Í upphafi árs 2010 skipaðu Árni Páll Árnason þáverandi félags- og tryggingamálaráðherra starfshóp til að vinna tillögur að framtíðstefnu í húsnæðismálum Hópurinn skilaði af sér tillögum í umræðuskjali í marsmánuði fyrir rúmu ári síðan. Heiti umræðuskjalsins var „Húsnæði fyrir alla“.

Ástæða þess að ég rifja þetta upp er að á næstu dögum mun annar starfshópur um framtíðarsefnu í húsnæðismálum sem núverandi Velferðarráðherra skipaði skila áliti – rúmu ári eftir að fyrra álit – sem einhverra hluta vegna fór aldrei í heild sinni í umræðuna – lá fyrir.

Það verður spennandi að bera þessi tvö álit saman!  Hver og einn getur þá metið hvor stefnumótunin hafi verið betri.

En svona leit hið ársgamla umræðuskjal út:

Vinnuhópur um heildarstefnu í húsnæðismálum. 10. mars 2010: „“Húsnæði fyrir alla – umræðuskjal“

Félags- og tryggingamálaráðherra fól vinnuhópi í janúar 2010 að lista upp þá möguleika sem fyrir hendi geta verið varðandi heildarstefnu í félagslegum húsnæðismálum. Markmiðið var að nefna hverju mætti breyta og hverju bæta við þannig að félagslega húsnæðiskerfið sinni enn betur hlutverki sínu.

Á fundi vinnuhópsins með félagsmálaráðherra þann 16. febrúar 2010 var ákveðið að í stað þess að horfa eingöngu til félagslega húsnæðiskerfisins skyldi unnið að því að setja á blað drög að heildstæðri stefnu í húnsæðismálum almennt, hvað varðar aðkomu ríkisins, undir yfirskriftinni Húsnæði fyrir alla. 

Í vinnuhópnum voru: Hallur Magnússon, Svanhildur Guðmundsdóttir, starfsmaður Íbúðalánasjóðs, og Grétar Júníus Guðmundsson. Ingi Valur Jóhannsson og Agnar Freyr Helgason, starfsmenn félagsmálaráðuneytisins, störfuðu með vinnuhópnum.

Helstu niðurstöður vinnuhópsins voru:

Til framtíðar

1.      Húsnæðisstefna stjórnvalda hvíli í þremur stoðum

• Eignaríbúðum
• Leiguíbúðum
• Búseturéttaríbúðum

2.      Húsnæðisbætur í stað vaxta- og húsaleigubóta

• Tryggt verði jafnræði milli íbúðaforma hvað varðar aðstoð hins opinbera, þannig að leigjendur og eigendur njóti sambærilegra réttinda, sem taki sem allra mest mið af þörfum heimila á hverjum tíma.

3. Átak vegna endurbóta á notuðu íbúðarhúsnæði

• Ráðist verði í sérstakt átak vegna endurbóta á notuðu íbúðarhúsnæði, meðal annars til að bæta aðgengi fyrir alla. Jafnframt verði hugað að breytingum á lögum og reglugerðum til að tryggja enn betur en hingað til gott aðgengi að nýju íbúðarhúsnæði.

4.      Húsnæðisstefna fyrir alla

• Íbúðalánasjóður láni til ýmissa samfélagslegra byggingaverkefna, sem sjóðurinn lánar ekki til nú.

Viðbrögð við núverandi aðstæðum

5. Aðstoð vegna greiðsluerfiðleika

• Sem liður í aðstoð við heimili vegna greiðsluerfiðleika verði tímabundið komið á kaupleigukerfi sem gerir þeim, sem misst hafa íbúðir sínar á uppboði, eða eiga það á hættu, kleift að búa í viðkomandi íbúð áfram með möguleika á endurkaupum.

Greinargerð

Grundvallarmarkmið húsnæðisstefnu íslenskra stjórnvalda er að tryggja landsmönnum öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum.

