Fyrir nokkrum dögum var fjallað hér um “micro íbúðir” sem eru allt niður í 20 fermetra að stærð og ætlaðar vaxandi fjölda þeirra einstaklinga sem velja að búa einir.
Í athugasemdarkerfinu þar sem þátt tóku aðilar sem þekkja vel til þessarra mála kom fram að ekki er mögulegt að byggja slíkar íbúðir hér á landi. Fyrirstaðan er ekki viljinn eða þörfin heldur byggingareglugerðin. Byggingareglugerðin virðist ekki heimila minni íbúðir en 50 fermetrar ef marka má þær upplýsingar sem komu þar fram.
Minnstu íbúðirnirnar sem byggingareglugerðin heimilar eru sérstaklega ætlaðar námsmönnu. Það í sjálfu sér er einkennilegt. Maður spyr hver séu rökin fyrir því að öðrum en námsmönnum skuli bannað að búa þröngt og spartanskt? Og svo auðvitað veltir maður fyrir sér af hverju námsmenn hafa þessa undanþágu og af hverju námsmönnum er hrúgað saman í einskonar „námsmannagettó“.
Er ekki upplagt að byggja litlar einstaklingsibúðir fyrir almennan markað þar sem námsmenn geta leigt eða keypt í félagi við almenna borgara!
Til þess að halda þessu áfram vek ég athygli á “micro einbýlishúsum” sem eru víða byggð og að því er virðist nokkuð eftirlæti hjá arkitektum. Það er sennilega vegna þess að til þess að hugmyndin gangi upp þarf að þaulhugsa og sérhanna hvert smáatriði þannig að flestum þörfum sé fullnægt á sem fæstum fermetrum fyrir sem minnstu fjármuni. Það er sérstakt áhugamál margra arkitekta að byggja ódýrt og þannig að fjárfestingin nýtist vel.
Flest þessarra húsa eru 25-35 fermetrar og ætluð einstalklingum.
Auðvitað hlýtur að vera einhver millivegur milli þeirra örhúsa sem fjallað er um í þessari færslu og þeirra éinbýlishúsa sem eru á teikniborðum arkitektanna nú um stundir. Þau eru oftast milli 250 og 400 fermetrar að stærð. Af hverju ætli skipulagshöfundar séu hættir að gera ráð fyrir litlum sérbýlum í borgarskipulaginu, þ.e.a.s. svona 100 fermetra sérbýlum? Af hverju er hætt að byggja svokallaða tilraunareiti fyrir íbúðabyggð eins og algengt var á árum áður? Af hverju hefur maður ekki séð byggða raunverulega lága þétta byggð undanfarna áratugi hér á landi?
Um miðja síðustu öld var byggt allnokkuð af sérbýlum fyrir fjölskyldur með meðaltekjur. Þetta voru hús sem voru um 100 fermetrar, stundum minni. Oftast ágæt hús sem fólki leið vel í og hafði efni á að byggja. Slík íbúðahús eru nánast ekki byggð lengur. Hinum efnaminni er vísað í sambýlishús og fá ekki annan kost að því er virðist. Er það vegna þess að markaðurinn er ekki fyrir hendi? Né ég held ekki.
Er ekki ástæða til þess að endurvekja hugmyndina um lítil sérbýli fyrir fjölskyldufólk með miðlungstekjur? Bjóða uppa á samkeppni um tilraunareiti um lága þétta íbúðabyggð,
Ég tek dæmi af litlu húsi í Flatey á Breiðafirði sem mynd er af neðst í færslunni. Húsið er hæð og portbyggt ris ásamt geymsluskút samtals rétt rúmir 100 fermetrar. Ég tek þetta sem dæmi um lítið hús sem getur mætt þörfum flestra. Á efri hæð er hjónaherbergi og tvö lítil barnaherbergi auk fjölskylduherbergi. Á neðri hæð er myndarlegt baðherbergi, „vinnukonuherbergi“ (kammesi), eldhús, borðstofa og stofa. Á lóðinni sem er einungis um 200 fermetrar er svo útigeymsla með miðstöð hússins.
