna og hrægammasjóðina, það munu engir aðrir gera það, það væri gott að farið verði í að skoða Seðlabankann stýrivextir 6% hjá gjaldþrota þjóð, á samatíma eru stýrivestir 0.5-1.5% all í kringum okkur, þetta er fullkomlega galið, og helsta skýringin að samið hafi verið við AGS og hrægammasjóðina um þetta.
ágæt grein
ef það er rétt að við göngum ekki inní E.B.næstu 20 árin höfum við timma fyrrir enn eina seðlabreitíngu náðum að eiðaleggja seinustu seðlabreitingu á u,Þ.b, 30 árum. þágetum við tekið á aflandskrónum og snóheimgju á sama timma .Þegar búið ber að skera þessar umframkónur niður getum við strax farið í E,B.