1.      Húsnæðisstefna stjórnvalda hvílir á þremur stoðum

Íslensk stjórnvöld leggja áherslu á að landsmenn hafi raunhæft frjálst val um þrjár meginleiðir í húsnæðismálum. Eignarleið, leiguleið og búseturéttarleið. 

Mikilvægt er að hafa í huga að unnt er að samþætta leiguleið og búseturéttarleið innan húsnæðissamvinnufélaga, en núverandi búseturéttarfélög eru lögum samkvæmt húsnæðissamvinnufélög.

i)                    Eignarleið

Eignarleiðin er sú leið sem ráðandi hefur verið á Íslandi.  Eignarhald íbúða er alfarið í höndum einstaklinga sem fjármagna húsnæðið með eigin fjárframlagi og lánum frá Íbúðalánasjóði (ÍLS), bönkum, sparisjóðum og lífeyrissjóðum.

Áfram er gert ráð fyrir að eignarleiðin skipi áberandi sess í húsnæðisstefnu stjórnvalda. Aðkoma stjórnvalda að eignarleiðinni er mikilvæg til að tryggja stöðugleika í fjármögnun og framboði íbúðalána á bestu mögulegu kjörum og samfélagslega ábyrga útlánastefnu.

Aðkoma stjórnvalda að eignarleiðinni verði eftirfarandi:

• Fjármögnun almennra íbúðalána  verði á grunni heildsölufyrirkomulags fyrir tilstuðlan stjórnvalda en þó án ríkisábyrgðar.
  • Heildsölueining verði í meirihlutaeigu stjórnvalda gegnum ÍLS
  • Lánastofnunum og lífeyrissjóðum gefinn kostur á eignaraðild.
  • Bankar, sparisjóðir og Íbúðalánasjóður sjá um afgreiðslu íbúðalána.

• Hámarksveðhlutfall lána sem fjármögnuð eru með heildsölufyrirkomulagi með tilstilli ríkisvaldsins verði að hámarki 80% af hóflegu húsnæði.

• Neytendavernd verði tryggð
  • Uppgreiðsla lána ávallt heimil
  • Útlánakjör byggð á raunverulegum markaðsforsendum
  • Vönduð greiðsluerfiðleikaaðstoð
  • Reglur ÍLS um meðferð krafna sem glatað hafa veðtryggingu verði fyrirmynd hins almenna markaðar

• Stuðningur hins opinbera verði gegnum nýtt húsnæðisbótakerfi

ii)                  Leiguleið

Tryggður verði traustur og ábyrgur leigumarkaður sem byggir á öryggi leigjenda og eðlilegum fjárhagslegum rekstrargrundvelli leigufélaga.

• Kannaðir verði kostir þess að einskorða stuðning stjórnvalda við fjármögnun leiguíbúða við húsnæðissamvinnufélög sem jafnframt eru búseturéttarfélög.
  • Lánveitingar til almennra leigufélaga verði einungis gegnum banka og sparisjóði á grundvelli heildsölufjármögnunar sem ríkisvaldið kemur að án beinnar ríkisábyrgðar
  • Almennt hámarkslánshlutfall til almennra leigufélaga verði allt að 80% með slíkri heildsölufjármögnun

• Þak verði sett á heimild til útgreiðslu söluhagnaðar á leiguíbúðum út úr leigufélögum sem njóta stuðnings stjórnvalda..
  • Útgreiðsla söluhagnaðar verði hóflegur og hvetji ekki til sölu leiguíbúða út úr leigukerfinu að óþörfu.

