Í góðærinu voru gefin fyrirheit um aukningu á nýtingu í deiliskipulagi flestra reita við Laugarveg og víðar. Vegna efnahagsástandsins má búast við að lítið verði um framkvæmdir og eignir sem þar standa nú, fái lítið viðhald á komandi árum. Og að lokum verði þarna hörmungarástand.
Hvað er til ráða?
Þarf ekki að endurskoða öll þessi deiliskipulög í ljósi breyttra viðhorfa til umhverfisins, anda staðarins og þess að efnahagslegt ástand er allt annað nú en þegar deiliskipulögin voru gerð?
Það eru aðrir tímar núna og vonandi tímar þar sem áhugi fólks fyrir því sem það á, fer vaxandi og þráin fyrir hinu nýja fer minnkandi.
Ekkert er að finna í skipulagsreglugerð um endurskoðun eða gildistíma deiliskipulaga. Til samanburðar má geta þess að aðalskipulag skal taka upp í upphafi hvers kjörtímabils og gildir í minnst 12 ár.
Þarf ekki að gera breytingu á skipulagsreglugerð sem gengur út á að deiliskipulag hafi takmarkaðan gildistíma og þurfi að endurnýja á 4-8 ára fresti?
Slík breyting mundi hafa það í för með sér að deiliskipulög tækju mið af þörfum tímans og verða hreyfiafl sem opnaði möguleika sem væru í takti við þarfir líðandi stundar bæði starfrænt og hvað varðar hagkvæmni fjárfestinga. Breyttum viðhorfum til anda staðarins væri einnig hægt að mæta á kerfisbundinn hátt.
Nú eru engin tímamörk á deiliskipulagsáætlunum sem gerir það að verkum að engin þróun verður og skipulagið frýs. Merki þessa má sjá mjög víða i borginni og bæjum um allt land. Heilu hverfin hafa staðnað og grotnað niður af þessum sökum.
Er ekki hægt að breyta þessu með einhverjum hætti?
![3582458678_b4af200fda[1]](http://blog.dv.is/wp-content/uploads/sites/58/2010/02/3582458678_b4af200fda1.jpg "3582458678_b4af200fda[1]")
Víða eru tækifæri til þess að byggja skemmtileg “in-fill” ásamt því að gera gömul hús upp þannig að sómi sé að.
![3721226625_6245bcc74d[1]](http://blog.dv.is/wp-content/uploads/sites/58/2010/02/3721226625_6245bcc74d1.jpg "3721226625_6245bcc74d[1]")
Hilmar Þór Björnsson arkitekt
Takk fyrir gott blogg Hilmar,
Það að ræða form og gildi deiliskipulaga er mjög þarft. Það er til dæmis mikilvægt að það sé almennur skilningur á að þau réttindi sem menn fá í deiliskipulagi eru ekki eign (frekar en kvótinn). Því hefur t.d. verið hvíslað að mér að með almennum aðgerðum eigi að vera hægt að t.d. setja hæðatakmörk á byggingar, ef það er á grundvelli almannahagsmuna og enginn tekin út fyrir sviga. Þessu var t.d. beitt þegar áfengisframleiðsla var bönnuð á Íslandi á upphafsárum bannáranna. Þá fengu brugghúsin engar bætur frá ríkinu, enda leyfi þeirra til brugggerðar ekki eign). Mér skilst reyndar að Skipulagssvið sé ósammála og hafi komist að því að réttur deiliskipulaghafa sé ríkari en þetta.
Annars vildi ég koma eftirfarandi afbrigði af hugmynd Hilmars á framfæri, sem er að útbúa verkefnaháð deiliskipulög sem eru óframseljanleg. T.d. hyggist félag reisa Listaháskóla við Laugaveg, þá geti það fengið samþykkt deiliskipulag fyrir það, með því mikla byggingarmagni sem því fylgir, en sá böggull myndi fylgja skammrifi að skipti lóðin um eigendur eða leigjanda, þá félli deiliskipulagið úr gildi og eldra skipulag kæmi í staðinn eða að endurnýja þyrfti samþykki Skipulagssviðs. Slík lausn gæti svarað „frávikum“ og stofnunum innan aðal- eða deiliskipulagsramma sem að öðru leiti væri frekar þröngur.
