Á vormánuðum árið 2010 skilaði starfshópur á vegum félagsmálaráðherra tillögum að umræðuskjali um framtíð íslenska húsnæðiskerfisins. Þeim ráðherra var reyndar sparkað uppá við til að losna við hann úr félagsmálaráðuneytinu og síðan út úr ríkisstjórninni. Umræðuskjalinu var jafnframt hent í ruslið af arftakanum og embættismanni í félagsmálaráðuneytinu sem var því ekki alveg sammála.
En tillögurnar fólust í því að íslenska húsnæðiskerfið byggðist á þremur stólpum. Búseturéttarhúsnæði. eignarhúsnæði og leiguhúsnæði. Í þeim var gert ráð fyrir sérstökum stuðningi við búseturéttarformið og leiguformið.
Með tillögunum var í viðauka umfjöllun um mögulega fjármögnun ríkisins á húsnæðismálum. Það er vert að rifja upp þá greiningu.
„Aðkoma íslenskra stjórnvalda að þremur stoðum íslenska húsnæðiskerfisins er mismunandi bæði hvað varðar fjármögnun og beinan stuðning, enda er stjórnvöldum skylt að hafa skipan húsnæðismála á þann veg að þau rúmist innan samningsins um Evrópska efnahagssvæðið.
Stjórnvöld hafa fyrst og fremst um þrjár meginleiðir að velja hvað fjármögnun húsnæðiskerfisins varðar. Endanleg útfærsla á eignarleið, leiguleið og búseturéttarleið mun taka mið af því hvaða aðferðafræði verður höfð við fjármögnun kerfisins.
- a. Þröng leið ríkisábyrgðar
- Skuldabréfaflokkar með ríkisábyrgð eingöngu til fjármögnunar íbúðalána til húsnæðis sem fellur undir heimild EES samningsins.
- Aðkoma hins opinbera að fjármögnun annarra lána engin.
Þröng leið ríkisábyrgðar tryggir einungis fjármögnun til þess húsnæðis sem fellur klárlega undir skilyrði EES samningsins um heimila ríkisaðstoð. Þeir sem ekki falla undir þá skilgreiningur þurfa að leita sér lána annars staðar, það er hjá bönkum, sparisjóðum og mögulega beint til lífeyrissjóða.
Ríkisábyrgð tryggir almennt hagstæðari ávöxtunarkjör.
Vaxtakjör til þeirra sem falla undir félagslega skilgreiningu EES kann að verða ásættanleg, en vegna mögulegrar smæðar ríkistryggðu skuldabréfaflokkanna kann ávinningur ríkistryggingarinnar að vera sambærilegur eða minni en ávinningur í stórum, viðskiptahæfum skuldabréfaflokki án ríkisábyrgðar.
Vaxtakjör þeirra sem ekki geta nýtt sér ríkistryggð lán verða hins vegar nokkuð há, ekki hvað síst ef hver banki og hver sparisjóður þarf að fjármagna íbúðalán sín með útgáfu tiltölulega lítilla skuldabréfaflokka.
- b. Blönduð leið ríkisábyrgðar og almennrar fjármögnunar
- Skuldabréfaflokkar með ríkisábyrgð eingöngu til fjármögnunar íbúðalána til húsnæðis sem fellur undir heimild EES samningsins.
- Almennir skuldabréfaflokkar án beinnar ríkisábyrgðar til fjármögnunar íbúðalána sem ekki falla undir heimild EES samnings um ríkisábyrgð
Vaxtakjör til þeirra sem falla undir félagslega skilgreiningu EES kann að verða ásættanleg, en vegna mögulegrar smæðar ríkistryggðu skuldabréfaflokkanna kann ávinningur ríkistryggingarinnar að vera sambærilegur eða minni en ávinningur í stórum, viðskiptahæfum skuldabréfaflokki án ríkisábyrgðar.
Aðkoma hins opinbera að fjármögnun íbúðalána án ríkisábyrgðar á þau lán sem falla utan félagslegrar skilgreiningar EES samningsins þar sem tryggðir verða stórir viðskiptahæfir skuldabréfaflokkar myndi að líkindum lækka verulega ávöxtunarkröfu almennra íbúðalána.
- c. Almenn fjármögnun
- Almennir skuldabréfaflokkar án beinnar ríkisábyrgðar til fjármögnunar íbúðalána til allra.
