Laugardagur 01.01.2011 - 11:53 - 16 ummæli

2011: Íbúðaverð hækkar

Búast má við að verð á 60-120 fm íbúðum á höfuðborgarsvæðinu þar sem almenningssamgöngur eru góðar muni hækka talsvert á næstu árum.  Minni kaupmáttur og gjaldeyrishöftin munu sjá til þess, hversu öfugsnúið sem það hljómar.

Vegna gjaldeyrishaftanna og skuldavanda atvinnulífsins eru ríkistryggð bréf í raun eini fjárfestingarkosturinn hér á landi.  Ávöxtunarkrafan er þegar komin langt undir áhættumetna vexti miðað við lánshæfni ríkisins.  Það ríkir eins konar einokunarástand á fjárfestingamarkaði og þar með getur ríkið og bankarnir fjármagnað sig á innlendum markaði  á kostakjörum.  Þetta gerir fjármögnunarkostnað þessara aðila mun lægri en ella og hjálpar við að ráðast á ríkishallann.  Þetta er önnur ástæða þess að höftin verða hér svo lengi sem krónan er okkar gjaldmiðill.

Smátt og smátt mun þetta lága vaxtastig síast út í hagkerfið og íbúðalánavextir munu fyrr en seinna lækka.  Þar með mun fólk ráða við hærri lán sem fer beint út í íbúðaverðið enda verða þar margir um hituna, ekki aðeins unga fólkið sem er að kaupa sína fyrstu íbúð heldur hópur fjárfesta sem er að leita sér að betri ávöxtun.

Hættan er að þetta „falska“ vaxtastig og höftin muni leiða til til þess að það verði mun erfiðara fyrir næstu kynslóð að eignast sína fyrstu íbúð.  Fjárfestar munu sprengja verðið upp, enda munu þeir hafa aðgang að ódýrari fjármagni en almennir launamenn vegna betri trygginga og sterkari fjárhagsstöðu.  Þá munu þeir reikna út arðsemiskröfu á leigu út frá vaxtakröfu á ríkisskuldabréf sem er óeðlilega lág sem aftur leiðir til óeðlilega hás fasteignaverðs.  Eins og fasteignaverð hækkaði þegar erlendu lánin flæddu inn þannig mun fasteignaverð hækka þegar sparifjáreigendur verða látinir niðurgreiða krónuvexti í skjóli hafta.  Aðalmunurinn er að hækkunin verður staðbundnari og takmörkuð við minnstu og auðseljanlegustu eignirnar.  Stærri, dýrari og illa staðsettar eignir munu halda áfram að lækka.

Sem sagt, unga fólkið þarf líklega að leigja lengur en annars væri og borga háa leigu þrátt fyrir lækkandi vaxtastig vegna þess að það er að borga fyrir hækkandi eiginfjárhlutfall þeirra sem eiga fjármagnið og eiga ekki annarra kosta völ en að setja sína peninga í raunverulegar eignir – steypu og stál.

2011 verður rétta árið til að kaupa litlar og vel staðsettar íbúðir.

Flokkar: Óflokkað

«
»

Ummæli (16)

  • Takk fyrir þessar pælingar. Þetta er áhugavert. Ég er persónulega svartsýnn á fasteignaverð til næstu 5 ára. Sérstaklega eftir að gjaldeyrishöftin verða afnumin

    En hverju spáiru um atvinnuhúsnæði?

  • Andrés,
    Þessi spá er háð því að höftin verði viðvarandi hér næstu 10-20 árin, enda er fátt sem bendir til annars.

    Atvinnuhúsnæði er annað mál. Höftin, krónan og skuldirnar eru allt þættir sem vinna á móti hækkunum á atvinnuhúsnæði. Betra að halda sér við íbúðarhúsnæði.

  • fridrik indridason

    sælir
    nokkuð sammála þessari greiningu nema að ég tel að allt íbúðahúsnæðisverð fari hækkandi. gjaldeyrishöftin eru ekki á förum og nú tekur að draga úr lánsfjárþörf ríkissjóðs. við þær aðstæður eiga erlendir og innlendir krónueigendur vart annan kost en steinsteypuna hér á landi. eins og sést á hlutafjárútboði icelandair sitja þeir sem fyrir eru að öðrum fjárfestingarkostum.