Þetta er skemmtilegt.
Það er eins og hagfræðingar séu að tala saman.
Það einkennir samræður hagfræðinga að það sem annar telur hvítt sannfærir hinn alla í kringum sig að sé svart.
Þá er bara að hafa skoðanakönnun eða kosningar eins og þær sem framundan eru.
Ég er sammála Borghildi að ofan um að það sé of langt milli aðal- og deiliskipulags og á milli þurfi að koma hverfaskipulag.
Árni Ólafsson, sem er með reyndustu skipulagsmönnum á landinu, er á annarri skoðun og telur of stutt sé á milli þessarra skipulagsstiga.
Þau Árni og Borghildur, sem eru flinkir arkitektar tjá sig skynsamlega og hafa örugglega bæði rétt fyrir sér.
Þetta er mjög stórt og merkilegt umræðuefni og ég legg til að haldið verði symposium um efnið.
Akademisk samdrykkja með gamla sniðinu þar sem málið er krufið. Engin framsöguerindi heldur samtal 10-15 vísra manna sem þekkja málaflokkinn.
Og svo auðvitað áheyrendur.
Kannski þetta sé efni til umfjöllunar á vegum arkitektadeildar Listaháskólans?
Er ekki frekar of stutt milli aðalskipulags og deiliskipulags?
Er aðalskipulagið (stefna um meginlínur) ekki of nákvæmt og deiliskipulagið of ónákvæmt?
Ef pæling Hilmars á við ákveðna gerð deiliskipulags, t.d. ágenga uppbyggingu, rekna áfram með von um hámarksgróða án tillits til umhverfisins, finnst mér góð hugmynd að tímasetja heimildir í deiliskipulagi – hafi menn ekki haft burði til þess að standa gegn slæmum hlutum (=segja nei). En að öðru jöfnu finnst mér tímatakmarkað gildi deiliskipulags ekki álitleg leið.
Það er í farvatninu að koma upp hverfaskipulagi en Aðalskipulag ræður alltaf hve mikil þéttingin á svæðinu á að vera. Þróunaráætlun miðborgar var útfærsla á áformum Aðalskipulags, auglýst og kynnt. Áætlunin gerði það sem menn vonuðu. Áhugi myndaðist á uppbyggingu. Vandinn var græðgin. Þegar söluverð var komið í 250-500þús.kr./m2 skiptu lóðaverð og byggingakostnaður nær engu en græðgin kallaði alltaf á fleiri og fleiri fermetra. Lýðræðislega kjörinni nefnd tekst ekki endilega betur upp en einhverjum arkitekt að skila góðu húsi, smbr. Bergstaðastræti. Það er félagsleg skylda aritektsins, en skipulagsráð hefur allt of oft látið undan þrýstingi um fermetraaukningu, en ég held að þeir tímar séu að baki.
Sæll Hilmar…góðir punktar.
Ég vil meina að það sé of langt bil á milli deiliskipulags og aðalskipulags. Hvort að lausnin sé að koma á milliskipulagi_nk. hverfaskipulagi sé lausn, veit ég ekki. En of oft hafa deiliskipulög fengið að lifa sjálfstæðu lífi og svo aðalskipulagi breytt eftir á svo, sumsé „unnið öfugt“. Það getur líka verið hluti vandans að deiliskipulög nái of oft yfir of lítinn hluta, eina lóð og hluta af gatnakerfi, svo að of mikill „bútasaumur“ verður til og um leið of mikið ósamræmi. Það hefur líka vantað að taka fyrir séreinkenni hvers staðar inní deiliskipulög, hvað er sérstakt og hvað er hægt að styrkja, eitthvað annað en bara húshæðir og nýtingarhlutfall…
Það þarf að grandskoða þessi mál, læra af mistökum (af nógu er að taka). Tímaramminn gæti verið eitt verkfæri, en ég held að meira þurfi til.
