Á vormánuðum árið 2010 skilaði starfshópur á vegum félagsmálaráðherra tillögum að umræðuskjali um framtíð íslenska húsnæðiskerfisins. Þeim ráðherra var reyndar sparkað uppá við til að losna við hann úr félagsmálaráðuneytinu og síðan út úr ríkisstjórninni. Umræðuskjalinu var jafnframt hent í ruslið af arftakanum og embættismanni í félagsmálaráðuneytinu sem var því ekki alveg sammála.
En tillögurnar fólust í því að íslenska húsnæðiskerfið byggðist á þremur stólpum. Búseturéttarhúsnæði. eignarhúsnæði og leiguhúsnæði. Í þeim var gert ráð fyrir sérstökum stuðningi við búseturéttarformið og leiguformið.
Með tillögunum var í viðauka umfjöllun um mögulega fjármögnun ríkisins á húsnæðismálum. Það er vert að rifja upp þá greiningu.
„Aðkoma íslenskra stjórnvalda að þremur stoðum íslenska húsnæðiskerfisins er mismunandi bæði hvað varðar fjármögnun og beinan stuðning, enda er stjórnvöldum skylt að hafa skipan húsnæðismála á þann veg að þau rúmist innan samningsins um Evrópska efnahagssvæðið.
Stjórnvöld hafa fyrst og fremst um þrjár meginleiðir að velja hvað fjármögnun húsnæðiskerfisins varðar. Endanleg útfærsla á eignarleið, leiguleið og búseturéttarleið mun taka mið af því hvaða aðferðafræði verður höfð við fjármögnun kerfisins.
- a. Þröng leið ríkisábyrgðar
- Skuldabréfaflokkar með ríkisábyrgð eingöngu til fjármögnunar íbúðalána til húsnæðis sem fellur undir heimild EES samningsins.
- Aðkoma hins opinbera að fjármögnun annarra lána engin.
Þröng leið ríkisábyrgðar tryggir einungis fjármögnun til þess húsnæðis sem fellur klárlega undir skilyrði EES samningsins um heimila ríkisaðstoð. Þeir sem ekki falla undir þá skilgreiningur þurfa að leita sér lána annars staðar, það er hjá bönkum, sparisjóðum og mögulega beint til lífeyrissjóða.
Ríkisábyrgð tryggir almennt hagstæðari ávöxtunarkjör.
Vaxtakjör til þeirra sem falla undir félagslega skilgreiningu EES kann að verða ásættanleg, en vegna mögulegrar smæðar ríkistryggðu skuldabréfaflokkanna kann ávinningur ríkistryggingarinnar að vera sambærilegur eða minni en ávinningur í stórum, viðskiptahæfum skuldabréfaflokki án ríkisábyrgðar.
Vaxtakjör þeirra sem ekki geta nýtt sér ríkistryggð lán verða hins vegar nokkuð há, ekki hvað síst ef hver banki og hver sparisjóður þarf að fjármagna íbúðalán sín með útgáfu tiltölulega lítilla skuldabréfaflokka.
- b. Blönduð leið ríkisábyrgðar og almennrar fjármögnunar
- Skuldabréfaflokkar með ríkisábyrgð eingöngu til fjármögnunar íbúðalána til húsnæðis sem fellur undir heimild EES samningsins.
- Almennir skuldabréfaflokkar án beinnar ríkisábyrgðar til fjármögnunar íbúðalána sem ekki falla undir heimild EES samnings um ríkisábyrgð
Vaxtakjör til þeirra sem falla undir félagslega skilgreiningu EES kann að verða ásættanleg, en vegna mögulegrar smæðar ríkistryggðu skuldabréfaflokkanna kann ávinningur ríkistryggingarinnar að vera sambærilegur eða minni en ávinningur í stórum, viðskiptahæfum skuldabréfaflokki án ríkisábyrgðar.
Aðkoma hins opinbera að fjármögnun íbúðalána án ríkisábyrgðar á þau lán sem falla utan félagslegrar skilgreiningar EES samningsins þar sem tryggðir verða stórir viðskiptahæfir skuldabréfaflokkar myndi að líkindum lækka verulega ávöxtunarkröfu almennra íbúðalána.
- c. Almenn fjármögnun
- Almennir skuldabréfaflokkar án beinnar ríkisábyrgðar til fjármögnunar íbúðalána til allra.
- Möguleg aðkoma ríkisins með ríkisábyrgð sem komi ekki beint að grunnfjármögnun heldur tryggi ríkið greiðslur af lánum til skilgreinds húsnæðis sem uppfyllir skilyrði EES.
Kjör á lánum til þess hóps sem fellur undir félagslega skilgreiningur EES og má þar af leiðandi njóta ríkistryggðra lána kann að verða jafn góð eða jafnvel betri ef sú leið er farin að fjármagna stærsta hluta íslenskra íbúðalánas án ríkisábyrgðar í tiltölulega fáum, stórum skuldabréfaflokkum skráðum á alþjóðlegum fjármálamarkaði þar sem uppgjör er tryggt gegnum öflug uppgjörshús.
Jafnframt kann sú leið að tryggja öllum almenningi hagstæðari vaxtakjör en ella.
Mögulegt væri að ríkisvaldið tryggi greiðsluflæði af hluta eða öllu því húsnæði sem fellur undir skilgreiningu EES samningsins um félagslegt húsnæði. Slík ríkistrygging á greiðsluflæði styrkir heildarstöðu skuldabréfaflokkana og ætti að tryggja lægri ávöxtunarkröfu á alla fjármögnun íbúðalána.“