Mikill skortur er á leiguíbúðum á höfuðborgarsvæðinu og víðar um land. Í athugasemdum við pistli mínum í gær var spurt hvort einhver íslenskur stjórnmálaflokkur væri með trúverðuga stefnu í húsnæðismálum sem gerði ráð fyrir leigjendum?
Í ályktunum Framsóknarflokksins á flokksþingi 2011 kemur skýrt fram að við viljum fjölga búsetukostum. Vinstri flokkarnir sem fara með völdin í landinu hafa einnig mikið talað fyrir nauðsyn þess að fjölga leiguíbúðum.
Samt virðist lítið gerast.
Á árunum eftir seinni heimsstyrjöld var mikill húsnæðisskortur á Norðurlöndunum, líka hér á landi. Stjórnvöld í Danmörku, Svíþjóð og Noregi byggðu þúsundir íbúða, og í Svíþjóð var meira að segja talað um milljónaprógrammið.
Hugmyndafræðin var að byggja staðlað og vel skipulagt íbúðarhúsnæði og ná þannig niður kostnaði. Ekkert segir að staðlað húsnæði þurfi að vera einhverjir steinsteypukumbaldar eða í nýjum úthverfum sbr. það versta í milljónaverkefnunum.
Hús sett saman með skrúfjárni frá MNM|MOD
Lykilatriðið er að staðla, byggja í einingum og jafnvel nýta tækifærið til að þétta byggð. Einingahús eru í stöðugri þróun sbr. verðlaunahönnun Tryggva Þorsteinssonar og Erlu Daggar Ingjaldsdóttur hjá MNM/MOD. Húsin þeirra koma í flötum, léttum pakkningum og eru sett saman með skrúfjárni a la Ikea.
Heilt hverfi úr einingum frá MNM|Mod
Önnur aðferðafræði Ikea gæti einnig verið gagnleg. Ákveða verðið fyrst miðað við markhópinn og leita svo allra leiða til að ná því.
Lesandi minn skrifaði: „Tæknilega séð er ekkert til fyrirstöðu að byrja á svipuðu prógrammi á Íslandi. Til að byrja með þarf að spyrja hvernig húsnæði vantar, hvað má það kosta, og hvað er hægt að byggja fyrir þann pening. Sveitarfélög, lífeyrissjóðir og verkalýðsfélög ættu að koma að málinu.“
Fullkomlega sammála.
Hvað er eiginlega að stoppa okkur?
Eygló Harðardóttir
það sem er að stoppa leiguíbúðabyggingar á íslandi er einfaldlega sú staðreynd að venjulegur íslendingur hefur ekki laun á pari við venjulegt fólk í löndunum í kringum okkur. Íslenska krónan hefur gert það að verkum að við lækkuðum í launum um helming við hrunið.
-Sama krónan hefur að sama skapi tvöfaldað kostnað við húsbyggingar.
-Eftir hrun er staðan því sú að byggingakostnaður er það hár að ekki borgar sig að byggja nýtt húsnæði til að leigja út. Fermetra verð er það hátt að venjulegt fólk hefur einfaldlega ekki efni á því að leiga á því verði sem þarf að rukka inn til að standa undir kostnaði.
-Annar þáttur sem spilar inní þennan kostnað er svo fjármagnskostnaðurinn.Hann er mjög hár. Leigan þarf að hækka sem nemur verðbólgu plús lánsvextir. Það gerir það að verkum að þótt leigan væri viðráðanleg, þá þarf hún hækka um að lágmarki 8-10% ári bara til að halda í við sveiflur í íslenska hagkerfinu . (samkvæmt spá SÍ ) Venjulegt fólk mun kikna undan leigugreiðslunnum eftir mjög skammann tíma.
frh.
