Föstudagur 15.10.2010 - 10:55 - 21 ummæli

500,000 kr = 85 fm

Heimilistekjur upp á 500,000 kr. á mánuði duga fyrir 85 fm íbúð á höfuðborgarsvæðinu svo framarlega sem kaupandinn á einnig 3,750.000 kr. sparnað á bók fyrir útborgun.  Þetta yrði niðurstaðan ef íslenskir neytendur færu í greiðslumat hjá varfærnum og ábyrgum fjármálastofnunum í nágrannalöndum okkar. 

Vandamálið í húsnæðismálum landsmanna eru lág laun og hár byggingarkostnaður.  Lán og vextir eru afleiðing en ekki grunnorsök vandans.  Svona hefur þetta verið í langan tíma.  Fyrst reddaði verðbólgan málinu með því að brenna upp lánin á kostnað sparifjáreigenda, svo héldu menn að erlend lán á lágum vöxtum samhliða gervihagvexti byggðan á fölsku gengi yrði lausnin, sem eingöngu gerði vandamálið verra með því að sprengja upp verðið og lánin.  Hluta þess vanda var velt yfir á erlenda sparifjáreigendur, en þegar það dugði ekki á að láta lífeyrisþega borga brúsann.  Svona endalaust krukk í fjármálahlið húsnæðismála er engin lausn eins og flesti ættu að gera sér grein fyrir. 

Næsta kynslóð verður að taka á hinum raunverulega vanda, lágum launum og háum byggingarkostnaði.  Erfitt er að lækka byggingarkostnaðinn vegna landlegu og veðráttu hér.  Við þurfum vönduð hús.  Eina lausnin er að hækka launin en það verður ekki gert nema með raunverulegum hagvexti.  Þar liggur lausnin.

Flokkar: Óflokkað

«
»

Ummæli (21)

  • Sæll Andri

    Hvað kostar fm í byggingu? Ertu með sæmilegar heimildir.

    ATH. spurt af forvitni, ekki skætingi

    Annars er ég sammála þér um þessi mál. Verðtryggð húsnæðislán til 40 ára voru sem flugvélabenzín á fasteignabóluna.

  • eru það 500.000kr fyrir eða eftir skatt?

  • 500.000 kr. mánaðarlaun eru 25.000 DKK. Ég er ekki viss um að margar danskar fjölskyldur með þær heildartekjur eigi stærri íbúð en 85 ferm.

  • Svartálfur

    Það má lækka byggingarkostnað með því að lækka lóðarverð.

    síðan verður mikið húsnæði til sölu og ekki víst að söluverðið dugi fyrir byggingarkostnaði. Þetta hefur alltaf verið erfitt.

  • Rétt hjá Andra að það þarf að laga samhengið. Íslenskar byggingaaðferðir er hægt að bæta mjög mikið með meiri staðlaðari framleiðslu mjög margra byggingarhluta og með því lækka kostnað án þess að það kæmi niður á raunverulegum gæðum. Það er þó öruggt að margir finna slíkum aðferðum allt til foráttu. Það sama er með formið og ekki sýst nýtinguna á þeim fermetrum sem byggðir eru, þar er hægt að gera mikla bragarbót á.

    Að sama skapi er alveg nauðsinnlegt fyrir þjóðina að hugsa í lausnum til að auka verðmæta-skapandi framleiðslu þe. farleiðslu sem skapar raunveruleg ný verðmæti. Það að selja hvor öðrum sömu íbúðina er td. ekki verðmætaskapand framleiðsla. Þarna liggur lausnin til framtíðar. Það þarf ekki einu sinni að taka svo langan tíma að koma því af stað en það tekur svolítinn tíma að láta það skila raunverulegum tekjum.

  • Sæll Andri,

    Það væri fróðlegt að vita hversu stór hluti af byggingarkostnaðinum er vegna „landlegu og veðráttu“. Hefur einhver haldbærar tölur um það?

