Miðvikudagur 20.10.2010 - 10:15 - 15 ummæli

Framtíð útlána á Íslandi

Í framhaldi af umræðum sem hafa spunnist hér á Eyjunni í kjölfar síðustu færslu minnar um gjaldþrotalögin, tel ég rétt að útskýra mál mitt ögn betur hvað varðar framtíð áhættustýringar innan fjármálastofnanna.

Léleg áhættustýring fyrir hrun, gerði skuldavandann hér verri en hann hefði orðið annars.  Bætt áhættustýring er löngu tímabær enda leggur FME mikla áherslu á að fjármálastofnanir bæti þennan þátt starfsemi sinnar.  Ný gjaldþrotalög breyta ekki þeirri stefnu en þau munu flýta fyrir innleiðingu og auka yfirgrip áhættustýringar.

Íbúðarlánasjóður er þar engin undantekning.  Eitt stærsta verkefnið sem bíður nýs framkvæmdastjóra þar, er bætt áhættustýring.  Án hennar er framtíðarfjármögnun sjóðsins stefnt í voða og er staðan ekki góð í augnablikinu.  Ríkið hefur takmarkaða getu og möguleika til að fjármagna sjóðinn til framtíðar.  Hann verður að geta staðið á eigin fótum.

Afleiðing af þessu er að Íbúðarlánasjóður verður að fara að áhættumeta sína viðskiptavini  og flokka þá í áhættuhópa.  Hver hópur fær síðan ákveðin lánskjör hvað varðar veðhlutfall og vexti.  Þannig er eðlilegt að áhættuminnsti hópurinn fái bestu kjörin, en sá áhættumesti þarf að borga meira og sætta sig við lægra veðhlutfall.  Þar með leggst af sú regla að allir eigi rétt á 80% láni á sömu vöxtum.

Með áhættustýrðum augum er þetta jafnræði, þar með hættir sá siður að bestur kúnnarnir óbeint niðurgreiði vexti fyrir hina áhættumeiri.

Með augum stjórnmálamanna og almennings er þetta grófleg mismunun sem ekki á að líðast hjá ríkisstofnun.  Og hér liggur vandinn.

Hvernig er hægt að samrýma þessi sjónarmið án þess að stefna framtíð sjóðsins í hættu og skekkja samkeppnisgrundvöll útlána?  Flest lönd afgreiða þetta með því að banna opinberum aðilum að standa í útlánum til einstaklinga (og þar með kjósenda), þannig geta stjórnmálamenn haldið sér í ákveðinni fjarlægð frá ákvörðunum fjármálastofnana.  Þetta er stefnan innan ESB enda eru dagar Íbúðarlánasjóðs líklega taldir ef við förum þar inn.

Tilvist Íbúðarlánasjóðs á einnig sinn þátt í því að áhættustýring er svo skammt á veg komin hér á landi.  Hins vegar er bætt áhættustýring algjör forsenda þess að lánastofnanir geti farið út í ábyrga og heilbrigða útlánastarfsemi.  Hér togast því á tveir þættir sem eru ósamrýmanlegir.  Það verður ekki bæði haldið og sleppt.

Því fyrr sem stjórnmálamenn gera sér grein fyrir þessu og fá kjark til að taka á þessu brýna verkefni, því fyrr er hægt að fara út í raunhæfa uppbyggingu með ábyrgri útlánastefnu.

Flokkar: Óflokkað

«
»

Ummæli (15)

  • Ein grundvallarmistök í þessu, Íbúðarlánasjóður er að hluta til vegna félagslegs hlutverks sjóðssins. Þú gefur þér hinsvegar að ÍLS sé eða eigi að vera hreinræktuð bankastofnun, með gróða sem megin-markmið.

    Bara það eitt, að bann við útlánastarfssemi af þessu tagi innan ESB er ástæða til að hafna aðild.

    Ófarir sparisjóðakerfissins í Bandaríkjunum og síðan þessi hrikalegu undirmálslán sem settu allt á koll, ætti að vera okkur víti til varnaðar.

    Útlánastefna ÍLS hefur heldur alls ekki verið neitt vandamál. Hámarkslán upp á 18 miljónir, 80-90% veðsetningarhlutfall og greiðslumat á að vera næg trygging fyrir því að ekki sé oflánað, og að ekki verði önnur eins eignabólga og hinir almennu bankar áttu sök á.