• Söluhagnaður umfram söluhagnaðarþaki renni til leigufélagsins eða búseturéttarfélagsins sem eigið fé og styrki þannig rekstrargrunn leiguleiðarinnar.
• Íbúðalánasjóður hafi í öllum tilfellum haldsrétt á leigu til greiðslu afborgana.
• Hámarkslánshlutfall til búseturéttarfélaga vegna leiguíbúða verði allt að 100%
• Almennur stuðningur stjórnvalda við leigjendur verði gegnum nýtt húsnæðisbótakerfi
• Heimilt verði að húsnæðisbætur renni beint til greiðslu afborgana af leiguíbúðalánum

• Íbúðalánasjóði verði heimilt að ívilna leigufélögum sem njóta skilgreindri fyrirgreiðslu sveitarfélaga
  • Öllum slíkum ívilnunum verði þinglýst sem kvöð á viðkomandi eignir
  • Sala úr eignunum verði einungis heimil með samþykki Íbúðalánasjóðs og sveitarfélags
  • Við sölu úr eignum er njóta ívilnunar hafi Íbúðalánasjóður og sveitarfélag rétt til að krefjast bóta vegna ívilnunar.

iii)                Búseturéttarleið

Íslensk stjórnvöld leggja áherslu á uppbyggingu öflugra húsnæðissamvinnufélaga sem tryggi fjölbreytni, öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum.  Innan húsnæðissamvinnufélaganna verði blandaður rekstur búseturéttarforms, kaupleiguforms og leiguforms.

Jafnframt verði innan húsnæðissamvinnufélaganna tryggt fjölbreytt úrval húsnæðis sem henti mismunandi þörfum almennings, litlar, einfaldar  og hagkvæmar íbúðir sem henta einstaklingum og pörum, húsnæði sem henta stórum barnafjölskyldum, íbúðir sem taka mið af þörfum hreyfihamlaðra og húsnæði sem hentar öldruðum og fullnægja skilyrðum til þjónustuíbúða.

Stefnt verði að uppbyggingu stórra húsnæðissamvinnufélaga sem tryggt geta nauðsynlega fjölbreytni.

Stjórnvöld afmarki beinan stuðning til húsnæðisuppbyggingar  við húsnæðissamvinnufélagsformið.

Húsnæðissamvinnufélög sem njóta slíks stuðnings stjórnvalda skuli sæta tilteknu opinberu eftirliti auk þess sem stjórnvöld eigi fulltrúa í stjórn þeirra.

Innan húsnæðisfélaganna verði gefinn kostur á að leigjendur ákveði að breyta leigusamningi sínum í búseturéttarsamning að uppfylltum ákveðnum skilyrðum

1. Aðkoma sveitarfélaga og félagasamtaka

Sveitarfélögum og félagasamtök sem nú reka leiguíbúðir gefist kostur á að leggja núverandi leiguíbúðir inn í húsnæðissamvinnufélög.

Uppbygging leiguíbúða sveitarfélaga og félagasamtaka verði innan húsnæðissamvinnufélaga í formi búseturéttar sem heimilt verði að leigja.

Íbúar sem fá úthlutað leiguhúsnæði gegnum sveitarfélag eða sértækra félagasamtaka hafi tækifæri til þess að skipta yfir í búseturéttarleið og eignast búseturétt í þeirri íbúð sem leigð er.

Sveitarfélag eða félagasamtök tryggi öðrum skjólstæðingum sínum áframhaldandi aðgang að leiguleiðinni með kaupum á lausum búseturétti eða stofnframlagi í byggingu nýrra búseturéttaríbúða til  leigu fyrir andvirði búseturéttarkaupanna, ef þörf er á slíkum leiguíbúðum.

1. Aðkoma einstaklinga

Íbúðaeigendum verði gefinn kostur á að leggja íbúðir sínar inn í húsnæðissamvinnufélög og öðlast þannig búseturétt eða leigurétt eftir atvikum. 

Einstaklingar eða fjölskyldur festa kaup á búseturétti.

Heimilt verði að lána til kaupa á búseturétti.  Greiðsla búseturéttarláns taki mið af tekjum, samanber reglur Lánasjóðs íslenskra námsmanna LÍN um endurgreiðslulána.