    Það mætti eflaust lækka byggingarkostnað talsvert með því að byggja minna húsnæði og skera af óþarfa lúxus. Á Íslandi hefur tíðkast að Jói á bolnum kaupi dýrasta gólfefni sem völ er á, flottustu eldhúsinnréttinguna, hafi tvö baðherbergi, fínustu blöndunartækin, sólpall, heitan pott, tvöfaldan ísskáp o.s.frv.

    Svo virðast ótrúlega margir þurfa að eiga hús sem er öðru vísi en önnur hús. Ekki endurnýta teikningar frá einhverjum öðrum, heldur fá arkitekt til að hanna eitthvað alveg nýtt.

    Ekkert af þessu er eðlilegt. Þetta eru hlutir sem ríkt fólk í öðrum löndum gerir, ekki hver einasti maður.

    Bestu kveðjur,

    Eiður

  • Eins og Magnús bendir á væri hægt að lækka byggingarkostnað á Íslandi mikið með aukinni stöðlun. Þetta hefur verið gert í mörgum öðrum löndum með góðum árangri. („Mikið“ merkir í þessu samhengi 20-30% sparnað.)

  • Jóhannes

    Það er mjög hæpið að vera með viðmiðanir um tengsl tekna og kaupgetu fermetra íbúðarhúsnæðis á Íslandi, ef fjármagna á einhvern hluta kaupanna með lánsfé. Hérlendis eru sveiflur gríðarlegar og allar viðmiðanir varðandi byggingarkostnað og lántökukostnað hafa í sögulegu samnengi gengið í gríðarlegum sveiflum og munu gera það áfram svo lengi sem íslenska krónan er gjaldmiðill og lögeyrir.

  • Ómar Kristjánsson

    Hafiði komið inná heimili fólks á N-löndum? Þetta eru smá kytrur miðað við hér! (Oft á tíðum)

    Það væri líka hægt að lækka kostnaðinn með því að fjölskyldan inni sjálf við bygginguna eins og í gamla daga. Þá var bara ööl fjölskyldan í vinnu um kvöld og helgar í íbúðinni í marga marga mánuði. 10-12 ára krakkar líka. (án gríns)

    það væri líka hægt að byggja hús út rekaviði. Það er þvílíkt magn af rekaviði sem fer bara til spillis í dag. Gresft í sanda hingað og þangað. Það er ekkert mál að byggja hús úr rekaviði. Bárujárnsklæða það svo. Spurning með einangrun og sona og kyndingarkostnaður yrði eitthvað meiri.

  • Arnþór Jónsson

    Vandamálið er ranghugmynd sem auðvelt er að leiðrétta. Það þarf að færa tekjur af nýtingu auðlinda Íslendinga á vasa réttborinna eigenda. Vandinn er nefnilega misskipting, misrétti og misnotkun í skjóli lýðræðis sem er bara sýndarmennska og leikaraskapur. Að lokinni leiðréttingu ættu allir að eiga meira en nóg og vera í öruggu skjóli.

  • Svo má ekki gleyma því að ef við fáum evruvexti í kjölfar ESB aðildar snarhækkar húsnæðisverð. Húsnæðiverð hlýtur að vera fall af ráðstöfunartekjum og vöxtum.

  • Ómar, ég held að enginn sé að fara að gera hús úr rekaviði á 21 öldinni :/
    hmmm… reeeyndar er ástandið í Keflavík þannig að kannski… já kannski þeir geri það 🙁 enda þýða „keflin“ í nafninu rekaviður.

    Annars langar mig að spyrja um greiðslubyrðina á mánuði í þessu dæmi Andra.
    Svo líka hvort hann hafi einhverjar hugmyndir til að auka hagvöxt.

  • „Eina lausnin er að hækka launin en það verður ekki gert nema með raunverulegum hagvexti“

    How convenient. Auðvitað svona eins og að vöxtur er betri en samdráttur og svo framvegis.