    Ábyrgðarleysi, kæruleysi og hrein heimska bankamanna í lánastarfssemi til íbúðakaupa undanfarin ár, ættu í raun að réttlæta það að þeim verði hreinlega bannað að stunda íbúðalánastarfssemi.

  • Hilmar,
    Samfélagslegt hlutverk sjóðsins er háð getu sjóðsins til að fjármagna sig. Það er innihald færslunnar. Fyrir hrun var fjármögnunin ekkert vandamál en hver á að fjármagna sjóðinn til framtíðar? Það er ekki hægt að vera með félagsleg kjör á lánum og markaðskjör á fjárfestingunni. Það verður að velja. Ríkið hefur enga burði til að skaffa fjármagn endalaust. Fagfjárfestar heimta sína markaðsávöxtun. Þá er bara einn aðili eftir, blessuðu lífeyrissjóðirnir sem eiga að fjármagna allt? Þeim er líka takmörk sett og eru í samkeppni við Íbúðarlánasjóð í útlánum. Ef þeir fara að bjóða „niðurgreidda“ vexti er það eignartilfærsla frá lífeyrisþegum til lántakenda.

    Þú talar um að undirmálslánin í USA eiga að vera okkur víti til varnar en það er einmitt það sem ég er að segja. Undirmálslánin í USA komu til vegna þess að ríkisstjórn Bill Clintons hvatti lánastofnanir að sína samfélagslega ábyrgð og lána til fólks sem ekki hafði aðgang að almennri lánafyrirgreiðslu. Þessi lán hefuð aldrei verið veitt ef bankarnir hefðu ekki farið á svig við stranga áhættustýringu.

    Ahættustýring stjórnmálamanna felst í því að hugsa um atkvæði fólks, þetta endar yfirleitt með ósköpum eins og dæmin í USA og hér sína.

  • Jóhannes

    Andri Geir, það er erfitt að sjá vandamálið sem þú ert að reyna að blása upp. Að sjálfsögðu er nauðsynlegt að meta áhættu sérhvers lántaka á hverjum tíma sem endurspeglast í lánsupphæð eða kjörum. Breyttar aðstæður kalla á breytt mat.

    Hilmar, það er fullkomlega óeðlilegt lánastofnun á ábyrgð ríkisins hafi aðrar viðmiðanir í útlánum en eðlilegt getur talist og tapi þannig vísvitandi á því fé, jafnvel þótt það sé gert undir merkjum „félagshyggju“. Það er rétt að ESB reynir að takmarka sósíalísk afskipti af hálfu ríkisvalds til að mismuna aðilum á markaði. Hérlendis er komin mikil stemning fyrir haftastefnu, ríkisforsjá og handstýringu markaðarins og það mun væntanlega koma í ljós á næstu árum hversu vel sú stefna skilar Íslendingum í lífskjörum samanborið við aðrar þjóðir.

  • Jóhannes,
    Ég er ekki svo viss um að áhættumat sérhvers lántakanda sé sjálfsagt mál hjá öllum. Það er lítil sem engin reynsla í áhættustýringu hjá lánastofnunum hérna og lítil fræðsla um þetta.

    Heldur þú t.d. að Íbúðarlánasjóður geti farið að bjóða mismunandi kjör eftir veðhlutfalli og áhættumati í valdatíð Jóhönnu?

    Svo er munur á áhættumati og greiðslumati.

  • Jóhannes

    Andri Geir, mat á greiðslugetu og áhættu við lán til einstaklinga er einfaldlega ekkert stórmál. Grunnurinn er til staðar í öllum lánastofnunum sem lána til einstaklinga og breyttar forsendur kalla einfaldlega á breytt áhættumatslíkan, og etv ítarlegri upplýsingar frá lánataka sem er bara eðlilegt.
    Hvort og hvaða ákvarðanir Jóhanna eða aðrir pólitíkusar taka í málefnum ÍLS eða öðrum málum er allt annað mál og erfitt að ráða í eins og reynslan sýnir.