_og svo ætlar Obama að spara tunglferðirnar núna, kosta of mikið og eru bara vesen:)
Þegar J.F. Kennady fékk hugmynd árið 1961 um að bandaríkjamenn mundu senda mann til tunglsins fyrir lok áratugarins voru ýmis vandamál óleyst í því verkefni.
Sama á við um hugmynd um að breyta meðferð deiliskipulags og takmaka gildistíma þess.
Það er margt óleyst í þeim efnum.
Til dæmis það að verðmæti landsins eykst með meiri nýtingu þess. Hvernig á að fara með málið ef nýtingin er minnkuð? Ekki veit ég það en það eru líkur á því að sá sem á byggingarétt á lóðinni hefji framkvæmdir eins fljótt og unnt er ef hann óttast að í endurskoðuðu deiliskipulagi verði byggingamagnið minnkað.
Hann reynir að ná fisknum áður en torfan syndir framhjá.
Ef þetta er skýrt í reglugerð þá fellur krafa um bætur frá skipulagsvaldinu niður hafi hann ekki framkvæmt áður en timi skipulagsins rennur út.
Deiliskipulag er að hluta til gert til þess að fólk viti á hverju það á von í sínu nágrenni og það þarf að gæta að því að ekki sé gengið á eignir þeirra sem í grendinni eru, eða umhverfisgæði þar.
Ég á ekki von á því að breytingar á deiliskipulagi yrðu algengar þó gildistíminn væri takmarkaður. Það yrði hrein undantekning ef meiriháttar breyting væri gerð.
Tímatakmörkin yrðu einungis notuð til þess að tækifæri gefist til þess að afstýra skipulagsslysum án þess að það kostaði útgjöld vegna bóta.
Ég hef rætt þetta við marga sem fást við skipulagsvinnu og þeir eru flesti á móti þessu. Ég skynja að það er einkum vegna þess að þeir sjá ekki hvernig fara eigi með málið í praxis. Þeir telja þetta bara tómt vesen. Þeir vilja þess vegna að engin tímamörk séu á deiliskipulagi og þeim sé einungis breytt þegar nýtt deiliskipulag er gert(!)
Ég segi á móti að deiliskipulag án tímamarka hefur það í för með sér að sá sem á byggingarétt sem er rýrður eða lagður niður mun gera fjárkröfur á sveitarfélagið. Og þá eru allar bjargir lokaðar og engu verður breytt.
Ég vil sveigjanleika og breytanleika þó það sé tómt vesen.
Auðvitað er þetta flókið og það er margs að gæta, eins og þegar senda á mann til tunglsins.
En það er sjálfsagt markmið og ekki óleysanlegt.
Það er eðlismunur á aðskipulagi og deiliskipulagi. Aðalskipulagið er stefnumörkun um ákveðna þætti, heildar- eða yfirlitsáætlun til ákveðins tíma. Stefna er öðrum þræði pólitísk og því eðlilegt að skipulagsáætlunin sé yfirfarin og endurskoðuð í takt við breytta tíma og ný viðhorf.
Deiliskipulagið er rammi utan um framkvæmdir, segir til um hvað megi og hvað ekki. Þar eru settar leikreglur, skorður og heimildir um framkvæmdir. Það væri óeðlilegt og óþægilegt fyrir alla aðila ef deiliskipualagið, sem húsið þitt er byggt eftir, væri endurskoðað á fjögurra eða 10 ára fresti. Hvað gæti það falið í sér? Ættir þú þá von á breytingum í nágrenninu eftir kosningar? Mér finnst rökrétt að gildi deiliskipulags sé ótímasett.
Deiliskipulag má alltaf lagfæra, endurskoða, breyta eða jafnvel fella úr gildi ef tilefni er til (t.d. breytt stefna í aðalskipulagi). Með það er farið skv. lagaákvæðum um samráð, kynningu og meðferð máls sem tryggja eiga lýðræðisleg vinnubrögð við gerð skipulags og afgreiðslu.
