Því hefur verið haldið fram að til þess að geta skapað sæmilegan borgarbrag með þjónustustarfssemi þar sem bæjarlíf þrífst og almenningssamgöngur geti borið sig þurfi svona 40 íbúðir á hektara eða sem nemur 100 íbúum á ha. Þetta eru tölur sem hafa verið á sveimi frá því í byrjun áttunda áratugarins þegar umræðan um lága þétta byggð fór á flug.
Ef ég man rétt hafði Reykjavíkurborg einhverntíma á stefnuskrá sinni að þar yrðu um 25 íbúðir á hektara. Það er að margra mati of lágt. Nær væri að stefna að 40 íbúðum á ha til þess að skapa nútíma borgarbrag með sæmilegri borgarþjónustu.
Lesandi síðunnar sendi hingað skýslu sem fjallar um landnotkun í íbúðahverfum. Skýrslan var unnin af Hlín Sverrisdóttur vegna aðalskipulags Reykjavíkurborgar árið 2000.
Það var fyrir 13 árum.
Í skýrslunni er borin saman þéttleiki einstakra minni hverfa annarsvegar og hinsvegar stærri eininga þar sem miðað var við póstnúmerakerfi borgarinnar. Borin var saman fjöldi íbúða á hektara, meðalstærð íbúða, skipting milli fjölbýlis og sérbýlis, fjöldi íbúa á íbúð og fleira.
Það er hægt að leggja út af þessum tölum á margvíslegan hátt og draga af þeim lærdóm.
Hér eru nokkur dæmi úr skýrslu Borgarinnar:
Svæði í Vesturbæ (Garðastræti, Öldugata, Framnesvegur) 70 íbúðir/ha
Grettisgata, Njálsgata, Bergþórugata 72,3 íbuðir/ha
Svæði á Skólavörðuholti 62,6 íbuðir/ha
Melar og Hagar 32 íbúðir/ha
Hlíðar 38 íbúðir/ha
Smáíbúðahverfi 26,5 íbúðir/ha
Seljahverfi 16 íbúðir/ha
Efra Breiðholt 25 íbúðir/ha
Rimahverfi 18,7 íbúðir/ha
Foldahverfi 14 íbúðir/ha
Af þessum tölum sést að nýjustu hverfin fara illa með landið og vannýta tækifærin. Ef rýnt er í skýrsluna má sjá að landnotkun er hvað best í neðra Breiðholti (Bakkar og stekkir). Hverfið sem er eitt af þeim best skipulaögðu á seinni tímum í borginni má sjá að á fjölbýlishúsasvæðinu eru m 65 íbúðir á hektara og á sérbýlissvæði um 35 íbúðir á hektara. Þetta er þaulhugsað frá hendi skipulagshöfunda hvað varðar félagslega samsetningu, landnotkun og alla þjónustu.
Ég gerði það að gamin mínu og skannaði eitt eldri hverfanna og sá að þar mætti fjölga íbúðum um nálægt 10% án þess að gera teljandi inngrip í séreinkenni hverfisins eða að ganga á þau gæði sem fyrir eru. Þetta er hverfishluti 107. Ef þetta gengi eftir mun íbúðum fjölga úr 32 íbuðum í 35 á hektara sem er undir óskastöðunni. Það finnast tækifæri í flestum hverfum borgarinnar til þess að auka þjónustu og gera hverfin hagkvæmari á flesta lund.
Ég mæli eindregið með að áhugasamir opni skýrsluna sem er mjög aðgengileg með tilheyrandi kortum. Það er líka gaman að skoða þessar tölulegu upplýsingar um hverfin sem lesandi býr í. Ég trúi því að folk líti á annan hátt á borgarskipulagið eftir að hafa kynnt sér þ etta og spyrji í framhaldinu lausnamiðaðra gagnrýnna spurninga.
Slóðin að skýrslunni er þessi:
Ef skoðuð eur skipulaög sem unnin voru fyrir og eftir að skýrslan frá 2000 var unnin, Grafarholtsskipulagið, þá virðast mér áhrifin augljós þó ég geti ekki rökstutt það með staðfestum tölum.
Hverfin sem skipulögð voru og samþykkt á árunum 1999 og 2000 virðast gisin þannig að maður gæti haldið að skipulagshöfundar og verkkaupi hafi álitið að landið væri ókeypis eða enskis virði. Gatnakerfið virðist ólógist og fullt af botlöngum án augljósrar félagslegrahverfis miðju, mikið er af einhverskonar grænum afgöngum af landinu og þar fram eftir götunum. Sjálfsmynd hverfisins (Idenditet) mætti líka vera sterkari bæði félagslega, skipulagslega og arkitektóniskt. Blokkin sem strittar út úr brekkunni og tankarnir efst á hæðinni hjálpa þó eitthvað.