  • Andri Geir Arinbjarnarson

    500,000 eru brúttótekjur fyrir skatta og ég hef notað söluverð á fm frá þjóðskrá sem er nú um 220,000 kr fm. Málið er að erlendis er ekki aðeins reiknað út greiðslumat út frá vöxtum og afborgunum miðað við tekjur eftir skatta, það er líka sett þak á höfðustólinn sem fæst að láni sem er reiknað út frá brúttótekjum, það er gert til að heimilin geti tekið á sig sveiflur í vöxtum og launum. Þetta er öryggisventill sem hjálpar. Því sveiflukenndara sem hagkerfið er því lægri þarf þessi höfuðstólsstuðull að vera.

  • Gunnar Skúli Ármannsson

    Hvers vegna hefur þetta forrit ekki náð útbreyðslu á Íslandi?

  • Þú gleymir alveg að gera ráð fyrir verðtryggðum lánum í þessu hjá þér og þeirri staðreynd að verð fasteigna var orðið (og er) um tvöfalt hærra en byggingakostnaður þeirra.
    Þá bólu verður fyrst að sprengja. Sá sem ætlar að kaupa 85fm. íbúð í dag þarf að greiða um 20 milljónir fyrir hana. Þú nefnir að hann þurfi að eiga tæpar 4 mill. Segjum að hann/þau taki 15 millj. lán. Þar sem viðvarandi verðbólga á Íslandi er aldrei til lengri tíma lægri en 5-7%, heldur þvert á móti nánast undantekn.laust hærri, mun höfuðstóll lánsins hækka að meðaltali a. m. k. 6% á ári, það er hækkun höfuðstóls upp á um 2,5 milljónir á 3 árum, yfir 5 millj. á 6 árum og yfir 7,5 mill. á 9 árum. Þá er lánið komið vel yfir verð eignarinnar og þessar 4 milljónir af eigin fé brunnar upp, horfnar. Viðkomandi er því kominn í neikv. eiginfjárstöðu, búin/n að tapa öllu sínu og komin/n í skuldafangelsi. Það er alveg öruggt mál að fasteignir eru u. þ. b. helmingi of dýrar eins og málin standa nú. Það er óhjákvæmilegt að raunverð þeirra lækki á næstu árum með þeim hætti að nafnverð stendur líklega meira og minna í stað meðan verðbólga étur það neðan frá, þ. e. lækkar raunvirðið. Þess vegna ýkir það enn áhrifin af verðtryggðu láni, lánið hækkar en verð fasteignar lækkar.

    Ofan á þetta, verð fasteigna er svo hátt að þeir sem koma inn á markaðinn nú og margir sem eru þar fyrir, eru með háa veðsetningu, 75-90%. Þetta eru miklu hlutfallslega hærri tölur í krónum talið m. v. laun en áður hafa sést síðan verðtrygging var sett á. Afleiðing þessa er að laun geta með engu móti haldið í við þessar afborganir. Þegar hagvöxtur fer af stað, eins og þú telur vera lausn málsins, fer verðbólga líka af stað, það ætti að vera orðin álíka jafn örugg staðreynd og að sólin kemur upp á hverjum degi, að þegar Ísland fer í gegnum svokölluð ,,góðæristímabil“ með tilheyrandi hagvexti, fylgir því mikil verðbólga. Það stóreykur þær höfuðstólshækkanir sem ég tók dæmi af hérna framar. Þetta verðtryggða húsnæðiskerfi er hrunið, fullkomlega hrunið. Það gengur ekki upp héðan af, alveg sama hvaða hagvöxtur kemur til skjalanna (raunhæfur). Þetta verðtryggða kerfi er búið og fasteignir þurfa að lækka um að minnsta kosti helming. Nú er ég ekki að segja að bara verðtryggingin sem slík þurfi að fara, því vextir verða þá bara hærri sem því nemur, heldur þarf að hugsa þetta kerfi upp á nýtt.
    Ástæða þess að bygg.kostnaður hefur rokið upp frá lokum ´07 er bara vegna veikingar krónu, bara eins og með t.d. bíla, enda fáir sem enginn að kaupa nýja bíla, þó það verði líklega miklu síðar, þegar hagkerfið hefur jafnað sig á þessu gífurlega verðfalli krónunnar, það mun taka mörg ár, jafnvel tug eða tvo.
    Hins vegar var verð fasteigna árið 2007, allt að því 3falt byggingaverð þeirra, þ. e. tvöfalt hærra en kostaði að byggja, þetta átti sérstaklega við einbýli. Það er því mjög varasamt að nota bygg.kostnað sem eitthvað viðmið í þessu, per se.
    Það er líka algerlega fjarstæðukennt að bera íslenska kerfið við erlend kerfi. Þó einhverjir aðrir hafi haldið því fram þá er tómt rugl að erlendis tíðkist að veitt séu verðtryggð húsnæðislán til almennings. Menn eru að rugla með að þau þekkist þar en alls ekki til almennings.
    Það er ekkert annað kerfi, ekki á Vesturlöndum, sem byggist á verðtryggðum lánum til almennings. Það er því himin og haf millli Íslands og annarra landa í þessum efnum, og himin og haf milli afleiðinga kreppu og bólu á húsn.markaði sem springur, milli Íslands og annarra landa vegna þessa. Það gengur ekki að fletta í hagfr.bókum og skoða hvað gerðist í hinu og þessu landinu í kjölfar fasteignabólu sem sprakk. Þar voru ekki nánast allir í eigin húsnæði og allt það kerfi svo verðtryggt.
    Enda sýna nýjustu tölur Seðlabanka línurit frá 2007 til dagsins í dag, með háa jákvæða hallatölu, með stigvaxandi hlutfalli þeirra sem eru komnir í neikvæða eiginfjárstöðu, þá er bara miðað við verðtryggð lán, ekki önnur. Þetta hlutfall segja hagfr. Seðlabanka verða komið í 45% í lok næsta árs en var 11% í byrjun ´08. Menn þurfa ekki að vera miklir reiknimeistarar til að sjá hvert þessi lína stefnir og af hverju.