– stærstu kostnaðar liðir við byggingu húsnæðis er þessir
1.lóðarverð ca-10-20 %
2.fjármagnskostnaður 10-15%
3.Byggingarkostnaður að f0kheldi 40-45%
4.frágangur frá fokheldi og að fullbúnu húsi . 30-35%
Þannig að ef 100 m2 húsnæði má ekki kosta meira enn 15 milljónir, þá skiptist þetta svona niður:
1.lóðarverð ca- 1.5 – 3.0 milljónir
2.fjármagnskostnaður ca. 1.5 – 2.3 milljónir
3.Byggingarkostnaður að f0kheldi ca. 6-6,8 milljónir
4.frágangur frá fokheldi og að fullbúnu húsi .ca. 4.5 – 5.3 milljónir
-svo er spurning; er virkilega hægt að byggja svona ódýrt á íslandi í dag?
Takk Eygló fyrir að kveikja á umræðunni.
Í dag vantar sárlega á Íslandi eitthvað sem fyllir skarðið sem myndaðist þegar verkamannabústaðir voru lagðir niður.
Þessi mistök opinberuðu sig í kjölfar hrunsins. Þá kom berlega í ljós að þeir sem fóru síðastir inn á Íslenskan húsnæðismarkað væru í dag betur staddir á leigumarkaði sem var ekki til staðar.
Þannig átti skortur á leiguhúsnæði stórann þátt í að blása upp Íslensku fasteignabóluna.
Þörfin fyrir hugmyndafræði á borð við miljónprógrammið hefur sennilega aldrei verið meiri á Íslandi en í dag.
Með eðlilegu framboði á leiguhúsnæði næst margvíslegur félagslegur ávinningur :
Dregur úr óheilbrigðum sveiflum á fasteignamarkaði, sbr. Íslensku fasteignabóluna.
Húsnæðisöryggi fyrir barnafjölskyldur sem hrekjast í dag frá einni skammtímaleigu yfir í aðra með tilheyrandi óöryggi fyrir börnin.
Einfaldar tímabundnar búsetulausnir td. í kjölfar skilnaðar.
Fólk sem lendir í gjaldþroti fær öruggan samastað, börn þeirra þurfa ekki að taka út óþarfa refsingar frá samfélaginu í formi hrakninga milli hverfa, etc.
Eldra fólk losnar úr of stórum eignum og getur búið á einfaldan og þægilegan hátt fram að elliheimili.
Fólk sem flúði af landi brott getur komið fyrr heim en ella ef það sér möguleika á búsetuformi sem skuldsetur það ekki út öldina.
Höldum umræðunni í gangi !
Eitt skref gæti verið að sveitarfélög myndu lækka lóðaverð hjá sér. Arna (í ummælum við Ódýrari námsmannaíbúðir) benti á í Stavangri þá tekur sveitarfélagið til hliðar ódýrari lóðir sem eru hugsaðar fyrir þá sem vilja byggja sjálfir og nýta um leið tækifærið til að þétta byggð . Hér gætu sveitarfélög gert það sama sem stuðning við félög sem eru hagnaðarlaus og með langtímamarkmið að vera leigufélag eða húsnæðissamvinnufélag.
Síðan væri áhugavert að heyra frá sérfræðingum hvað tilbúnar einingar gætu hjálpað til við að lækka byggingarkostnaðinn.
Gæti síðan hugmynd Örnu um fólk taki sjálft meiri þátt í byggingu húsnæðis hjálpað líka? Allavega hvað varðar húsnæðissamvinnufélögin og eignaíbúðir.
Húsnæðisverð saman stendur af Lóðatverði, Hagnaði byggingaraðila og Byggingarkostanaði.
Fyrstu tveir þættirnir fóru úr böndunum í Íslensku Fasteignabólunni, enda byggðist markaðurinn í restina á endalausum hækkunum. Minnistæð eru setningar úr greiningardeildum frá tímabilinu :
„Fólk er búið að uppgötva að fasteign er fjárfesting, og að það getur búið í fjárfestingunni “
Í dag þarf að byrja á hinum endanum og hanna húsnæði í samræmi við þörfina og kaupgetuna á markaði.
Hefðbundinn markaður er ekki fær um að sinna þessu hlutverki, það hefur sýnt sig allt frá stríðsárunum. Það var einmitt ástæðan fyrir miljónprógramminu og álíka verkefnum á Norðurlöndum síðustu áratugina.