Það er eins og að skipulagshöfundarir hafi lesið landið vel með gleraugum arkitektanna en gleraugu skipulagsfræðingsins haf ekki verið sett á nefið.
Hinsvegar austan Jónsgeisla í austurhluta Grafarholts hefur maður á tilfinnigunni að verðmiði hafi verið settur á landið og nýting þess aukin. Þessi hluti var samþykktur tveim árum eftir skýrslu Hlínar árið 2002.
Ég efast ekki um að fólkinu sem þarna býr líkar vel við sitt hverfi. Það er yfirleitt þannig að fólk er ánægt með sitt enda hefur það valið sér búsetu þar sem það býr. En ég tel að þetta gæti verið miklu, miklu betra og hagkvæmara skipulag bæði fyrir sveitafélagið, íbúana og samfélagið allt með annarskonar nálgun.
Efst í færslunni má sjá Google loftmynd af umræddu hverfi.
Ég er ekki viss hverjir stóðu að Grafarholtsskipulaginu en það er rétt að geta þeirra sem báru ábyrgð á velgerðu skplulagi í neðra Breiðholti en það var teiknistofan Höfði með arkitektunum Knud Jeppesen, Guðrúnu Jónsdóttur, Stefáni Jónssyni og landslagsarkitektinum Reyni Vilhjálmssyni í teyminu. Yfirmaður skipulags Reykjavíkur á þeim tíma var sennilega Aðalsteinn Richter eða jafnvel Hilmar Ólafsson arkitektar. Allt ástríðufullir skipulagsarkitektar.
Hilmar Þór Björnsson arkitekt
Hvenær er hverfi fullbyggt? Er hægt að setja svona fram án þess að vera á móti þróun (framförum)? Eigum við kannski bara að sætta okkur við Nokia 5110 og hafna snjallsímanum? Sumt í umræðunni um mannvirki er þannig að þetta sé allt óbreytanlegt og skal bara vera eins og það var hérna í „gamla daga“ þe. gamli síminn en hafna þeim nýja.
Ég hef búið í Hlíðunum, Foldahverfinu í Grafarvogi, 101 vesturbær og nú í útbæ Reykjavíkur (erlendis einnig) og ég var/er hvergi eins ánægður og í úthverfunum – fæ alveg grænar og gular af því sem er útópía margra sem hér rita. Gerir það mig eitthvað verri en þá? Það held ég ekki en þetta snýst um val.
Þegar flogið er yfir höfuðborgarsvæðið kemur í ljós að þetta eru tómir smá-bleðlar af byggingum með óravegalengd á milli og það er eðlilegt að fylla í þessi göt að einhverju leyti áður en farið er að æða til fjalla aftur en það er ekki sama hvernig það er gert og gæta verður að þeim húsum (húsatýpum) sem fyrir eru en það eru fá hverfi þannig að ekki sé hægt að bæta aðeins inní og þar með eru hverfin ekki fullbyggð og óbreytanleg.
En fyrst verið var að tala um þetta þá má líka hugsa sér að flytja ekki flugvöllin og byggja ekki í kringum hann en í stað þess flytja golfvöllin af Korpúlfsstöðum og niður í bæ (utan um flugvöllin og í Vatnsmýrina) og byggja á korpúlfsstaðalandinu í staðinn. Það má nefilega ekki gleyma því að ætla sér að varðveita tjörnina og dýralífið í Vatnsmýrinni um leið og byggja á sama svæði er mjög flókið og kallar á dýrar lausnir í mannvirkjagerðinni allri (götur, jarðlagnir, húsgrunnar, o.s.fv.) sem aðeins er hægt að ná til baka með miklu byggingarmagni (gríðarlegu jafnvel). Enda hversu margar borgir geta boðið upp á 18 holu golfvöll í miðbænum?
Ég spila ekki golf sjálfur, en þetta er frábær hugmynd.
Þetta er góð hugmynd. Ég heyrði hana fyrst hjá eiginkonu núverandi formanns skipulagsráðs, Steinunni Sigurðardóttur. Hún lýsti þeirri skoðun sinni á fjölmennu málþingi að hún vildi flugvöllinn úr Vatnsmýrinni en í hans stað kæmi fólkvangur á borð við Central Park í NY. Þetta þótti mér góð hugmynd og er þeirrar skoðunnar að flugvöllurinn eigi ekki að víkja fyrir byggð. Nýja byggð á að skipulegja í tengslum við núverandi byggð svæði og nota tækifærið til að styrkja þau.