  • ef íbúðaverð 60 til 120 fermetra íbúða við strætisvagnaleiðir hækkar – hvað verður þá um verða annarra eigna? er þetta nægilega stór hópur eigna til að spá hækkandi fasteignaverða almennt?

    það er gildur punktur að fólk sem á pening getur lítið gert við hann. en fasteignaverð eigna sem blésu hvað mest upp á uppgangstímanum – eigna sem voru fjármagnaðar af lánsfé bakkað upp af bólutekjum – geta varla hækkað úr þessu eða hvað?

    Verðaðlögun á markðaði hefur verið takmörkuð. Stórir aðilar liggja með eignir á lager og sömu aðilar hafa ekki haft hag af meiriháttar lækkun með því að knýja fram sölur hjá þeim sem ekki geta borgað nema í litlum mæli.

    Allur þrýstingur á verð ætti því að vera niður á við – nema eins og þú segir – á eignum sem fólk getur fengið lán út á við núverandi efnhagsaðstæður og greitt af með núverandi tekum.

    Þrátt fyrir að eignafólk muni setja peninga í steypu þá eru væntingar kaupenda til verðlast lægri en ásett hjá seljendum nú um stundir.

  • Það er greinilegt að síðuhöfundur hefur einhverskonar viðskipta eða hagfræðimenntun eða er á mála hjá banka. Íbúðaverð mun ekki bera lækka á Íslandi heldur um allan heim, mest í Kína og svo í USA það mun reyndar hrynja í Kína.

  • Þarf ekki fyrst að ganga á lager af óseldu húsnæði?

    ASÍ virtust telja skv. síðustu könnun, að húsnæðis verð hækki ekki fyrr en frá 2012. En, það byggist á spá þeirra um hagvöxt.

    Á hinn bóginn, er sjálfsagt nokkuð til í því, að fjárfestar leitist við að tryggja sig með því að festa fjármagn í steinsteypu, sem er klassísk aðferð eða ein af þeim á óvissu tímum, þegar menn leita að tiltölulega óforgengilegum verðmætum.

    Þá þarf að hafa einnig í huga ástandið á Evrusvæðinu, en ólíklegt virðist mér úr því sem komið er, að Evran lyfi af í núverandi mynd. Fræðilega mögulegt er einhvers komar form sameiginlegra ábyrgða, en mjög erfitt í framkv. vegna hárrar skuldastöðu. Líklegra sennilega, að ríku ríkin stofni nýtt bandalag og gamla Evra falli þá stórt – sem muni þá bjarga fjárhag þeirra ríkja sem eftir verða í Gömlu Evru.

    En, þetta óvissuástand víxlverkar við innlent. Einnig ber að hafa í huga mjög tæpa eiginfjárstöðu bankanna, sem geta rúllað ef hagkerfi Evrópu fá á sig mjög þungt högg af krýsunni, sem mun ná hámarki á þessu ári.

    Svo í ljósi óvissunnar er skiljanlegt að fjárfestar hér leiti í húsnæði, einfaldlega til að tryggja ef það versta gerist, að þá tapi þeir ekki öllu.

    Kv.

  • Þjóðmundur

    Ha, af hverju ættu slakt strætókerfi að hækka fasteignir :/

  • Það má vera að einhverjar örfáar íbúðir á nágrenni HÍ eða HR hækki eitthvað í haust en leiðakerfi BUS eða hvað það ágæta fyrirtæki heitir, er ekki að fara að verða virkur factor í verðlagningu fasteigna.

    Væntanlega er með skjaldborginni alræmdu búið að byggja inní fasteignaverðið einhverja lækkun vegna skuldsettra heimila, þau hafa ekki hag af hækkun á markaðsvirði fasteigna.

  • Þjóðmundur,

    Staðsetning mun skipta meira máli í framtíðinni. Nálgæð við skóla, verslanir og samgöngur er alltaf eftirsóknarverð. Með hækkandi bensínverði og lækkandi kaupmætti munu almenningssamöngur skipta meira máli í framtíðinni.

    Þá vill fólk búa í grónum hverfum en ekki á byggingarsvæði sem óvíst er hvenær verður lokið við.

    Þegar kemur að fasteignum ætti fólk ekki að vanmeta staðsetninguna. Í henni geta falist mikil framtíðarverðmæti.

  • Gjaldeyrishöftin hverfa með nýrri ríkisstjórn. Þá mun sparnaður aftur leita út fyrir landsteinana. Þessi ríkisstjórn mun viðhalda höftunum – þó ekki væri til annars en að sýna þörfina fyrir ESB og evruna.