    Hagvöxtur er langt frá því að vera lausnin, úr því sem komið er. Boltinn er orðinn of stór, og heldur áfram að rúlla.

  • Þetta er þá heildarlán og bíldrusla og annað drasl.

  • Andri Geir Arinbjarnarson

    Gunnr,
    Þetta virkar þannig að gert er venjulegt greiðslumat og þar inni er bílaútgjöld og Visa skuldir. Síðan eru reiknaðar út heildarbrúttótekjum af dagvinnu á ársgrundvelli. Höfuðstóll af íbúðarláni á ekki að fara yfir 250% af þessari upphæð og má ekki vera hærri en greiðslugetan, þannig að lægri talan af þessum tveimur útreikingum er valin. Fólk þekkir svona stuðla úr umræðunni hjá AGS, sem telur að þjóðir eigi ekki að fara yfir 100% af landsframleiðslu og svo er umræða að sveitarfélög fari ekki yfir 200%. Einstaklingar eiga síðan ekki að fara yfir 250% og sumir segja 200% (ef engin yfirvinna er fyrir hendi). Vandamálið í síðustu uppsveiflu var að þegar Seðlabankar lækkuðu vexti upp úr 2002 þá fórum bankar að hækka þessa stuðla og þeir fóru upp í 500% hjá sumum fjármálastofnunum. Það er vitað að þegar þessi stuðull er kominn í 500% er yfirleitt stutt í gjaldþrot enda má ekkert út af bera.

    Verðtrygginig flækir auðvita svona reikninga, en engu að síður er þetta einföld aðferð fyrir einstaklinga til að átta sig á í hversu erfiðri stöðu þeir eru.

    Það væri eðlilegt að flokka skuldara núna efir svona stuðli og laga aðgerðir eftir í hvaða flokki menn tilheyra:

    250% og undir: grænn flokkur, allir eiga að ráða við sín lán nema í undantekningartilfellum

    250%-350&: gulur flokkur, skuldaaðlögun ætti að duga hér, lengja í lánum og ef til vill tekjutengja hluta lánanna. Flestir ef ekki allir í þessum flokki ættu að geta borgað sínar skuldir

    350%- 450%: rauður flokkur, verulegar en samt ekki óyfirstíganlegir erfiðleikar, 20% niðurfelling ætti að duga hér fyrir marga

    450% – 550%, dökkrauður flokkur, miklir erfiðleikar, 20% niðurfelling dugar ekki fyrir alla

    550% og hærra, svartur flokkur, gjaldþrot í flestum tilfellum

    Auðvita er svona flokkun einföld og hentar ekki öllum en ætti nú samt að vera betri en að láta alla í sama flokk.