Steinarr Kr / Hilmar Þór :
Var ekki hugmyndin með Bakkahverfinu að börn gætu gengið í skólann
án þess að fara yfir umferðargötu ?
Var ekki skóli inn í hringnum ? Sjálfar blokkirnar mynda eins konar virki sem halda blikkbeljunni í skefjum. Að grasblettirnir inn í hringnum eru ræfilslegir skrifast þá væntanlega á reikning viðkomandi eigenda / húsfélaga.
Ennfremur var hægt að komast fótgangandi í búð meðan verslun þreifst á svæðiinu. Þetta þótti kostur á sínum tíma.
Er svona skipulag ekki einmitt það sem menn vilja sjá í nýjum hverfum ?
Besti staðurinn að búa á er þar sem maður á heima. Ég veit um fólk sem býr við Fitjar í Mosfellsbæ. Hann með flugdellu hún með hestadellu. Það er besti staðurinn fyrir þau og Magnús gofari sér ekki deiliskipulagmistökin i Grafarhti fyrir golfkúlunni.
Ég er ekki sammála Magnúsi og Steinarri. Mig dreymir um að búa í hverfi þar sem ég get hjólað eða gengið allt og þess vegna fagna ég því að borgin ætli að þétta spennandi staði. Ekki síst vegna þess að þeir virðast ætla að gera þetta vel. Stúdentagarðarnir virðast ætla að verða fallegar byggingar og mismunandi hönnuðir munu sjá um þverholt/einholt til þess að þær götur verði ekki einsleitur veggur.
Ég er nýbyrjaður í háskóla og fólk á mínum aldri kýs frekar að það sé stutt í þjónustu og skemmtun ( kaffihús og svona) heldur en að það sé stórt, einskinsnýtt pláss í kringum íbúðirnar. Eða það er allavega tilfinningin mín.
Nú eigum við nóg af úthverfum. Nú finnst mér röðin vera komin að alvöru borgarhverfum…. Og vonandi fer flugvöllurinn.
Steinarr…ég heyri það sem þú segir og þú hittir naglann á höfuðið þegar þú segir að hverfið sé fullbyggt. 107 er einmitt ágætt eins og það er og fordæmin t.d. frá Skúlagötunni hræða.
En þetta stoppar ekki borgaryfirvöld…því miður…sem ekki hvorki hlusta né skilja.
Dagur kemur á forsíðu Fréttablaðsins fyrir helgi og tilkynnir um uppbyggingu 2500 íbúða…í blokkum….í 101 og 107. Það er búið að kaupa 3 lóðir á þessu svæði fyrir á annan milljarð króna og það fæst ekki til baka án þess að byggja hátt…og þétt. BSÍ lóðin var keypt beinlínis sem undirbúningur fyrir að flugvöllurinn færi og þar á að vera ein allsherjar strætóstoppistöð því einkabílar passa hvergi inní framtíðarsýnina..
Allsstaðar þar sem þá hefur borið niður hefur hagsmunum íbúa sem búa fyrir á svæðinu verið vikið til hliðar. Það hlustaði enginn á íbúa Ara- eða Oddagötu þegar nýju stúdentaíbúðirnar voru byggðar. Það hlustaði enginn á íbúa í Þingholtunum þegar 800 athugasemdum var rutt til hliðar og skipulag LSH samþykkt. Íbúar í holtunum voru hundsaðir þegar 230 íbúðir voru samþykktar í Einholti og Þverholti…með aðeins 170 bílastæðum sem er færra en byggingareglugerð segir til um osfrv…osfrv…osfrv…
Magnús, alveg sammála þér. En nú hafa blokkabyggjarar völdin og það sem verra er, hafa stuðning frá stjórnarandstöðunni, (Gísli Marteinn).
Einkabílnum verður ekki útrýmt á íslandi, með sínu rystjótta veðurfari, en allt á að gera til að skemma fyrir. Þá verður þetta ekki lengur val, eins og svo oft er notað þegar vegið er að einkabílnum í hátíðarræðum.
Almenningssamgöngur (ég nota þær líka) verða því miður seint valkostur hér fyrr en íbúatalan er orðin töluvert hærri og það getur farið að borga sig að vera með eitthvað annað en einokunarfyrirtækið Strætó.