Í dag gætu hugsanlega sveitarfélög lagt til lóðir undir fjölbýli af þessu tagi, viðkomandi sveitarfélag fengi síðan hluta leigutekna af húsnæðinu. Þetta minnkar fjármagnskostnaðinn við byggingu,
og skapar stöðugar tekjur fyrir Sveitarfélagið.
Ein skýringin á Íslenskum byggingarkostnaði er að hönnun og annar kostnaður dreifist á allt of fáar einingar, oft ekki meira en kannski 20 til 50 íbúðir í fjölbýlishverfum.
Hversu oft þarf að finna upp hjólið ?
Að minnsta kosti fræðilega séð má ná niður kostnaði með hagkvæmni stærðarinnar, þegar keyptar eru inn kannski 2000 eldhúsinnréttingar, osfrv í einu.
Tölurnar hjá Rúnari Inga að ofan eru athyglisverðar, samkvæmt þeim er þá enn erfiðara fyrir einstaklinga að byggja hver í sínu horni á þessum forsendum. Síðan er krónan, verðbætur og vaxtastig vandamál sem leggst jafnt á byggingariðnað sem aðra starfsemi í landinu.
Sennilega má svona húsnæði ekki kosta meira en 10 til 20 miljónir pr einingu og líkleg stærðarmörk etv. á bilinu 25 til 125 fermetrar eftir fjölskyldustærð.
Síðan er það reikningsdæmi fyrir stjórnmálamenn hvort hægt sé að byggja innan þessara marka.
Kannski þarf að byrja á að klára dæmið sem velferðarráðherra byrjaði á hér um árið.
Ef ég man töluna rétt var þá talað um að til að ná lágmarksframfærslu þarf einstaklingur ca 500 þús. kr á mánuði.
Ef þetta er rétt hvernig á þá að koma 300 þús kr fólkinu í hús ?
Hversu mikið af íbúðum stendur autt, hefur nokkuð raunhæft mat farið fram á því? Getur verið að bankarnir sem hafa boðið upp íbúðir ofan af fólki en keypt þær svo sjálfir aftur á uppsprengdu gerfiverði, að þeir hafi bara ekki áhuga á að koma þeim út á markað sem borgi lítið? Furðulegt þó ef þeir vildu ekki leigja ránsfenginn sinn út!
Krónan, verðbólga, vextir eru stærstu hindranirnar í húsnæðismálum. Við þurfum lága verðbólgu og lága vexti. Einingahús eru vafasamari lausn. Ég er í Pétursborg og einingahúsin sem voru byggð þar samtímis einingahúsum å vesturlöndum á 5. og 6. áratug s. aldar eru hrikalegur húsnæðiskostur í dag.
Það má ekki gleyma því að Ríkið heilmikið af íbúðarhúsnæði gegnum íbúðarlánasjóð og hlut sinn í bönkum. Hvað ætlar ríkið að gera við þessi ítök? Þegar það er kreppa tjaldar maður því sem til er. En byggir ekki nýtt, heldur í mesta lagi breytir því sem þarf!!
Selvbygger-dæmið í Stavanger er ekki bara dæmi um íbúðarbyggingar sem sýna svart á hvítu að bygging húsnæðis er miklu ódýrari en markaðsverð á húsnæði (sem sýnir hve stjarnfræðilega er hægt að græða á byggingu íbúðarhúsnæðis). Heldur líka dæmi um að hið opinbera getur haft mikilvægt hlutverk án þess að það þurfi að kosta heil ósköp, þvert á móti. Deildin í sveitarfélaginu sem sér um þetta er sjálfbær, en það er enginn sem fær að græða á þessu, nema óneitanlega íbúarnir sem detta í lukkupottinn.
Við vorum arkitektar fyrir eitt hverfi þarna og húsin seldust á verði sem var tvöfalt kaupverðið sem dugði til að borga arkitektum, iðnaðarmönnum og byggingastjórn á launaskrá hjá sveitarfélaginu.
Þetta er þörf umræða um hið byggða umhverfi fyrir og eftir hrun. Ég leyfi mér að setja slóð á þennan þráð á spjallsvæði /vinnusmiðju um þessi mál, sem er óháð flokkapólitík.