    Lager af íbúðarhúsnæði er mikill, fólksfækkun töluverð og svo minnkandi kaupmáttur munu halda aftur af hækkuninni sem verður við fyrirsjáanlegan peningaflótta út úr völtum bönkum sem borga litla vexti – þó svo þeir rukki háa – yfir í land og fasteignir.

    Flest mun lagast með nýrri ríkisstjórn sem gengi í að aflétta höftum, koma framkvæmdum í gang, lækka álögur og koma hagkerfinu í gang.

    Allar forsendur til staðar fyrir Ísland til að rísa hratt og örugglega upp úr öskustónni, aðrar en pólitískur vilji núverandi stjórnvalda sem vilja fá að skríða í friði inn í ESB.

  • Þú virðist reikna með áframhaldandi lækkun lífskjara, hið minnsta um nokkurn tíma.

    „Með hækkandi bensínverði og lækkandi kaupmætti munu almenningssamöngur skipta meira máli í framtíðinni.“

    En hvernig getur það víxlverkað við hækkandi markaðsverð?

    Vanalega ástandið er, að minnkandi kaupmáttur ásamt efnahagslegri stöðnun skili lækkandi verði, hið minnsta ekki hækkandi.

    Sannarlega er til mikið fé innan bankakerfisins, sumir hafræðingar telja það meira en bankakerfið sé líklegt til að standa undir. Ef einhver hækkun verður, þá er það frekar vegna þess, að fjárfestar eru að flýja á öruggari mið, heldur en þau að hafa fé sitt bundið innan fjármálakerfisins.

    Hafandi í huga, ástandið sem þú sjálfur gefur í skyn, þá sætta þeir sig við mjög litla ávöxtun fyrir tiltölulegt öryggi sem slík fjárfesting veitir.

    Enda er nóg af húsnæði á markaðinum. Vaxandi fátækt klárlega leiðir ekki til hærra leiguverðs, frekar lækkandi – nema þeir finni einhverja útlendinga til að búa í húsunum.

    Ég get vek skilið þá afstöðu að vilja binda sig i steinsteypu við það óskaplega óvissuástand sem ríkir.

    Kv.

    Kv.

  • Andri Thorstensen

    En myndu versnandi lífskjör og áframhaldandi gjaldeyrishöft ekki ýta undir enn meiri fólksflótta sem aftur myndi auka framboð á fasteignamarkaðnum og lækka verðið? (Og eiginlega sérstaklega í þessum stærðarflokkum sem þú nefnir þar sem yngra fólkið færi frekar).

    Er annars klárt mál að við gætum ekki fengið stuðning ESB ef við færum þar inn til að losna við gjaldeyrishöftin án þess að krónan hrynji gjörsamlega? Að vísu þarf a.m.k. 2 ár án gjaldeyrishafta til uppfylla ERM II en kannski gætum við fengið einhvern stuðning fyrr?
    Manni hryllir nefnilega við að þurfa að búa við gjaldeyrishöft í 10-20 ár til viðbótar!

  • Andri – þ.e. út í hött að tala um höft svo lengi. Ástæðan fyrir þeim, er í fyrsta lagi krónubréfin, svo það þarf að semja við krónubréfa hafa. Síðan, erfiðleikarnir við það að skapa hagvöxt. En, hagkerfi í vexti er áhugaverðara til mikilla muna en hagkerfi í samdrætti.
    ————–

    Meðan við höfum útflutning sem er eftirsóttur, ætti öllu jöfnu okkar gjaldmiðill vera gjaldgengur.

    Þ.e. einkennileg forngangsröðun stjv. að einbeita sér ekki beint eftir endurreisn bankakerfisins, í það verka að losa okkur v. höftin.

    Markaðurinn getur alltaf verðlagt þætti, svo lengi sem verð eru frjáls.

    Sögulega séð, vill hann stunda viðskipti svo lengi, sem einhver verðmæti er úr því að hafa – sbr. okkar útflutning.
    —————

    Vandi er í dag, vegna þess að bankakerfið er sennilega á gjaldþrotsbrún pg getur hrunið ef slæmar fréttir í efnahasmálum koma frá Evrópu. En, þ.e. eiginlega Evrópa sem mun mestu ráða um efnahagslega framvindu þessa árs hérlendis.