- Möguleg aðkoma ríkisins með ríkisábyrgð sem komi ekki beint að grunnfjármögnun heldur tryggi ríkið greiðslur af lánum til skilgreinds húsnæðis sem uppfyllir skilyrði EES.
Kjör á lánum til þess hóps sem fellur undir félagslega skilgreiningur EES og má þar af leiðandi njóta ríkistryggðra lána kann að verða jafn góð eða jafnvel betri ef sú leið er farin að fjármagna stærsta hluta íslenskra íbúðalánas án ríkisábyrgðar í tiltölulega fáum, stórum skuldabréfaflokkum skráðum á alþjóðlegum fjármálamarkaði þar sem uppgjör er tryggt gegnum öflug uppgjörshús.
Jafnframt kann sú leið að tryggja öllum almenningi hagstæðari vaxtakjör en ella.
Mögulegt væri að ríkisvaldið tryggi greiðsluflæði af hluta eða öllu því húsnæði sem fellur undir skilgreiningu EES samningsins um félagslegt húsnæði. Slík ríkistrygging á greiðsluflæði styrkir heildarstöðu skuldabréfaflokkana og ætti að tryggja lægri ávöxtunarkröfu á alla fjármögnun íbúðalána.“
Hallur Magnússon
Það eru allir að tala um predatory lánin og okurlánin vegna húsnæðis og leigu. En lítil umræða um af hverju við erum í þessu ástandi.
Hver er fjölgun fólks á landinu yfir 20 síðustu ár ? 4500 fara yfir 20 ár hverju ári og 15 000 erlendir ríkisborgarar yfir 20 fluttu hingað eftir aldarmót.
Og hin aukna framleiðni á húsnæði var ? … Engin.
Hvað er í pípunum skiftir öngvu … hvað kemur á markaðinn af fullkláruðu á viðráðanlegu verði gerir það. Tölurnar eru skuggalegar … við skoðun á talnamengi Hagstofunnar virðast einungis ca 600 íbúðir bætast við á höfuðborgarsvæðinu á hverju ári og skipulagið virðist einungis gera ráð fyrir ca 750 á ári fram til 2022.
Í kynningum Capacent á Húsasmiðjuráðstefnunni er áhugaverða upplýsingar að sjá t.d. línuritið á blaðsíðu 7 í kynningu Capacent en þar sést að byggingarkostnaður per m2 árin 2005 til 2008 fór frá ca 120 000 upp í ca 240 000 en þar sem byggingaraðilar byggðu og seldu fór mismunurinn í þeirra vasa en söluverðmætið fór frá ca 200 000 upp í ca 260 000 á sama tíma. Siðan rýkur lóðarverð greinlega upp þegar þeir aðilar vilja fá að græða líka.
Munurinn á fjölbýli og einbýli er að eigandinn er oftar en ekki byggingaraðilinn í einbýli og ef sá kostnaður er látinn standa þá breykkar bilið milli fjölbýlis og einbýlis og er það besta mál … því í dag er staðan sú að eldri íbúar sem eiga einbýli eða parhús hafa hreinlega lítinn hag af því að selja og flytja í minna … þó svo þeir skrölti í hálftómu húsi eftir að börnin eru flutt að heiman.
Hástemmdar yfirlýsingar hafa verið tíðar en aðgerðir öngvar. Það tekur tíma að byggja það sem vantar og klukkan tifar … aðgerðir öngvar nema loforða og talnaleikir.
Og þegar offramleiðsla er á of dýrum og of stórum íbúðum er talað um offramboð á markaðnum og það hunsað að eftirspurnin var hreinlega ekki eftir þessarri vöru heldur annarri. Það er ekki offramboð á mat ef menn framleiða of mikið af rjómatertum en annar matur er ekki á boðstólum … það er offramboð á rjómatertum.
Í þokkabót eru tölur Hagstofunnar villandi þegar talað eru um „byrjað á árinu“ .. og “ í byggingu“ og „fullklárað“ því stærðirnar 3 eru byggðar á 12 grunnskilgreiningum og “ í byggingu“ er afgangsstærð og illsjáanlegt hvenær sú stærð fer yfir í „fullklárað“ því byggingartími hefur breyst … sumar byggingar virðast hafa frosið fastar í flokkunninni „í byggingu“.