Þar eru mál sorteruð eftir efni og því auðvelt að finna aftur, ólíkt á svona bloggi, sem á allan heiður skilinn að setja þetta vel á dagskrá, en hætta er á að hverfi inní hítina þegar önnur mál koma upp.
Hér er spjallið, og hvet ég alla til að taka þátt: http://heitipotturinn.freeforums.eu/
Í mínum huga þýðir staðlað húsnæði að það sé af sömu stærð og gerð og hitt húsnæðið í kring. Vegna stöðlunarinnar henta þau svipuðum tekjuhópum þjóðfélagsins. Þau stöðluðu og þar af leiðandi einsleitu hverfi sem eru byggð fyrir tekjuminni einstaklinga munu fljótt verða gróðrarstía enn meiri fátæktar og félagslegra vandamála, einmitt vegna stöðlunarinnar.
Milljónaprógrammshverfið, Rosengård í Malmö, er eitt af mörgum dæmum um allan heim um svona misheppnuð skipulög. Enda var að hluta til hætt við prógrammið vegna lágra gæða hins byggða umhverfis. Til að koma í veg fyrir þannig gróðrarstíu verður að gæta að fjölbreytni í húsa- og íbúðagerðum og stærðum. Þannig blandast saman tekjuminna fólk og tekjuhærra og gæði umhverfisins aukast um leið.
Þörfin á leiguhúsnæði er 16000 íbúðir á landinu, skv könnun Capacent skv grein í Vísir frá 2011 . Textinn að neðan er tekinn úr greininni :
Gríðarleg eftirspurn er eftir leiguhúsnæði. Um 70% fleiri Íslendingar vilja leigja íbúð en gera það í dag. Langflestir væntanlegir leigjendur vilja búa í Reykjavík. Um fimm þúsund íbúðir vantar í miðbæinn.
Leiguíbúðum á höfuðborgarsvæðinu þarf að fjölga um tæplega níu þúsund á næstu þremur árum til að mæta eftirspurn.
Til lengri tíma þarf þeim að fjölga um 13 þúsund á svæðinu og 16 þúsund á landinu öllu.
Um 94% fjölgunarinnar á höfuðborgarsvæðinu þurfa að vera í Reykjavík þar sem langflestir framtíðarleigjendur vilja búa. Um 70% fleiri Íslendingar vilja leigja sér íbúð en gera það í dag.
Þetta er meðal þess sem kemur fram í skýrslu sem Capacent vann fyrir Reykjavíkurborg og ber nafnið „Staða, horfur og möguleikar á húsnæðisleigumarkaði árið 2011“. Skýrslan var kynnt í borgarráði í síðustu viku.
Capacent gerði könnun á ýmsum þáttum sem tengjast þörf fyrir íbúðarhúsnæði. Úrtakið í henni var 1.396, fjöldi svarenda 811 og svarhlutfall því 58,1%. Úrtakið var vegið til að endurspegla betur þýðið, sem eru Íslendingar 18 ára og eldri.
Í skýrslu Capacent kemur fram að 18,7% Íslendinga hafi leigt húsnæði um síðustu áramót. Það er mun minna hlutfall en í Danmörku (33,7%), Svíþjóð (30,3%) og 15 stofnríkjum Evrópusambandsins (29,1%). Eina landið í samanburðinum sem er með sambærilegt hlutfall á leigumarkaði og Ísland er Noregur (14,6%).
Samkvæmt könnun Capacent vilja 70% fleiri Íslendingar leigja sér íbúð en gera það í dag. Þar af er aukningin langmest á höfuðborgarsvæðinu, og þá sérstaklega í Reykjavík, en um 38% þeirra sem vilja búa í Reykjavík telja líklegt eða öruggt að þeir muni leigja sér húsnæði í framtíðinni.
Í skýrslunni segir að „slíkt myndi jafngilda meira en tvöföldun leigjenda í Reykjavík því einungis um 19% þeirra sem búa í Reykjavík segjast búa í leiguhúsnæði,“ en alls er 9.841 leiguhúsnæði í höfuðborginni í dag. Eftirspurn þeirra er því 12.091 umfram þær leiguíbúðir sem til eru.