Ég held einmitt að eftirspurn sé ágætis mælikvarði á hvað fólk vill…og eftirspurnin hefur tvímælaust verið eftir húsnæði í „úthverfum“ Rvk og nágrannasveitarfélögum því þar hefur fjöldi fólks aukist en hreinlega fækkað,t .d. í 101 og 107.
En menn geta spurt afhverju fermetraverð sé hæst í miðborginni, Ástæðan er einföld. Í landi þar sem fólki er ennþá að fjölga auk þess sem er straumur aðfluttra er alltaf nægileg eftirpsurn til að hækka verðið í hverfum þar sem framboðið er meira eða minna fast. Eftirspurnin eftir úthverfum er margfalt meiri. Þeirri eftirspurn er einfaldlega mætt með nýbyggingum og það heldur fermetraverðinu niðri.
Önnur ástæða fyrir hærra fermetraverði og hækkandi í miðborginni er sú að þær nýbyggingar sem þó hafa verið þar byggðar eru svo kallaðar „lúxusíbúðir“ sbr. Skúlagata….ergo…dýrt.
Það er orðið hreinlega hjákátlegt að lesa pistla sbr. þennan um þróun höfuðborgarsvæðisins því í umræðunni í dag er staðreyndum algerlega snúið á hvolf.
Staðreyndin er að meirihluti fólks vill búa í úthverfum, þar sem jafnræðis er gætt í samgönguháttum, í tengslum við náttúru og þar sem haldið er utan um fjöldskylduna með hagsmuni og áhugamál barna að leiðarljósi. Fólk vill njóta þjónustu innan hverfisins síns og vill hafa vinnustaðinn sinn innan seilingarfjarlægðar eða sem stystan ferðatíma þangað með öflugu samgöngukerfi, hvort sem er gangandi, hjólandi, með strætó eða…já…haldið ykkur fast…á sínum einkabíl…sem vonandi innan fárra ára gengur fyrir rafmagni.
Þegar maður les hinsvegar pistla um skipulagsmál í dag mætti halda að fólk vilji búa í blokkum í 101 og 107. Þetta er einfaldlega alrangt…
Magnús, ég bý í 107. Það hverfi, ef þú vilt máttu kalla það úthverfi, uppfyllir öll þau skilyrði sem þú tiltekur. En ég vill gjarnan að það verði skilgreint sem fullbyggt. Vill ekki fleiri blokkir.
Við meira að segja lifum í góðri sátt og sambýli við Reykjavíkurflugvöll og vonandi fær hann að vera sem lengst kyrr á sínum stað.
Ef Bakkarnir eru dæmið um fullkomna hverfið vona ég að Hilmar komi ekki frekar að skipulagsmálum.
Hugmyndirnar um þéttingu byggðar í vesturbæ ganga aðallega út á það að byggja á örfáum grænum svæðum sem enn eru í hverfinu. Mér er til efs að þessar hugmyndir bæti lífskjörin hjá þeim sem þarna búa. Gera hverfið frekar enn ósamstæðara, en það hefur ekki verið passað upp á það að hverfin haldi sínum einkennum, eins og t.d. þau hverfi sem byggð voru uppúr seinna stríði eru öll meira og minna með einhver 80’s hús inn á milli, en þá virðist tískan í arkítektúr hafa verið jafn hallærisleg og herðapúðarnir í fatnaðinum.
Mér þykir þú nokkuð brattur þarna Steinarr Kr. að vilja að ég komi ekki að skipulagsmálum meira í framtíðinni vegna þess að ég sjái einhverja kosti í Bakka- og Stekkjahverfinu sem þú ekki sérð.
Ég er eiginlega hissa á að þú svona flinkur „depattör“ skulir hengja þetta álit mitt á persónum mína með þessum hætti.
Þetta er það sem er verst í svona umræðu að vaða í manninn. En sennilega varstu fljótur á þér í þetta sinn og það er fyrirgefið. Ég fagna öllu sem þú leggur til umræðunnar og hefur gert á undanförnum árum enda ertu mikill kunnáttumaður um skipulagsmál og með skýra sýn.
Ég vil bæta því við að við erum samherjar í flestum málum sýnist mér þó við lítum ekki sömu augum deiliskipulag í neðra Breiðholti. Ég vil samt endurtaka að íbúðabyggð í Grafarholti er meira aðlaðand,i en það er ekki vegna deiliskipulagsins heldur staðsetningarinnar.
Ég biðst velvirðingar Hilmar.
Fyrir mér eru Bakkarnir lokaður hringur af ferningslaga blokkum, með undirgöngum og ræfilslegum grasblettum sem snúa út að einhverskonar hring sem á að vera hægt að aka í kring um hverfið. Tveir litir verslunarkjarnar eru þarna, sem ekki hafa þrifist, en Breiðholtskjör var á sínum tíma úrvals kjörbúð sem fékk ekki að lifa.
