Í Féttablaðinu í gærmorgunn var sagt frá því að hundruð húsa í miðborg Reykjavíkur væru niðurnídd. Þessar upplýsingar eru úr ítarlegri úttekt sem gerð var um ástand húsa í miðborginni árið 2008.
Í fréttatíma sjónvarpsins RÚV var talað við formann borgarráðs vegna málsins sem taldi einu leiðina til úrbóta væri að grípa til dagsekta og refsa eigendum húsanna fyrir viðhaldsleysið. Hann taldi meginmálið að enginn ætti að geta komist upp með að láta hús eða önnur verðmæti standa undir skemmdum og öllum til ama. Þessi skoðun fellur að sjónarmiðum Magnúsar Sædal byggingafulltrúa í Fréttablaðinu í gærmorgun sem bætti við og sagði “að það sem þarf að gerast er að við Íslendingar förum að haga okkur eins og siðaðar þjóðir og halda mannvirkjum okkar við”
Þetta þótti mér einkennileg viðbrögð við ástandinu hjá þeim félögum. Nær hefði verið að spyrja hver væri ástæðan fyrir því að eigendur fasteigna í miðborginni halda fasteignum sínum ver við en eigendur húsa annarsstaðar í borginni?
Eða af hverju er sumum húsum í miðborginni haldið við en öðrum ekki ? Svo má líka spyrja af hverju húsunum t.d. hér við Tómasarhaga eða við Máshóla þar sem Magnús Sædal býr sé vel haldið við? Eru öðruvísi íslendingar sem eiga húsin utan miðborgarinnar? Og af hverju eru það sum hús á sumum reitum í miðborginni sem fá viðhald en önnur ekki?
Svarið ætti að vera öllum ljóst sem að skipulagsmálum koma. Svarið er að finna í skipulagi miðborgarinnar, sjálfu deiliskipulaginu. Svarið er ekki fólgið í því að “Íslendingar hagi sér ekki eins og siðaðar þjóðir” og sekta þurfi þjóðina til hlýðni. Frekar mætti segja að þetta sé spurning hvort skipulagsyfirvöld ætli að fara að haga sér eins og siðað fólk og taka sig á. Viðurkenna vandann og finna lausnina.
Í bókinni“101 TÆKIFÆRI” eftir Snorra Frey Hilmarsson er spurningunni ágætlega svarað í kafla sem heitir “Grenjavæðing”. Í kaflanum spyr Snorri hvers vegna breytast ágætustu hús, sem gætu verið hin mesta bæjarprýði eitt af öðru í niðurnídd skör?
Hann telur að við gerð deiliskipulaga verði oft til aukinn byggingaréttur sem gengur kaupum og sölum. Bankar lána út á byggingaréttinn svipað og útá óveiddan fiskinn í sjónum. Þetta endar svo með því að útilokað er að það borgi sig að kaupa húsin og gera þau upp vegna spáverðs sem skipulagið býr til. Þegar þannig stendur á borgar sig ekki að halda þeim við og þau sett í skammtímaleigu. Þannig drabbast þau niður og verða nær ónýt.
Þeir sem lesa kaflann “Grenjavæðing” sjá að ástæðan fyrir niðurníðslunni liggur að mestu í deiliskipulaginu og ekki eingöngu í slugsi eigendanna eða þjóðarsálinni eins og matti skilja á formanni borgarráðs og byggingafulltrúanum.
Þetta verður ekki lagfært með dagsektum. Dagsektir verða til þess að eigendur húsanna sækja um heimild til þess að rífa þau, sennilega á grundvelli þess að þau séu hættuleg umhverfinu og mikill menningararfur fer forgörðum.
Það sem þarf að gera er að endurgera deiliskipulagið með nýjum áherslum í samræmi við tíðarandann.
Sjá eftirfarandi:
http://blog.eyjan.is/arkitektur/2010/02/09/gildistimi-deiliskipulaga/
Í fréttablaðinu í gær og í dag hefur hús á Baldursgötunni verið notað sem dæmi um hús í niðurníðslu. Þegar deiliskipulagið á Baldursgötureit er skoðað þá kemur í ljós að þetta er í samræmi við skýringar Snorra Freys á orsökum grenjavæðingar og niðurníðslu.
Þarna sýnist mér deiliskipulagið heimila að byggingamagnið sé 2-3 faldað. Deiliskipulagið dæmir í raun gömlu húsin frá 1928 úr leik. Það er slæmur bissniss að verja stórfé í viðhald húss sem á enga framtíð fyrir sér af skipulagslegum og viðskiptalegum ástæðum.