Unnt verði að hverfa frá búseturéttarkaupum yfir í almenna leiguleið.

Einstaklingar eða fjölskyldur taka íbúðir á leigu með möguleika á að skipta yfir í búseturéttarleið. 

1. 2.      Húsnæðisbætur í stað vaxta- og húsaleigubóta

Lagt er til að tekið verði upp eitt húsnæðisbótakerfi í stað núverandi vaxta- og húsaleigubóta. Markmiðið verði a tryggja jafnræði milli eigenda og leigjenda og jafnframt að stuðningurinn taki mið af þörfum heimilanna en verði ekki skuldahvetjandi.

Húsnæðisbætur taki mið af stöðu íbúðaeigenda og leigjenda á hverjum tíma, tekjum og húsnæðiskostnaði miðað við skilgreint húsnæði að teknu tilliti til fjölskylduaðstæðna. (Þar með talið verði sérstakar húsnæðisbætur sambærilegar við sérstakar húsaleigubætur í dag.)

Þó vaxta- og húsnæðisbætur hafi að mörgu leyti reynst vel eru ýmsir agnúar á þessum kerfum.

i)                    Helsti gallar við vaxtabótakerfið eru:

• Hvetur til skuldsetningar.
• Eignamyndun í húsnæði dregur úr vaxtabótum þó svo að greiðslubyrði geti verið óbreytt og jafnvel aukist.
• Hægt væri að nýta þá fjármuni sem varið er í vaxtabætur með skilvirkari hætti en nú, með því að miða bætur við skilgreindar íbúðir með hliðsjón af fjölskylduaðstæðum. Þannig væri hægt að draga út vaxtabótum þegar tekjur eru mjög háar og skuldsetning verulega umfram það sem talið yrði „eðlilegt“.
• Jafngreiðslulán, sem eru algengustu húsnæðislánin, hentar í sumum tilvikum illa fyrir þyggjendur vaxtabóta. Hlutur vaxta í greiðslum af þessum lánum fer lækkandi eftir því sem líður á lánstímann þó greiðslubyrðin sé hin sama að raunvirði. Þörf fyrir vaxtabætur er því hugsanlega í sumum tilvikum ekki minni þá en í upphafi.

Vinnuhópurinn telur líkur á að hægt væri að nýta það fjármagn sem fer til greiðslu vaxtabóta betur en hingað til, til að styðja við þau heimili sem sannanlega þurfa á stuðningi að halda. 

ii)                  Helstu gallar við húsaleigubótakerfið eru:

• Tekjumörk eru óeðlilega lág.
• Stuðningur húsaleigubótakerfisins við leigumarkaðinn er ekki sambærilegur við þann stuðning sem eignaríbúðir njóta á fyrstu árunum eftir kaup.

Vinnuhópurinn telur að samræmt húsnæðisbótakerfi í staða tveggja mismunandi kerfa eigi möguleika á að tryggja betur en hingað til jafnræði milli eigenda og leigjenda, og að þeir fjármunir sem hið opinbera ver til aðstoðar við heimilin í landinu vegna húsnæðis geti nýst betur en hingað til með slíku samræmdu kerfi.

1. 3.      Átak vegna endurbóta á notuðu íbúðarhúsnæði

Íbúðalánasjóður hefur heimild til að lána til endurbóta á íbúðarhúsnæði og til að bæta aðgengi að því. Sérstakt átak í þessum efnum gæti verið liður í að stuðla að bættu atvinnuástandi. Það gæti jafnframt bætt lífsskilyrði og aukið lífsgæði samfara því að vera þjóðhagslega hagkvæmt í þeim tilvikum er slíkar framkvæmdir stuðla að því að fólk geti búið lengur í eigin húsnæði.

i)        Bætt aðgengi

Lagt er til að ráðist verði í sérstakt átak til að stuðla að því að íbúðaeigendur, jafnt einstaklingar, fyrirtæki og opinberir aðilar, ráðist í framkvæmdir sem stuðla að bættu aðgengi.