Heyrði einu sinni sagt að Seljahverfið (blokkarhlutinn) hafi verið teikinaður, þannig að hann liti út eins og blóm séð ofan frá. Kanski hefur verið einhver slík hugsun í Bökkunum sem ég ekki sé.
Ég vann lengi í þessu hverfi og hugrænu myndirnar sem komu í minn huga voru að þetta væri eins og kastali eða virki, þar sem enginn var velkominn og enginn komst út úr. Fyrir utan Fellin tel ég þetta með misheppnuðustu hverfum borgarinnar og þætti því gaman að fá frá þér rökstuðning á hinn veginn.
Ég vísa í Guðmund Guðmundsson hér að neðan og vil bæta við að utan hringvegarins kemur svo dreifð byggð sem endar í iðagrænni náttúrunni. Svo fara blokkaríbúðirnar sem bara eru þriggja hæða afar vel á sléttasta svæðinu sem er til meðhöndlunar hjá skipulagsarkitektunum. Mér finnst öll hugmyndafræði skipulagsins góð og skýr.
Magnús bendir á fermetraverð sem mælikvarða á hverfisgæði. Held að það sé réttur mælikvarði. Miðað við það „flýr“ fólk úr dreifbýli í úthverfi Rvíkur en úr úthverfum Rvíkur í Vesturbæ, Miðbæ og Hlíðar.
Ég er bara fávís íbúi í Grafarholtinu og ekki menntaður á sviði skipulagsfræða eða arkitektúrs og því varla gjaldgengur í svona hátimbraðri umræðu. Ein spurning þó…
Þú nefnir engar tölur um þéttleika byggðar í Grafarholtinu og því erfitt að bera saman við við önnur hverfi en íbúðarverð í hverfinu sem þú hálft í hverju hæðist að er með því hæsta sem gerist í úthverfi í Reykjavík en íbúðarverð í hverfinu sem þú hælir í hástert er með því lægsta sem gerist í Reykjavík.
Geturðu útskýrt þetta? Getur verið að Reykvíkingar hafi einfaldlega hafnað með fótunum óskastefnunni þinni um meiri þéttleika byggðar sbr. fólksflóðið síðastliðin 20 ár þangað sem sést í bláan himinn, þ.e. í úthverfin og nágrannasveitarfélögin?
þakka þér þetta komment Magnús Birgisson. það er eimitt sérstaklega mikilvægt að svokallaður almenningur taki þátt í umræðu um skipulagsmál. Sérstaklega þegar fólk eins og þú ert búinn að mynda sér skoðun og setur hana fram á skýran hátt og i stuttu máli.
Það er þó tvennt sem ég vil taka fram.
Annarsvegar að ég nota dæmi úr Grafarholti til þess að lýsa því að skýrsla Hlínar um þéttleika byggðar og landnotkun virðist hafa gert gagn. Vesturhluti Grafarholts virðist dreifbyggðari en austurhlutinn sem var skipulagður eftir útkomu skýrslunar meðan vesturhlutinn var skipulagður fyrir skýrsluna. En skýrslan er aðalefni færslunnar.
Hinsvegar vil ég árétta að ég hef ekki haldið því fram að það sé ekki gott að búa í Grafarholti. Það er frábært að búa þar það veit ég af afspurn enda þekki ég fjölda fólks sem þar býr. En ástæðan er ekki deiliskipulagið heldur fyrst og fremst staðsetningin að mér er sagt. Staðsetningin er aldeilis með því besta sem gerist á höfuðborgarsvæðinu. Þaðan er sérlega gott útsýni til allra átta, Hverfið er í afskaplega góðum tengslum við stofnbrautakerfi borgarinnar. Hverfið er í miklum og góðum tengslum við´víðáttumikil útivistarsvæði og er mikið eftirlæti fyrir unnendur golfíþróttarinnar. Fasteignaverðið mótast líklega fremur af staðsetningunni og húsagæðum en deiliskipulaginu svo ég reyni að svara spurningu þinni.
Hinsvegar tel ég að deiliskipulagið hefði getað verið betra þannig að mun fleiri hefðu fengið kost á að njóta gæðanna. En það var sagt sem einskonar lykkja í færslunni sem fjallar um merkilega skýrslu frá skipulagi borgarinna eins og áður sagði.
Hverjar eru samsvarandi tölur fyrir hina umtöluðu Vatnsmýri?