Myndirnar tvær efst í færlunni er frá Lundi í Svíþjóð og eru af micro húsi sem byggt er fyrir einstakling. Húsið er netto 12 fermetrar að stærð. Að neðan eru svo hús sem eru innan við 24 fermetra. Annarsvegar frá Bandaríkjunum og hinsvegar frá Bretlandi. Bæði húsin eru fjöldaframleidd. Viðskiptavinirnir nota þau ýmist sem sjálfstætt íbúðarhúsnæði eða sem viðbót, annex, við stærri aðalbyggingu, e.k. garðhýsi sem bætir upp aðalhúsið á margvíslengan hátt.
Sjá einnig færslu um „micro íbúðir“ : http://blog.dv.is/arkitektur/2013/07/04/micro-ibudir/
og færslu um smáhýsi sem byggja má í Svíþjóð án sérstakrar heimildar yfirvalda:
http://blog.dv.is/arkitektur/2010/08/18/%e2%80%9cleyfislausar%e2%80%9d-smabyggingar/
og að lokum færsla sem fjállar um landnotkun, háhýsi og lága þétta byggð.
http://blog.dv.is/arkitektur/2011/11/19/hahysi-eda-laga-thett-byggd/
Að neðan eru tvær ljósmyndir af húsi í Mancehster UK. Þetta er sérbýli fyrir einhleypan (um 30 m2) Myndirnar að ofan sýna samskonar hús sem eru fjöldaframleidd í USA.
Al neðan er ljósmynd af húsinu í Flatey sem greint er frá í færslunni.
Hilmar Þór Björnsson arkitekt
Ef þetta er tilfellið þarf hagsmunafélag arkitekta, Arkitektafélagið, að taka þetta til alvarlegrar umræðu í sínum hópi. Það vill reyndar svo til að ég veit að það eru gríðarleg undirboð í þjónustu arkitekta um þessar mundir og ekki síður frá stóru „virtu“ stofunum.
Þetta er ekki góð hugmynd. Jú vissulega er það gaman fyrir okkur arkitekta sem líkar við áskorun að hanna míkró hús eða íbúðir, og margt gott verið hannað þar sem slíkt er leift. Ég nefni þar Japan sérstaklega.
En þetta er ekki gott fyrir hinn almenna borgara. Hönnunar viðmið er í reglugerðum til að koma í veg fyrir að byggingaraðilar bjóði uppá húsnæði sem minnkar lífsgæði almennings. Bretland er dæmi um þar sem slíkt gerðist. Thatcher á sínum tíma tók út alla stærðarstuðla í byggingareglugerðum landsins, aðalega vegna þrýstings frá byggingafyrirtækjum. Þetta hefur þýtt að Bretar eru nú með minnstu meðal-íbúðarfermetrana í allri Evrópu, 70m2. Sem er meira að segja minna en Japan, þar sem meðal fermetrastærðin er 100m2. Fréttir af því er aðilar selja skápa dýru verði sem íbúðir eru frekar algengar (án gríns), sérstaklega í efnahagslegum uppsveiflum.
Það sem við verðum að skilja er að 95% af öllum nýbyggingum og uppgerðum húsum eru ekki hannaðar af metnaði eða góðum arkitektum. Arkitektar stjórna ekki byggingariðnaðinum, það gera byggingarfyrirtæki. Og lang flest þeirra eru eftir hagnaði en ekki „góðri hönnun“.
Þetta er allt satt og rétt hjá þér Guðjón.
Hinsvegar eru arkitektar ekki nógu fastir fyrir og gefa mikið eftir þegar þeir taka að sér hönnun íbúðahúsnæðis. Svo taka þeir nánast ekkert fyrir vinnu sína. Ég þekki dæmi þar sem stórar og öflugar (?) stofur taka að sér hönnun íbúðahúsnæðis fyrir sem nemur 1/3 af þeirri þóknun sem fasteignasalinn tekur fyrir það eitt að selja eignina.