  • Andri Haraldsson

    Andri Geir-

    Mér finnst ansi margt blandast saman hjá þér hérna í síðustu færslum. Áhættumat af einstaka lántakendum er ekki það sama og áhættustýring heils banka. Eins þá er áhættustýring banka ekki það sama og útlánastefna og ekki það sama og stjórnunarstefna. Það er ekki nóg að hafa áhættumat á einstaka lánum ef ekki er farið eftir þeim, og það er ekki nóg að hafa áhættumat á bankastarfsemi ef það er innan ramma klikkaðrar útþenslu og lánastefnu. Eins þá er áhættumat einstaklings ekki það sama og greiðslumat. Annað metur hvort að manneskjan sé líkleg til að standa í skilum, hitt hversu mikið hún er fær um að greiða.

    Varðandi það að taka upp kerfi eins og er hér í BNA, þá er það góðra gjalda vert, en ekki hlaupið að því og kerfið hér langt því frá að vera fullkomið. T.d., varð húsnæðisbólan til af því að það myndaðist nýtt kerfi utan á hinu staðlaða kerfi, ekki ósvipað því sem gerðist á Íslandi. Eins þá er mjög mikilvægt að það er til húsnæðisstofnun í BNA (FHA sem er hluti af HUD) hérna sem einbeitir sér að fólki með lægri útborgunargetu, eða sem býr á stöðum þar sem lánveitendur eru ekki spenntir fyrir að lána. Auk þess þá hafa útgefendur (e. underwriters) stórs hluta almennra lána (FannieMae og FreddieMac) séð um að staðla umsóknir og áhættumat — meðal annars skyldað notkun á FICO (sem er áhættumatstala byggð á formúlu).

    Allt að einu, þá er málið að svona kerfi er flókið að setja upp, kemur ekki alltaf með sanngjarna útkomu, og byggist á því að tiltölulega fáir geti farið framhjá því og að þeir sem noti kerfið noti það samviskusamlega. Öll þessi atriði munu verða vandamál á Íslandi.

    En það er löngu kominn tími á að Íslendingar fari að læra að kostnaður við að fá lán á að miðast við áhættu og veðhæfi, ekki vinskap og glannaskap.

  • Andri Haraldsson

    Smá viðbót við það sem ég sagði að ofan. Þá er líka ákveðið strúktúr vandamál á Íslandi að ríkið innheimtir stimpilgjöld af veðlánum. Þetta gerir það að verkum að útgáfa veðlána verður dýr. Í BNA eru engir skattar af lánum, en það eru skattar (um 1-3% fyrir bæði kaupanda og seljanda) af þingbókun fasteigna.

    Ein áhrifin af stimpilgjöldum og því að skuldarar eru ekki áhættumetnir er þessi stórskrítna hugmynd um að áhvílandi veðlán færist frá einum lántakenda til annars við sölu eignar. Þetta gæti aldrei gengið upp í kerfi eins og er í BNA þar sem lánasamningurinn byggist á mati á lántakanda og veðhæfi (verðmæti) eignarinnar við undirskrift lánasamningsins.

  • Takk fyrir góða pistla.
    Þú segir að fasteignasalar verði ekki hrifnir þegar verðlækkun muni eiga sér stað á fasteignamarkaði. Ég hef aldrei skilið þetta að fasteignasalar séu að spá í því hvort verðið lækki eða hækki. Ég hélt að eina sem skipti þá máli væri að eftirspurn og framboð væri í jafnvægi þannig að veltan væri næg til þess að borga þeim þóknanir. Skil ekki að fasteignasalar séu að reyna að halda uppi verðinu. Verðið þarf augljóslega að lækka til þess að jafnvægi fáist á markaðnum og veltan aukist, þ.e. meira í vasa fasteignasala.

  • Andri,
    Takk fyrir athugasemdina. Auðvita er ekki hægt að gera heilstæðri áhættustýringu banka skil í stuttri færslu svo ég hef haldið mig við það sem snertir kúnnann beint.

    Útlánaáhætta er stór hluti af áhættustýringu og þar verða lánastofnanir að gera betur en að „þekkja“ sína viðskiptavini.

    Sú breyting sem einstaklingar munu finna fyrir í framtíðinni er:

    1. Það verður erfiðar að fá lán
    2. Áhættuminnstu viðskiptavinir fá betri kjör en áhættumeiri

    Aðeins fullkomið áhættumat á alla viðskiptavini mun breyta útlánahegðun og gera hana viðskiptalegri.

    Eftir 2 ár verðum við að fara að hugsa um framtíðina og byggja upp viðskipta-módel sem standa undir ábyrgum útlánum. Aðeins þannig er tryggt að fjámagn renni í arðbærar fjárfestingar sem skila störfum sem geta staðið undir mannsæmandi launum.