Þó ég nefni þetta hér þá er hef ég ekki forsendur til að meta hvort það sé rétt mat að húsin skuli víkja. Ég geri ráð fyrir að höfundar skipulagsins og þeir sem unnu því brautargengi í kerfinu hafi góð rök fyrir niðurstöðunni. En það breytir því ekki að ég tel skipulagið höfuðástæða slumvæðingarinnar þarna.
Teikningarnar að ofan sína fyrir og eftir deiliskipulagið á umræddri lóð þar sem nýbyggingar eru rauðar. Deiliskipulagið má nálgast á þessari slóð:
Þegar rýnt er í skipulagið og reiturinn skoðaður sést að húsum er yfirleitt vel við haldið allstaðar á Baldursgötureit nema akkúrat á þeim stað sem skipulagið heimilar aukningu á byggingamagni á þeirri forsendu að húsin sem fyrir eru verði að víkja.
Hilmar Þór Björnsson arkitekt
Takk fyrir að vekja máls á ástandi gömlu hverfanna í Reykjavík, en undanfarin ár hefur fagleg umræða um skipulag þeirra ekki átt mikið upp á pallborðið. Samkvæmt skipulagslögum ber Reykjavíkurborg ábyrgð á bæði aðalskipulagi og deiliskipulagi borgarinnar og ber að móta faglega og skiljanlega stefnu um framtíð þessara hverfa. Þetta er talsvert flókið mál, ef vel á að vera, sem tekur til mjög margra þátta þar sem menn þurfa líka að gera sér og öðrum grein fyrir afleiðingunum. Þessa stefnu má móta á ýmsan hátt, bæði með orðum, tölum og myndum, en fyrst og fremst þarf hún að vera skýr – og eitthvað vit í henni – því með þessari stefnu eru leyst úr læðingi ýmis öfl – bæði til góðs og ills – eins og Hilmar bendir réttilega á. Í stað þess að vinna að skipulagsmálum á þennan hátt hefur Skipulagssvið borgarinnar úthlutað vinum sínum borgarhlutum til þess að „deiliskipuleggja“ þar sem helst hafa verið gerðar tillögur um húsahæðir og nýtingarhlutfall sem oftar en ekki var talsvert hærra en í þeirri byggð sem fyrir var. Engu er líkara en að forráðamenn skipulagsmála í Rvk. hafi haldið að þeir hafi, með auknu nýtingarhlutfalli, fundið upp ókeypis peningavél enda var þetta aukna nýtingarhlutfall fljótt kallað byggingarréttur sem gekk kaupum og sölum eins og kvótinn. Okkur Reykvíkingum finnst það samt allt annað en „tær snilld“ þegar við erum látin borga hundruðir milljóna í að kaupa þennan „kvóta“ til baka eins og við vorum látin gera þegar borgin ákvað að leysa til sín Laugaveg 4 og 6.
Getur verið að þarna sé eitthvað sem þarf að hugsa upp á nýtt?
Það er skelfilegt hvernig farið er með gömlu húsin hér, allavega í Þingholtum og Skuggahverfi. En það virðist vera þannig, að með því að láta sum þessara húsa standa auð, og óupphituð, muni þau eyðileggjast fyrir rest. Þá muni verða veitt leyfi til þess að farga þeim án mikilla athugasemda. Ég legg til, að eigendur þessara húsa verði skikkaðir til þess að koma þeim í íbúðarhæft ástand, í upprunalegri mynd. Ef eigendur geta ekki fullnægt þeirri kröfu, skuli byggingin seld hæstbjóðanda, eða tekin eignanámi og gerð upp. Þau menningarverðmæti sem í þessum byggingum felast, eru ómetanleg. Björgun þeirra mun kosta sitt, en það mun skila sér til framtíðar litið.
Veggjatítla er ekki skaðleg og vel hægt að lifa við hana. Lífsskilyrði hennar er 20° hiti og 23% raki. Allt timbur ónýtist í slíkum raka hvort eð er.
Hræðslan við veggjatítluna er skelfing sem mögnuð var upp í Hafnafirði og Hæstiréttur blessaði.
http://blog.eyjan.is/arkitektur/2010/05/27/101-taekifaeri/
Sem nágranni umrædds húss á Baldursgötunni langar mig að benda á að húsið hefur staðið í niðurníðslu árum saman (amk þau 6 ár sem ég hef búið hér). Lengi framan af stóð það opið og dró að sér bæði óæskilega gesti og forvitin börn. Í nóvember 2008 voru börn að fikta með eld í húsinu með þeim afleiðingum að húsið varð endanlega óíbúðarhæft. Síðan hefur húsið og garðurinn í kring um það verið einn ruslahaugur þar sem ónýt húsgögn spretta upp og brak sem hrynur úr húsinu safnast saman. Þakið á húsinu er fallið saman og undanfarin ár hafa þakplötur fokið úr því í vondu veðri. Það eru ekki margir dagar síðan björgunarsveitarmenn þurftu að sinna útkalli vegna þessa. Borgin hefur stundum látið mála yfir krot á framhlið hússins en það er frekar furðulegur gjörningur á meðan hinar hliðarnar og garðurinn blasa við íbúum í kring. Eigendur hússins hafa aldrei sinnt því að loka því, hreinsa í kring um það eða ganga úr skugga um að veggjatítlur berist ekki í nærliggjandi timburhús.