Af þessu sést að arkitektarnir eru ekki síður slappir en verktakarnir. Það er ekki mikið svigrúmj fyrir metnaðarfulla hönnun þegar arkitektarnir haga sér svona.
En að öðru.
Veistu hvað margir fermetrar af íbúðahúsnæði er á mann hér á landi miðað við önnur lönd?
Staðfesti þetta sem Hilmar nefnir. Fasteignasali tekur 600 þúsund krónur fyrir að selja 30-40 miljón króna íbúð. Undimálsarkitektar sem ráða þessum markaði taka 150-200 þúsund fyrir að teikna þessa íbúð.
Samkvæmt Hagstofunni 2012 er meðal fjölskyldustærð á Íslandi 2,4 einstaklingar. „Meðalstærð húsnæðis var 127 fermetrar og voru herbergi rúmlega 4. Nokkur munur er á stærð húnæðis eftir staðsetningu. Á höfuðborgarsvæðinu var meðal-stærð húsnæðis 123 fermetrar, á þéttbý
lisstöðum utan höfuðborgarsvæðisins var hún 130 fermetrar en í dreifbýli var húsnæðið heldur stærra eða 146 fermetrar og 4,9 herbergi.“
Hérna sést að Íslendingar hafa ekki mikið að kvarta yfir varðandi meðal íbúðastærð. Eru aðeins minni en Danmörk, þar sem eru um 137 fermetrar per húsnæði. 35% eru fjölbýlishús, en stefnan hefur náttúrulega verið á að koma öllum í einbýlishús síðustu áratugina.
Þetta vandamál snýst í raun ekki um fermetrafjölda, heldur staðsetningu. Höfuðborgarsveitafélögin hafa undanfarna áratugi byggt gríðarlega mikið magn húsnæðis í nýjum úthverfum á jarði borgarinnar, en íbúarnir vilja flestir búa nær miðborginni. Þeir vilja vera betur tengdir atvinnu, menningu og afþreyingarlífi borgarinnar. Það er án efa nokkuð mikið magn vannýttra fermetra í úthverfunum, en það er erfitt að leiga stórar eigni, eða skipta þeim upp. Þær eru illa tengdar miðborginni og veita ekki þá þjónustu sem flestir vilja. Íslendingar eru ekki einir um að vilja búa á góðum staðsetningum (location, location location…).
Það sem húsnæðisskorturinn sýnir er þessi ranga staðsetning á húsnæðinu. Með nýju aðalskipulagi, sem þú réttilega mæltir með um daginn, mun sumt af þessum þrýstingi vera lagaður, ef arkitektar taka sig til og hanna manngóða borgarbyggð í planið.
Varðandi það hve ódýrt arkitektra selja sig, þá er það eitthvað sem ég hef sárnað lengi. Í Bretlandi t.d. eru mörg fyrirtæki sem þekt eru fyrir að bjóða Ekkert Gjald í verkefni (No Fee Bid). Hvernig á að koma í veg fyrir þetta.Stéttin ætti kannski að taka harðar á þessum málum. Hvað gera Lögfræðingafélögin ef lögfræðingar gera slíkt hið sama, eða aðrar sérfræðistéttir. Kannski það sé hægt að læra af öðrum.
Það er skilda Arkitekta að veita prófessjónal þjónustu. Slík þjónusta ber kostnað í bæði vinnu (sem bundin er lágmarks launum), efniskostnaði ofl. Ef þjónustan er veitt á eða undir þessum kostnaði, þá er það ekki prófessjónal þjónusta og Arkitektar í raun brjóta gegn kúnnanum og hugsanlega gegn lögum Arkitektafélagsins. En þetta eru bara hugveltur.
