Í Morgunblaðinu í dag er fjallað um áhrif vaxta á húsnæðisverð og rætt við Sigurð Erlingsson, fv. forstjóra Íbúðalánasjóðs og Má Wolfgang Mixa, aðjúnkt í fjármálum við Háskólann í Reykjavík.

Þeir segja báðir að lækkandi vextir af íbúðalánum muni stuðla að frekari hækkun húsnæðisverðs vegna þess að greiðslubyrði lána lækki.  „Fyrir vikið verður fólk tilbúið að skuldsetja sig meira. Þar af leiðandi verður fólk tilbúið að bjóða meira í eignir, spenna bogann aðeins meira af því það hefur meira svigrúm.“ segir Sigurður. Már bendir á að staða sé að mörgu leyti lík því sem var árið 2004 þegar erlent fjármagn byrjaði að streyma inn í landið vegna vaxtamunar.  Afnám fjármagnshafta kann að leiða til þess sama, „…þannig að vaxtastig lækkar á Íslandi, bæði hjá heimilum og fyrirtækjum, sem geta hugsanlega í náinni framtíð endurfjármagnað sig á betri kjörum.“ segir Már.

Á árunum fyrir hrun jókst kaupmáttur mikið, framboð á lánum og eftirspurn eftir þeim jókst sömuleiðis verulega og kaupgleðin fór úr böndunum.

Ef litið er til síðustu 10 ára fyrir hrun má sjá stórauknar skuldir heimilanna við lánakerfið sem fóru úr 417 milljörðum króna í 1890 milljarða króna með langtímalækkun raunvaxta, auðveldara aðgengi að lánsfé og aukinni samkeppni á fasteignalánamarkaði.

Þessi aukna eftirspurn í hagkerfinu leiddi til aukinnar fjárfestingar í íbúðarhúsnæði og einkaneyslu vegna auðsáhrifa sem aftur leiddi til meiri innflutnings en ella og þar með meiri viðskiptahalla.

Skuldirnar og óstöðugleikinn jókst, og á endanum hrundi allt.

Við viljum öll sjá lægri vexti en enginn hefur áhuga á annarri kollsteypu.

Hvað er þá til ráða?

Í skýrslu breska Fjármálaeftirlitsins, The Turner Review – a regulatory response to the global banking crisis (bls. 105-112), var bent á að rétt væri að setja reglur um hámark lána í hlutfalli við verðmæti eignar sem verið er að kaupa og sem hlutfall af tekjum lántakandans.  Þetta gæti dregið úr útlánavexti og miklum verðhækkunum og dempað hagsveifluna.  Enn fremur að leyfilegum lánshlutföllum væri breytt eftir stöðu hagsveiflunnar til að vernda lántakendur og styrkja lánastofnanir.

Undir þetta hefur Seðlabanki Íslands tekið. Í skýrslu bankans Peningastefna eftir höft (bls. 26-30) er bent á að ekki er hægt að byggja eingöngu á vaxtatækinu ef tryggja á peningalegan og fjármálalegan stöðugleika á sama tíma. Fleiri stjórntæki þurfi og er þar fjallað um ýmsar útfærslur á slíkum viðbótartækjum sem hlotið hafa samheitið „þjóðhagsvarúðartæki“ (e. macro-prudential tools).  Meðal slíkra varúðartækja má t.d. nefna reglur um breytileg hámarksveð- og eiginfjárhlutföll og takmarkanir á lausafjár- og gengisáhættu.

Þessar hugmyndir myndu styðja vel við áform stjórnvalda um aukna hvata til að eignast húsnæði, – frekar en að skulda í húsnæði. Þar má nefna skuldaleiðréttingu stjórnvalda og aukinn stuðning við kaup á fyrstu íbúð með því að gera ungu fólki mögulegt að spara tilgreint hámarkshlutfall af tekjum í tiltekinn tíma og taka hann út skattfrjálst.

Einnig má nefna hugmynd um að vaxtabætur fari inn á höfuðstól fasteignaláns.

Látum nú skynsemina ráða.