Það er hins vegar full ástæða til þess að pæla í því hvaða úrræði eru best gagnvart þessum uppblásnu góðærisbreytingum sem gerðar voru á deiliskipulagi, sem upphaflega var hófstillt og varfærið, eins og mér skilst að Höfðatúnsskipulagið hafi verið, svo og deiliskipulag Laugavegsreitanna.
Mér verður hugsað til hryllingsins sem risið hefur skáhalt á móti Bernhöftsbakaríi við Bergstaðastræti, er ég les athugasemd Stefáns Benediktssonar
„Deilurnar við framkvæmdaaðila snérust alltaf um að fara fram úr því sem leyft var. Langt framúr. .“
Þetta er athyglisverð pæling hjá þér Hilmar. Í flestu góð, en engu að síður gæti hún verið heldur varasöm. Það þarf að pæla þetta í gegn.
Vandamálið með deiliskipulag er að með því er oftar en ekki gefinn út byggingarréttur, sem er í getur falist mikil verðmæti, enda er hann í raun opinber ávísun rétt eins og peningar og ríkisskuldabréf. Það er því hægt að versla með þessi verðmæti, og þau hafa sannarlega gert það á undanförnum árum (og ekki skrítið, í því árferði sem var, að fjárfestar þrýstu á aukinn byggingarrétt því það gat fært þeim aukin verðmæti til að díla með o.s.frv.). Það er því samhljómur með þessu og kvótanum í kvótakerfinu. Byggingaraðilar þurfa svo sem auðvitað að borga ýmis gjöld sem vega upp á móti þessum verðmætum, en dæmið getur samt oft orðið mjög hagstætt.
Fæstir átta sig á þessu, a.m.k. leikmenn. Þetta er ástæðan fyrir því að RVK-borg t.a.m. að kaupa upp byggingarnar að Laugavegi 4-6 jafn dýrum dómum og raun bar vitni um árið. Og það gæti reynst henni jafndýrt að reyna það á öðrum reitum í miðbænum, í því skyni að draga úr byggingarmagni.
Vandamálið er hins vegar, eins og þú segir, að menn geta legið á þessum byggingarrétti eins og þeim sýnist, þangað til það hentar þeim að byggja upp. Það getur hins vegar reynst öðrum skaðlegt, ekki síst í gamla miðbænum þar sem hvert hefur áhrif á annað. Tímatakmörk á byggingarrétti gæti eflaust haft jákvæðar afleiðingar, því þannig myndaðist hvati til að annað hvort nýta hann eða selja hann áfram til annars sem tilbúinn er í framkvæmdir. En hættan er einnig sú, að ef eigandi er kominn í tímaþröng, þá í stað þess að selja byggingarréttinn gæti hann ráðist sjálfur í framkvæmdir í flýti … og öll vitum við hvernig fer fyrir hönnunarverkefnum / byggingarframkvæmdum sem staðið er að í flýti …
Þetta er svolítið hættan sem ég sé í þessu. En annars hugmynd sem vinna má með.
Deilurnar við framkvæmdaaðila snérust alltaf um að fara fram úr því sem leyft var. Langt framúr. Annað léttvægara en samt efitt úrlausnarefni. Ég get bara ekki sagt eða skrifað orðin aðal- eða deiliskipulög þegar rætt er um fleira en eitt skipulag. Þarna er á ferðinni einhver heilaþvottur úr uppvextinum.
Blessaður Hilmar!
Þörf ábending. Aðalskipulag á skv. reglunni að vera yfir deiliskipulögum. Því mætti e.t.v. hugsa sér að breytt aðalskipulag (t.d. sem mælti fyrir um minni nýtingu eða lægri hæð húsa) gæti þannig lagt kvaðir á þegar samþykkt deiliskipulög. Hugsað hinumegin frá þá ættu sem sagt deiliskipulög að vera skv. gildandi aðalskipulagi hvers tíma!
kv.
Hermann