Í greiningunni kemur fram að um fimm þúsund leiguíbúðir þurfi að rísa til að anna eftirspurn í póstnúmeri 101. Næstvinsælustu hverfin eru
Hlíðarnar og Vesturbærinn, póstnúmer 105 og 107. Í skýrslu Capacent segir að það blasi því við að þeir sem hafa hug á að leigja „vilji flestir vera miðsvæðis. Ekki einungis í höfuðborginni heldur í miðbæ höfuðborgarinnar“.
Skýrsluhöfundar segja að leiguhúsnæði á landinu sé fjarri því að anna eftirspurn á næstu þremur árum. Alls þyrfti að fjölga leiguíbúðum um 7.852 á tímabilinu til að mæta henni. Til lengri tíma þyrfti þeim að fjölga um 15.968.
Skammtímaþörfin á höfuðborgarsvæðinu er meiri en á landinu öllu, sem gefur til kynna að offramboð á leiguhúsnæði sé utan þess. Alls þarf 8.801 leiguíbúð til að mæta eftirspurn á næstu þremur árum. Til lengri tíma þarf leiguúrræðum á höfuðborgarsvæðinu að fjölga um 12.904. Í skýrslu Capacent kemur fram að 12.091 af þeim íbúðum þurfi að rísa í Reykjavík, eða 94%.thordur@frettabladid.is
Næst þegar þið fljúgið til útlanda, takið þá eftir Varnarliðshverfinu.
Þar er í dag hægt að leigja 3ja herb. íbúð fyrir tæpar 72000 kr á mánuði.
Af hverju ætti þetta ekki að vera hægt í höfuðborginni ?
Hverfið er dæmi um hvernig staðlað fjölbýlishúsahverfi getur litið út, einskonar Íslensk útgáfa af miljónaprógramminu ?
Textinn að neðan er frá heimasíðu Keilis.
Þriggja herbergja íbúðir á almennum markaði
Íbúðir í Hlíðarhverfi
Hús nr. 1101 til 1114
Í húsum nr. 1101 til 1114 í Skógarhlíð eru 155 þriggja herbergja íbúðir sem eru 110m² að flatarmáli. Tvö rúmgóð svefnherbergi eru í hverri íbúð og baðherbergi með baðkari. Rúmgott þvottahús og eldhús með eldavél, bakaraofni og ísskáp, önnur heimilistæki fylgja ekki. Geymsla á jarðhæð fylgir hverri íbúð á samt rúmgóðri sameiginlegri hjólageymslu. Útgengt er á lóð úr sameign bakatil í húsinu.
Leiguverð í maí miðað við vísitölu: kr. 71.845,-
Hússjóður: kr. 2.500,-
Hiti og rafmagn: kr. 8.240,-
Stærð: 110m²
Fjöldi svefnherbergja: 2
Aðstaða: Eldhús | Lesaðstaða | Geymsla | Salerni | Svalir
Það er vel hægt að byggja staðlaða íslenska útgáfu af milljónaprógramminu í höfuðborginni. Ég er eingöngu að benda á hættuna á að það búi til meiri vanda en á að leysa. Einmitt ef stöðlunin er of mikil í húsa- og íbúðagerðum og stærðum. Slík stöðlun er kannski ekki stærsti áhrifavaldur á þróun félagslegra vandamála en samt sem áður einn af mörgum. Allavega skiptir upplifun fólks af umhverfinu miklu máli, að því finnist umhverfið notalegt og aðlaðandi.
Finnst okkur staðlað fjölbýlishúsahverfi notalegt og aðlaðandi? Förum við til opinna svæða slíkra hverfa að tilefnislausi við leik og störf? Slíkt aðdráttarafl skiptir afar miklu máli fyrir efnahagslega þróun borga en líka öryggistilfinningu, þátttöku og sjálfsmynd íbúanna. Það er nauðsynlegt fyrir eðlilegt og fjölskrúðugt þjóðfélag og til að efla tengsl við hið lifandi samfélag, félagslega aðlögun.