  • Helgi Helgason

    Fortíðar vandi vegna lána sem hafa hækkað síðustu misseri,eru 90% lán sem framsóknarflokkur og sjáfstæðisflokkur gerðu með sér við stjórnarsáttmála.Í búðarlánasjóður reið á vaðið,og stóru viðskiptabankarnir fyldu með og hófu samkeppni,og hækkuðu lánin í 100%.Þetta eru helstu orsök,húsnæðislánakreppunar sem nú ríkir.Það verður fráleitt að hækka laun við þessar aðstæður,vegna vöndunar á hagvöxti,og næstu misseri verða erfið fyrir Íslenkst efnahagslíf.Hvað er hægt að gera,? það er stóra spurninginn,bankarnir og íbúðarlánasjóðurinn eiga öll veð í íbúðarhúsnæði í dag,og halda verðinu uppi fyrir vikið,til að afskrifa sem minnst.

  • Þórður Magnússon

    Þetta eru áhugaverðir útreikningar. Setur hlutina svolítið í jarðbundið samhengi. Samkvæmt þeim er ég nánast örugglega gjaldþrota, með rúmlega 500% skuldsettningu.

    Það sem er hins vegar enn áhugaverðara að mínu mati er að ef ég reikna stöðuna eins og hún var þegar ég tók lánin, þá var ég í u.þ.b. 350%.

    Misgengi launa og verðlagsvísitölu og áhrif hennar á lán vegna verðtryggingarinnar hefur sem sagt fært mig úr viðráðanlegri stöðu yfir í algerlega vonlausa stöðu.

    Ég er auðvitað ekki einsdæmi, með þessum útreikningum má færa rök fyrir því að fullt af fólki sem var með skuldsettningu í hærri kantinum(oft þá barnafólk með tekjur undir meðallagi) en var þó í viðráðanlegri stöðu, sé núna á leiðinni í gjaldþrot.

    Með þeim úrræðum sem nú eru í boði, sem flest ganga út á það að færa eignastöðu fólks í 110% af veðsettningu, er verið að kljúfa þennan hóp í herðar niður, með kannski fullmikilli einföldun getum við sagt að það eigi bjarga þeim sem tóku 100% lán en fórna þeim sem 50% lán (þ.e. áttu helming í eigninni). Ríkið og bankarnir hafa s.s. farið þá leið að flokka fólk eftir veðsettningarhlutfalli, sem er arfavitlaust út frá réttlætissjónarmiðum en eðlilegt ef lagt er til grundvallar að halda bókfærðu verðmæti bankanna sem hæstu.

    Ég sé ekki betur en að þessi aðferð sem þú notar til að flokka skuldara sé töluvert réttlátari og gefi betri mynd ekki síst ef upprunaleg skuldastaða er höfð í huga, hvernig svo sem verður farið með afskriftirnar sjálfar.

  • Þrándur

    Góður pistill. Langar til að benda á að á árunum 1990-1998 (eða lengur) þá óku iðnaðarmenn um á Lödum. Svo kom tímabil nýrra og betri vinnubíla – kannski á krít?
    Eins má benda á að heimsmarkaðsverð á stáli (járnbendingin ofl.) og sumum öðrum byggingarefnum hefur lækkað talsvert frá mestu uppgangstímum.
    Semsagt: hægt er að lækka byggingarkostnað eitthvað, án þess að minnka gæði bygginga.

    Verðið er samt ennþá of hátt, sérstaklega á sérbýli sem er að lágmarki 35-40% of dýrt.

Rita ummæli

Kæfuvörn:   Hver er summan af fimm og tveimur? Svar:

Höfundur

Andri Geir Arinbjarnarson
Höfundur er verkfræðingur.
RSS straumur: RSS straumur