    Þá mun mikið af því fjármagni sem innan bankakerfisins er í dag, tapast.

    Sem klárlega skapar mikinn þrýsting á þá sem eiga peninga bundna í því, til að koma þeim einhvern veginn í lóg.

    Það má því reikna með mikilli ásókn í þætti sem eru tiltölulega lítt forgengilegir, hið minnsta minna en peningar.

    Ástæða vanda bankakerfisins, eru mistök við endurreisn þess – þ.e. of mikið af slæmum lánum voru færð yfir. Lánapakkar, voru keyptir of dýrt. Afleiðing, slæm staða.

    Þetta er stóra áhættan í ár hérlendis – þ.e. að slæmt tíðindi að utan taki fjármálakerfið hérlendis niður í annað sinn.

    En, það seinna hrun, verðu væntanlega lokahrun þ.s. svo lengi sem útflutningur heldur áfram, þá er raunveruleg verðmætagólf til staðar – þ.e. gjaldmiðill verður aldei einskis viðri nema að sjálft hagkerfið hrynji með einhverjum endanlegum hætti.

    Í Zimbabve var hrunið vegna þess, að Mugabe tók niður stórann hluta framleiðsluhagkerfis Zimbabwe.

    Kv.

  • Valgeir J. Guðmundsson

    Fólk hlýtur að vera búið að brenna sig á því að taka há verðtryggð lán. Sú staðreynd að meðal laun í landinu duga ekki til að greiða af 20 milljón krónu láni og reka húsnæði ætti einnig að segja sitt.

    Það eru yfir 1000 íbúðir í eigu ÍLS, 2000 íbúðir í eigu Kateco, hátt í 3000 íbúðir í eigu bankanna fyrir utan allt það sem byggt var upp og er óselt í jaðarbyggðum – Hafnafirði, Reykjanesbæ, Akranesi, Vogum, Garði, Selfossi, Hveragerði, Mosó og jafnvel Þorlákshöfn og Grindavík.

    Það er fjarstæðukennt að halda því fram, nema menn ætlist til að ÍLS ofl haldi verðinu uppi til að aðrir „tapi“ ekki á húsnæðum sínum, að verð muni hækka. Húsnæðisverð er í dag 50%-60% hærra en það var 2004 og það var of hátt þá líka enda búið að hækka allt að 200% frá árinu 1995.

    Það er engin innistaða fyrir því að húsnæðisverð hækki í þessu landi þó lán séu á kostakjörum. Bara almennar verðlagshækkanir hafa teki það mikið úr buddu hins almenna Íslendings að hann hefur ekkert ráðrúm. Fyrir utan þá staðreynd að 20 milljón krónu lán hækkar um tæpar tvær milljónir í 8% verðbólgu á ári, sem flestir sem hafa kynnst því vilja ekki lenda í á hverju einasta ári – en meðal verbólga í landinu er um 6% frá því árið 1960

    Fólk hlýtur svo að halda að sér höndum þegar engar launahækkanir eða kjarabætur eru í augsýn næstu árin ofan á fyrirsjáanleg verðbólgu ár – þegar höftum lýkur.

    Það eina sem er víst er að húsnæði á besta stað mun frekar haldast hátt en húsnæði á „jaðarsvæðum“. Þó er margt sem bendir til þess að Íslendingar séu að fara Ítölsku leiðina og hanga heima hjá mömmu frekar en að fara að heiman þar sem verð á leiguhúsnæði er enn undarlegra en húsnæðisverð.

    Það þarf að leiðrétta húsnæðiverð. Menn eru fljótir að gleyma því að húsnæðisverð hækkaði fáranlega mikið á árunum 1995 – 2005, svo mikið að hægt var að fá hallir í suður Frakklandi fyrir sama pening og einbýlishús í bústaðahverfi – ég tala nú ekki um þingholtum eða vesturbæ. Verð sem enginn launamaður á íslandi hefur í raun efni á.

    Notkun á strætó mun svo ekki aukast fyrr en líterinn fer yfir 300 kall. Flestir telja sig hafna yfir þá hneisu að þurfa að ferðast með stætó. Annars væri notkun þeirra betra í dag enda mun ódýrari ferðamáti en einkabíllinn í alla staði.