Staðreyndin er að verktakar fara til ódýrasta arkitektsins vegna þess að þeir sem kaupa íbúðirnar á endanum er sama um fegurð eða nýtanleika húsnæðisins. Á Íslandi eru íbúðir selda samkvæmt fermetraverði, ekki eftir gæðum.
Fólk er tilbúið að borga meira fyrir gott vín á veitingastöðum, en er nokkuð sama um hönnun húsnæðis síns. Þó að fólk eyði mun meiri tíma í heimahúsi en að drekka vín. Fæstir færu á veitingahús sem seldi odýrt vín í lítratali.
Arkítektúr er ekki bara gler og steypa.
Það sem vantar er ný hugsun í húsnæðismálum.
Fimm árum eftir hrun eru það enn Bankar og verktakar sem ráða ferðinni í húsnæðismálum. Það er eins og andi últrafrjálshyggjunar svífi enn yfir vötnunum á Íslenskum húsnæðismarkaði.
Þessar kenningar hafa skapað fasteignabólur í flestum vestrænum ríkjum. Skólabókardæmið er Íslenska fasteignabólan.
Ein af undirliggjandi orsökum var að á Íslandi hefur öruggt leiguhúsnæði aldrei verið á boðstólum.
Öll umræða fyrir síðustu kosningar snérist um hvernig greiða megi skuldir yfirskuldsettra íbúðareigenda. Ekkert var rætt um hvernig rétta megi hlut leigjenda sem telja þó tugi þúsunda og búa við afleit kjör á Íslandi.
Bankar og verktakar munu ekki byggja ódýrar íbúðir til útleigu eða eignar af sjálfsdáðum.
Það vantar einhvers konar politiskt útspil á borð við sænska miljónaprógrammið frá 1965 til 1975. Á tímabilinu voru byggðar miljón leiguíbúðir í landinu. Lagt var upp með að leigan yrði ekki Meira en 1/4 af mánaðartekjum.
Á Íslandi þurfa Borgin,Lífeyrissjóðir og Verkalýðsfélög að koma að málinu. Þessir aðilar ættu að geta byggt hagkvæmt húsnæði í fjölbýli sem almenningur byggi í á eðlilegum kjörum. Markaður fyrir einbýlishús og dýrari eignir getur séð um sig sjálfur og miða ætti húsnæðismál almennt út frá millitekjustétt.
átti að vera 100-200 fm lóðir.
Um allt land eru byggð heilsárshús úr timbri. Kosta 15-30 milljónir í byggingu fyrir 70-120fm hús. Ef borgin/bæir myndu selja litlar lóðir, 100-200 á hagstæðu verði þá held ég að þessi „litlu“ sérbýli myndu höfða til margra.
Ég bendi á umræðu um litlar íbúðir hérna: http://blog.pressan.is/hjalmarsveinsson/2013/03/05/borgaribudir-i-new-york/
…og þá staðreynd að síðustu 8 árin fyrir hrun voru byggðir á Íslandi ca. 750m3 á hvert mannsbarn sem bættist við þjóðina.
Það er ekki útlit fyrir að þurfi að byggja næstu áratugina, heldur þarf að endurskipuleggja það sem byggt er nú þegar.
Afsakið hér fór ég með fleipur.
ca. 350m3 bættust við pr. hvern nýjan íbúa og ca. 0.7 stykki ný íbúð á mann
Arna ;
„ca. 350m3 bættust við pr. hvern nýjan íbúa og ca. 0.7 stykki ný íbúð á mann
Það er ekki útlit fyrir að þurfi að byggja næstu áratugina, heldur þarf að endurskipuleggja það sem byggt er nú þegar“.
Inn í þessum 350 fermetrum er þá væntanlega Mannvirki á borð við Kárahnjúka, Hörpu, Iðnaðarhúsnæði, osfrv. Tæplega er hægt að breyta þessum fermetrum í íbúðir.
Eftir stendur þá íbúðarhúsnæði á ýmsum byggingarstigum sem dagaði uppi í hruninu. Þú meinar sem sagt að það sé hægt að búa til minni íbúðir úr þessu húsnæði ?