Til að ná þessu fram þyrfti meðal annars:

• Lánsheimildir hjá Íbúðalánasjóði verði rýmkaðar. Lán til fjármögnunar á allt að 90% af framkvæmdakostnaði til þeirra sem vilja ráðast í breytingar á aðgengi að íbúðum, jafnt til einstaklinga, fyrirtækja og opinberra aðila.
• Heimild til 90% lána nái einnig til umtalsverðra umbreytinga á eldra húsnæði, s.s. lyftur í eldri blokkir o.fl.
• Allt að 100% lán verði veitt til þeirra sem þurfa að breyta eigin húsnæði vegna sérstakra aðstæðna, s.s. vegna fötlunar.
• Byggingarreglugerð verði breytt þannig að frávik frá henni verði leyfð þegar um er að ræða breytingar á eldra húsnæði til að bæta aðgengi.
• Kannað verði hvort breyta þurfi lögum og reglugerðum til að tryggja gott aðgengi fyrir alla í nýju íbúðarhúsnæði.
• Einnig verði kannað með hugsanleg ýmis önnur frávik frá byggingarreglugerð, sem gætu stuðlað að betri nýtingu húsnæðis, svo sem varðandi þvottahús, geymslur o.fl.

Vinnuhópurinn telur rétt að áður en ráðist yrði í að breyta reglum um endurbótalán hjá Íbúðalánasjóði verði ástand íbúðarhúsnæðis kannað, með tilliti til aðgengis, og markmið skilgreind og möguleg framkvæmdaáætlun gerð í framhaldi af því.

ii)      Endurbætur almennt

Lagt er til að kannaðir verði möguleikar á því að hvetja íbúðaeigendur til að ráðast í endurbætur á notuðu íbúðarhúsnæði, þar sem þess er þörf. Frestun á reglubundnu viðhaldi getur leitt til aukins kostnaðar er fram í sækir. Aðstæður í þjóðfélaginu hvetja hins vegar ekki til skuldsetningar almennt. Rýmkun á reglum um endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu við endurbætur á notuðu íbúðarhúsnæði gæti hugsanlega stuðlað að auknum framkvæmdum á þessu sviði, svo vegna eigin vinna íbúðaeigenda o.fl. Þá þykir vinnuhópnum rétt að kannað verði með möguleika á að lán vegna endurbóta verði afborgunarlaus í t.d. 3-5 ár, ef það mætti verða til að stuðla að auknum framkvæmdum.

1. 4.      Húsnæðisstefna fyrir alla

Til greina kemur að auka það fjármagn sem varið er til ýmissa framkvæmdaverkefna, sem lánastarfsemi Íbúðalánasjóðs nær til, og jafnframt að sjóðurinn veiti lán til nýrra verkefna sem hann sinnir ekki nú. Þetta myndi geta stuðlað að auknum framkvæmdum. Þá mætti jafnframt athuga með að rýmka reglur sem gilda um lán til slíkra framkæmdaverkefna. Auknar framkvæmdir á þessu sviði myndu væntanlega hafa jákvæð áhrif á atvinnuástandið í landinu, auk þess sem aukin umsvif Íbúðalánasjóðs gætu stuðlað að betri lánskjörum sjóðsins á markaði almennt, sem framkvæmdaaðilar og þjóðfélagið í heild myndu hagnast á. Um gæti verið að ræða ýmiss samfélagsleg byggingaverkefni. Þar má nefna:

• Íbúðir fyrir aldraða
• Hjúkrunarheimili
• Sambýli fatlaðra
• Þjónustuhúsnæði fyrir fatlaða