  • Andri minn þetta er barasta allt rétt hjá þér einsog svo margt sem þú hefur áður skrifað.

  • Gunnar Skúli Ármannsson

    Er ekki öllum til gagns að fá ábyrga lánastarfsemi á Íslandi, verðum við ekki að vinna okkur út frá þeim punkti. Það er ekki nokkrum manni til gagns að skulda og hvað þá of mikið.

  • Gunni gamli

    Sæll Andri Geir.
    Þakka greinargóð skrif. Ég tel að skortur á almennum fjármálaskilningi sé helsta böl íslensku þjóðarinnar. Ennþá lítur fólk svo á að það sé Bankans að reikna út og ákveða hvaða skuldabyrði það getur borið. (greiðslumat sem er galið). Ennþá telja þúsundir manna að það sé hægt að láta skuldir hverfa. Ennþá eru þúsundir sem ekki skilja að ríkissjóður er sameiginlegur sjóður landsmanna. Ennþá eru þúsundir sem ekki skilja að lífeyrissjóðirnir eru eign þeirra sem greiða í þá. Ennþá eru þúsundir sem ekki skilja að verðbætur eru í raun fljótandi vextir. Ennþá er fólk að furða sig á að höfuðstóll verðtryggðra lána lækki ekki þó það borgi reglulega af þeim. Hvað er hægt að gera til að koma fólki í skilning um að lán er leiga á peningum.

  • Gunni gamli,
    Þetta er góð samlíking hjá þér, lán eru leiga á peningum. Það væri varla tekið í mál að þeir sem leigðu íbúð og ættu ekki fyrir leigu færu fram á að þeir eignuðust hluta í húsnæðinu til að hægt væri að lækka leiguna. Þeim yrði sagt upp og íbúðin færi aftur út á markaðinn. Ef markaðsleiga hefur lækkað, getur gamli leigjandinn gengið inn í hæsta boð ef hann hefur bolmagn til þess.

    Það sem hefur gleymst í þessum skuldamálum, er að ef það á að færa almennar húsnæðisskuldir niður þarf einnig að koma til móts við þá sem leigja.

  • Bragi Jóhannsson

    Vandinn við að fjármagna Íbúðalánasjóð er til kominn vegna þess að verið er að fjármagna hinar útlánastofnanirnar á Íslandi með fjármunum ríkisins. Með öðrum orðum – hinir bankarnir fóru á hausin og þín lausn er að leggja þá þessa niður.

    Á meðan bankastofnanir á Íslandi sýna þess ekki merki að vera færar um að reka sig út frá eðlilegum samkeppnisforsendum er til lítils að leggja Íbúðalánasjóð niður.

    Til lengri tíma litið er þetta rétt hugsun hjá þér. Í augnablikinu er íslenska markaðsumhverfið villimennskan ein.

  • Ástæðan fyrir því að fasteignamarkaðurinn leitar ekki jafnvægis er einfaldlega þessi:
    Í Fréttablaðinu þann 20. September 2010 á blaðsíðu 6 er frétt eða viðtal við formann Félags Fasteignasala, skammstafað FF.
    Þar segir: Félag fasteignasala (FF), bankar og Íbúðarlánasjóður hafa haft með sér samráð vegna þess mikla fjölda fasteigna sem lánafyrirtækin eiga.
    Fyrirtækin munu ekki setja fasteignir í stórum stíl inn á markaðinn, enda mundi það ganga þvert á hagsmuni þeirra með fyrirsjáanlegum verðlækkunum.
    Ennfremur segir: G rétar Jónasson framkvæmdastjóri FF, segir félagið hafa fundað með lánastofnunum og vilji um framhaldið liggi fyrir. Hann óttast því ekki að eignasöfnunin hafi áhrif á fasteignamarkaðinn. Bankarnir verða að tryggja sína hagsmuni sem fara saman við aðra á þessum markaði: að tryggja sölu eigna á sem bestu verði. Þetta verði gert með því að mjalta þessum eignum smátt og smátt inn á markaðinn.
    Auðjóst brot á Samkeppnislögum

Rita ummæli

Kæfuvörn:   Hver er summan af fjórum og fimm? Svar:

Höfundur

Andri Geir Arinbjarnarson
Höfundur er verkfræðingur.
RSS straumur: RSS straumur