Geta þessi smáhýsi alveg staðið af sér jarðskjálfta og önnur náttúruverk sem þetta land býður upp á?
Hér má sjá áhugaverða heimildarmynd um smáhýsi og smáíbúðir: http://topdocumentaryfilms.com/we-the-tiny-house-people/
Þetta er þörf og góð umræða en alls ekki einföld. Pínuhús á við þau sem hér eru sýnd eru frekar hugmyndafræðileg tilraunastarfsemi arkitekta og etv félagsfræðinga en að í þeim felist lausn á raunverulegum vandamálum. Til þess eru þau of landfrek, hlutfallslega of dýr og vistfræðilega óhagstæð.
En það er vel þess virði að taka sambýlisformið til skoðunar og endurmats.
Sambýlisíbúðir hafa margfaldast að stærð en um leið hafa gæðin að ýmsu leyti rýrnað að mínu mati. Húsdýptir hafa aukist sem hefur áhrif á bæði birtu og loftræsingu, svalagangar rýra notkun og gæði sumra herbergja og hlutfallslega fleiri íbúðir hafa eina gluggahlið. Litlar 3-4 herbergja íbúðir á bilinu 60-100 fm, sem eru eftirsótter td í vesturbæ Reykjavíkur, eru varla í boði í nýjum húsum.
En ódýrt og gott fer ekki endilega saman. Til lengri tíma litið er ekki gott að byggja mikið af ódýru og lélegu húsnæði þó það kunni að virðast fýsilegt til skamms tíma. Og hlutfallslega er dýrara að byggja litlar og góðar íbúðir en stórar íbúðir af minni gæðum. Þess vegna byggja verktakar frekar hið síðarnefnda.
„Það þarf nýja hugsun í húsnæðismálum“. Alveg sammála. Í Osló er t.d. allt morandi í litlum einstaklingsíbúðum á markaðnum, allt niður í 20 fermetra. Hér er t.d. auglýsing um 26 fermetra tveggja herbergja (!) íbúð í húsi sem er byggt 2006: http://www.finn.no/finn/realestate/homes/object?finnkode=42622877
Athyglisvert Sólveig en verðið er magnað 35,6 mkr íslenskar, þ.e. 1,37 mkr á m2. Það er þrisvar til fjórum sinnum verð á m2 í fjölbýli í Reykjavík. Hagstofu m2 í fjölbýli er 184 þús.
Hættan er alltaf sú neytandin njóti ekki hagkvæmninnar. Hagnaðurinn fer eitthvað annað. Ætli það verði reynslan af þéttingu byggðar í Reykjavík samkv. nýju AR?
Þetta er þörf umræða. Það er að myndast einskonar „hótel mamma “ stífla á húsnæðismarkaðnum.
Ungt fólk býr í foreldrahúsum uppundir þrítugt,vegna vöntunar á ódýru húsnæði.
Byggingarmarkaðurinn lýtur svipuðum tregðulögmálum og Bandaríski bílamarkaðurinn : Bigger cars = Bigger profits. Svipað lögmál hefur gilt á Íslenskum húsnæðisrmarkaði.
Verktakar munu því varla taka upp hjá sjálfum sér að útvega ódýrt og hentugt húsnæði.
Þarna þurfa bæjarfélög og aðrir aðilar að koma að málinu í einhverskonar nýrri útgáfu af verkamannabústöðum.
Svarið gæti etv verið einhvers konar IKEA nálgun, þar sem fyrst er spurt hvað húsnæðið má kosta og svo byggt út frá því.
Ennfremur er stórt tómarúm eftir að félagslega húsnæðiskerfið var Meira eða minna lagt niður.
Ein af undirliggjandi orsökum Íslensku fasteignabólunnar var langvarandi skortur á leiguhúsnæði. Sama og engin umræða er um hvernig byggja skuli upp stabílann leigumarkað á Íslandi.
Það þarf nýja hugsun í húsnæðismálum