Til viðbótar við framannefnd verkefni má jafnframt nefna verkefni sem falla ekki undir grundvallarmarkmið húsnæðisstefnu stjórnvalda, þ.e. að tryggja landsmönnum öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum, en sem Íbúðalánasjóður gæti engu að síður komið að fjármögnun á. Þar gætu m.a. verið eftirtalin verkefni:

• Leikskólar
• Skólar
• Kirkjur

Lagt er til að lánshlutfall hjá Íbúðalánasjóði verði almennt allt að 90% vegna þeirra hugsanlegu samfélagslegu verkefna sem sjóðurinn gæti komið að. Lánshlutfall verði þó jafnvel allt að 100% í þeim tilvikum þar sem bakábyrgð ríkis eða sveitarfélags liggur fyrir.

Til viðbótar við framannefnt er lagt til að framkvæmdasjóðir aldraðra og fatlaðra verði sameinaðir og þeim verði ætlað að verja fé til að brúa bil, greiða afborganir af húsnæðislánum sem tekin eru til byggingar sérhæfðs húsnæðis eða veita styrki til umbreytingarverkefna.

1. 5.      Aðstoð vegna greiðsluerfiðleika

Vænta má þess að því betur sem tekst að draga úr greiðsluerfiðleikum heimila því minni þrýstingur verði á aðgerðir af hálfu hins opinbera í húsnæðismálum almennt. Sem liður í þessu leggur vinnuhópurinn til að komið verði tímabundið á kaupleigukerfi sem gerir þeim, sem misst hafa íbúðir sínar á nauðungaruppboðum, eða eiga það á hættu, kleift að búa í þeim áfram með möguleika á kaupleigu.

Í þeim tilvikum þar sem lánafyrirtæki eignast íbúð á nauðungaruppboði verði fyrrverandi eigendum gert kleift að búa í viðkomandi íbúð gegn leigu sem tekur mið af markaðsaðstæðum á leigumarkaði. Jafnframt verði samið um að íbúarnir geti keypt íbúðina aftur á áætluðu markaðsverði. Skuldir sem hugsanlega standa útaf verði meðhöndlaðar í samræmi við greiðsluaðlögun.

Í þeim tilvikum sem íbúarnir ákveða að kaupa íbúðina aftur komi ákveðinn hluti af greiddri leigu á leigutímanum, sem geti t.d. verið allt að 5 ár, upp í greiðslu útborgunar. Nýtt lán verði þá gefið út fyrir allt að 80% af kaupverði, eða gildandi hámarkláni viðkomandi lánafyrirtækis. Útborgun verði því ekki undir 20% af kaupverði og greiðist á 12 mánuðum.

Tillögur um fyrirkomulag á kaupleigu á íbúðum sem Íbúðalánasjóður hefur eða mun eignast á nauðungaruppboðum liggja fyrir. Vinnuhópurinn mælir með þeim tillögum, sem eru að mestu í samræmi við framannefnda lýsingu.

Vinnuhópurinn leggur til að kannað verði með að koma á sambærilegu fyrirkomulagi hjá öðrum lánafyrirtækjum.

Þá er sú tillaga sett hér fram að kannaður verði sá möguleiki að komið verði á kaupleigufyrirkomulagi á íbúðum sem fyrirséð er að eigendur muni ekki geta staðið undir, áður en íbúðir fara alla leið á nauðungaruppboð.

Viðauki

Fjármögnun húsnæðiskerfisins

Aðkoma íslenskra stjórnvalda að þremur stoðum íslenska húsnæðiskerfisins er mismunandi bæði hvað varðar fjármögnun og beinan stuðning, enda er stjórnvöldum skylt að hafa skipan húsnæðismála á þann veg að þau rúmist innan samningsins um Evrópska efnahagssvæðið.

Stjórnvöld hafa fyrst og fremst um þrjár meginleiðir að velja hvað fjármögnun húsnæðiskerfisins varðar. Endanleg útfærsla á eignarleið, leiguleið og búseturéttarleið mun taka mið af því hvaða aðferðafræði verður höfð við fjármögnun kerfisins.