Málin eru í volli og meðan menn fara ekki í grunngreiningar á þessum þáttum og taka byggingartíma inn í dæmið verða allar „áætlanir“ og „mat“ einungis spákúluspá flatjarðarfræðinga.
Flokkunin byggir á metnu byggingarstigi, svokölluðu matsstigi.
Textinn skýrist út frá lægsta matsstigi í viðkomandi flokk í árslok.
Í byggingu: Matsstig 4,5,6,9
Fullgert: Matsstig 7,8
Byrjað á árinu: Önnur “lægri” matsstig (0,1,2,3 og U,N)
Vinnslan byggir á mismun á stöðu í ársbyrjun og árslok
Matsstig:
0 Úthlutað
1 Byggingar- og framkvæmdaleyfi
2 Undirstöður
3 Burðarvirki reist
4 Fokheld bygging
5 Tilbúið til innr
6 Fullg án lóðarfrágangs
7 Fullgerð íbúð
8 Tekin í notkun í byggingu
9 Í endurbyggingu
N Byggingarréttur
U Leyfi útrunnið
Hef aldrei séð neinn tala eins frjálslega um „ríkísábyrgð“
Hefur almenningur ekki þurft að punga nógu mikinn penining út fyrir ríkisábrgð í bankakerfinu og íbúðarlánasjóð?
Það á að afnema ríkisábyrgðina að fullu.
Kanntekki að lesa? Það er verið að setja upp 3 mögulegar leiðir. Ein er einmitt afnám ríkisábyrgðar:
c. Almenn fjármögnun
Almennir skuldabréfaflokkar án beinnar ríkisábyrgðar til fjármögnunar íbúðalána til allra.
Möguleg aðkoma ríkisins með ríkisábyrgð sem komi ekki beint að grunnfjármögnun heldur tryggi ríkið greiðslur af lánum til skilgreinds húsnæðis sem uppfyllir skilyrði EES.
Kjör á lánum til þess hóps sem fellur undir félagslega skilgreiningur EES og má þar af leiðandi njóta ríkistryggðra lána kann að verða jafn góð eða jafnvel betri ef sú leið er farin að fjármagna stærsta hluta íslenskra íbúðalánas án ríkisábyrgðar í tiltölulega fáum, stórum skuldabréfaflokkum skráðum á alþjóðlegum fjármálamarkaði þar sem uppgjör er tryggt gegnum öflug uppgjörshús.
Jafnframt kann sú leið að tryggja öllum almenningi hagstæðari vaxtakjör en ella.
Mögulegt væri að ríkisvaldið tryggi greiðsluflæði af hluta eða öllu því húsnæði sem fellur undir skilgreiningu EES samningsins um félagslegt húsnæði. Slík ríkistrygging á greiðsluflæði styrkir heildarstöðu skuldabréfaflokkana og ætti að tryggja lægri ávöxtunarkröfu á alla fjármögnun íbúðalána.“
„heldur tryggi ríkið greiðslur af lánum til skilgreinds húsnæðis“
„Kjör á lánum til þess hóps sem fellur undir félagslega skilgreiningur EES og má þar af leiðandi njóta ríkistryggðra“
„Mögulegt væri að ríkisvaldið tryggi greiðsluflæði af hluta eða öllu“
„Slík ríkistrygging á greiðsluflæði styrkir heildarstöðu skuldabréfaflokkana“
Alveg rétt Hallur.
Það er engin ríkisábyrðg á tillögu C.
Ég kann greinilega ekki að lesa.
Það er verið að benda á MÖGULEIKA ef menn vilja fara þess leið. Leiðin felur í sér afnám ríkisábyrgðar – og reyndar sú leið sem ég mæli með. Hins vegar hafa þeir sem vilja veita ákveðnum hópum sérsaðstoð að gera það á þennan hátt – í stað beinnar ríkisábyrgðar á fjármögnun húsnæðiskerfisins:
„Mögulegt væri að ríkisvaldið tryggi greiðsluflæði af hluta eða öllu því húsnæði sem fellur undir skilgreiningu EES samningsins um félagslegt húsnæði. Slík ríkistrygging á greiðsluflæði styrkir heildarstöðu skuldabréfaflokkana og ætti að tryggja lægri ávöxtunarkröfu á alla fjármögnun íbúðalána.“
Já, þú kannt ekki að lesa 🙂 Í þeim skilningi að þú sérð það sem þú vilt sjá við lestur – en ekki hvað raunverulega stendur.