  • @Einar þú skrifar svo mikið á blogg að þú ættir ekki að gera svona stafsetningarvilliur: „að Evran lyfi af í núverandi mynd“. Það er ekki ufsilion í „líf og að lifa“. Þetta er með því ljótasta sem maður sér.

  • Guðmundur St. Ragnarsson

    Ég var fasteignasali á árunum 2002-2009. Á þeim tíma voru greiningardeildir bankanna með lærðar greinar og rit um þróun fasteignaverðs í fjölmiðla og tímarit, oftar en ekki í sérritum um viðskiptamál. Það hefur ekki farið fram sérstök „greining“ á þessum „greiningum“ greiningardeildanna. Ég fullyrði þó að oftar en ekki voru þessar spár rangar (ef ekki alltaf). Önnur sjónarmið en fagleg virtust vera að baki þessum „spám“ (ítrekaðar gæsalappir eru nauðsynlegar).

    Nú kemur þú Andri fram á sjónarsviðið og spáir „talsverðum“ hækkunum á verði íbúða eins og þú rekur nánar. Nýverið hafa spár frá bönkunum verið upp á hækkun fasteignaverða. Raunin er önnur þrátt fyrir mikla hagsmuni banka á að verðið hækki eða amk haldist uppi enda eiga bankar gríðarlega hagsmuni undir eftir að hafa eignast fjöldann allan af eignum, bæði atvinnueignum og íbúðarhúsnæði. Fasteignaverð hefur lækkað að undanförnu skv. Seðlabankanum og raunverð nú er orðið svipað og það var ca 2005.

    Að árið 2011 sé árið til að kaupa litlar og meðalstórar íbúðir til þess að hagnast á því er hæpin fullyrðing. Vissulega hættir fólk ekki að kaupa fasteignir en að halda að það sé arðvænlegt að fjárfesta nú um stundir er vafasamt. Þótt litla Ísland verði ekki í kreppu um aldur og ævi er ljóst að í þessu litla hagkerfi mun það taka mörg ár að ná jafnvægi. Íslendingar eru ennþá að flytja til útlanda vegna kreppunnar (ég er ekki viss hvort fólksfjöldi standi í stað eða hvor það hafi fækkað). Miklar uppsagnir hafa verið í ríkisgeiranum (t.d. í heilbrigðisgeiranum ekki síst úti á landi). Nýútskrifaðir læknar flytja ekki heim. Ekkert bólar á stórframkvæmdum. Mikill samdráttur er í opinberri þjónustu. Hærri skattar á alla landsmenn. Ótrúlega stór hluti fyrirtækja á höfuðborgarsvæðinu og úti á landi er tæknilega gjaldþrota. Skuldaleiðréttingar fyrirtækja og heimila ganga seint og illa og ná illa takmarki sínu. Erfiðara mun vera fyrir ungt fólk að fjárfesta í sinni fyrstu íbúð. ASÍ er farið að tala um verkamannabústaðakerfi. Þótt þetta hljómi eins og þunglyndisraus er ekki hægt að líta framhjá þessum staðreyndum þegar fullyrðingar þínar og bankanna um hækkun fasteignaverð eru skoðaðar. Markaðurinn er EKKI bjartsýnn og minni kaupmáttur og kreppa mun ekki leiða til þess að fasteignaverð hækki (sama hversu öfugsnúið það hljómar eða þannig).

    Það eina sem hefur haldið aftur af hruni fasteignamarkaðarins á Íslandi er að bankarnir og Íbúðalánasjóður hamstra eignirnar markvisst hjá sér svo ekki verði algjört verðfall.

    Staðreyndin er s.s. sú að fasteignaverð hefur lækkað frá kreppunni og er í dag er að lækka áfram. Einhverjir snillingar spáðu hækkunum í fyrra, þ.e. 2010 en staðreyndin er önnur. Íbúðaverð mun lækka áfram út þetta ár. Markaðurinn mun e.t.v. ná jafnvægi á næsta ári ef við erum bjartsýn en afar ólíklegt er að verð fasteigna hækki (þrátt fyrir gjaldeyrirhöft). Að tala um hækkun fasteignaverðs undir þessum kringumstæðum núna er svo rosalega mikið hæpið eitthvað Andri – en ég er auðvitað ekki hagfræðingur.

Rita ummæli

Kæfuvörn:   Hver er summan af einum og átta? Svar:

Höfundur

Andri Geir Arinbjarnarson
Höfundur er verkfræðingur.
RSS straumur: RSS straumur