1. a.      Þröng leið ríkisábyrgðar

• Skuldabréfaflokkar með ríkisábyrgð eingöngu til fjármögnunar íbúðalána til húsnæðis sem fellur undir heimild EES samningsins. 
• Aðkoma hins opinbera að fjármögnun annarra lána engin.

Þröng leið ríkisábyrgðar tryggir einungis fjármögnun til þess húsnæðis sem fellur klárlega undir skilyrði EES samningsins um heimila ríkisaðstoð. Þeir sem ekki falla undir þá skilgreiningur þurfa að leita sér lána annars staðar, það er hjá bönkum, sparisjóðum og mögulega beint til lífeyrissjóða.

Ríkisábyrgð tryggir almennt hagstæðari ávöxtunarkjör.

Vaxtakjör til þeirra sem falla undir félagslega skilgreiningu EES kann að verða ásættanleg, en vegna mögulegrar smæðar ríkistryggðu skuldabréfaflokkanna kann ávinningur ríkistryggingarinnar að vera sambærilegur eða minni en ávinningur í stórum, viðskiptahæfum skuldabréfaflokki án ríkisábyrgðar.

Vaxtakjör þeirra sem ekki geta nýtt sér ríkistryggð lán verða hins vegar nokkuð há, ekki hvað síst ef hver banki og hver sparisjóður þarf að fjármagna íbúðalán sín með útgáfu tiltölulega lítilla skuldabréfaflokka.

b.      Blönduð leið ríkisábyrgðar og almennrar fjármögnunar

• Skuldabréfaflokkar með ríkisábyrgð eingöngu til fjármögnunar íbúðalána til húsnæðis sem fellur undir heimild EES samningsins.
• Almennir skuldabréfaflokkar án beinnar ríkisábyrgðar til fjármögnunar íbúðalána sem ekki falla undir heimild EES samnings um ríkisábyrgð

Vaxtakjör til þeirra sem falla undir félagslega skilgreiningu EES kann að verða ásættanleg, en vegna mögulegrar smæðar ríkistryggðu skuldabréfaflokkanna kann ávinningur ríkistryggingarinnar að vera sambærilegur eða minni en ávinningur í stórum, viðskiptahæfum skuldabréfaflokki án ríkisábyrgðar.

Aðkoma hins opinbera að fjármögnun  íbúðalána án ríkisábyrgðar á þau lán sem falla utan félagslegrar skilgreiningar EES samningsins þar sem tryggðir verða stórir viðskiptahæfir skuldabréfaflokkar myndi að líkindum  lækka verulega ávöxtunarkröfu almennra íbúðalána.

c.       Almenn fjármögnun

• Almennir skuldabréfaflokkar án beinnar ríkisábyrgðar til fjármögnunar íbúðalána til allra.
• Möguleg aðkoma ríkisins með ríkisábyrgð sem komi ekki beint að grunnfjármögnun heldur tryggi ríkið greiðslur af lánum til skilgreinds húsnæðis sem uppfyllir skilyrði EES.

Kjör á lánum til þess hóps sem fellur undir félagslega skilgreiningur EES og má þar af leiðandi njóta ríkistryggðra lána kann að verða jafn góð eða jafnvel betri ef sú leið er farin að fjármagna stærsta hluta íslenskra íbúðalánas án ríkisábyrgðar í tiltölulega fáum, stórum skuldabréfaflokkum skráðum á alþjóðlegum fjármálamarkaði þar sem uppgjör er tryggt gegnum öflug uppgjörshús.

Jafnframt kann sú leið að tryggja öllum almenningi hagstæðari vaxtakjör en ella.

Mögulegt væri að ríkisvaldið tryggi greiðsluflæði af hluta eða öllu því húsnæði sem fellur undir skilgreiningu EES samningsins um félagslegt húsnæði. Slík r%