Þrátt fyrir þetta hafa þeir fengið í gegn stóraukið byggingarmagn í deiliskipulagi sem nágrannar mótmæltu mjög harðlega og mikil óánægja var með í hverfinu. Sömu eigendur keyptu einnig annað hús við hliðina með það að markmiði að rífa bæði og byggja eitt risastórt hús á báðum lóðum og í fyrstu tillögu að nýju deiliskipulagi var aukið leyft byggingarmagn svo yfirgengilegt að íbúum á reitnum var mjög brugðið. Í þeirri tillögu var gefið leyfi fyrir fjögurra hæða randbyggðri nýbyggingu meðfram götum nánast allan hringinn. Þannig hefði mátt skipuleggja burt nýuppgerð hús og gera út af við þá fjölbreytni sem sem einkennir húsagerð á Skólavörðuholtinu. Ég skal senda þér mynd af þessum deiliskipulagsdrögum Hilmar, þau eru eins og vondur brandari og þau voru auðvitað eingöngu pöntuð af eigendum til þess að fegra þetta deiliskipulag sem var síðan samþykkt.
Ástandið á Baldursgötu 32 er því miður afleiðing af lélegum vinnubrögðum hjá borgaryfirvöldum, þar sem myndaðist farvegur fyrir verktaka að braska með hús sem þeir höfðu sjaldnast áhuga á að búa í sjálfir. Réttast væri að fella deiliskipulagið úr gildi og láta rífa húsið á kostnað eiganda. Skipulagsyfirvöld hafa í dag tækifæri til að snúa þessari þróun við. Vonandi fara þeir að vinna með hagsmuni hverfanna og íbúa þeirra að leiðarljósi í stað þess að láta undan pressu frá verktökum sem sem hugsa eingöngu um hagnað handa sjálfum sér.
Stefán Benediktsson upplýsir að veggjatítla sé í umræddu húsi við baldursgötu. Það vissi ég ekki og er sammála Jóni að ofan að þá er þetta heilbrigðismál og Þá ætti auðvitað að rífa húsið og brenna á kostnað heilbrigðisyfirvalda eða tryggingafélaga. Það er ekki á vesalings eigendurna að bæta dagsektum ofaná veggjatítlupláguna!!
Ég er líka meðvitaður um framgang verktaka í skipulagsmálum og þeirra áhrif þar.
En hitt efast ég um og er ekki sammála þér Stefán þegar þú spyrð: “Ef aukin byggingarheimild er fyrir hendi þarf auðvitað ekki að „slömma“ húsið? Eða hvað?”
Ég held að ef heimild er til þess að auka byggingamagn verulega, (100-200% eins og hér) á eftirsóttum lóðum þá aukast líkur á því að eigendur sjái sér minni hag í því að halda húsunum vel við en ella. Það er að segja ef aukningin er á kostnað þeirra húsa sem fyrir eru. Það borgar sig kannski bara að fórna gömlu húsinum fyrir meira byggingarmagn. Auðvitað er þetta ekki algilt. Heldur líkur eða tendens.
Svo ef færir menn fá tækifæri til þess að deiliskipuleggja og hanna húsið/in samtímis geta opnast möguleikar af allt öðrum toga. Ég nefni dæmi af horni Túngötu og Aðalstrætis þar sem nýtingarhlutfallið er gríðarlega mikið eða yfir 2.0
Skoðaðu þessa slóð:
http://blog.eyjan.is/arkitektur/2009/11/27/svona-a-ad-byggja-i-101/
Sektir á að nota sem tæki þegar fólk er að brjóta lög eins og hámarkshraða eða þegar einhver gerist sekur um smygl. Sekt er refsing en ekki stjórntæki í skipulagsmálum. Veggjatítlur eru ekki skipulagsmál heldur heilbrigðismál og á að meta sem slíkt.
Heilt yfir er gagnrýnin skiljanleg, en spurning hvort sjúkdómsgreiningin stenst. Hvað Baldursgötuna varðar þá halda rökin til dæmis ekki. Ef aukin byggingarheimild er fyrir hendi þarf auðvitað ekki að „slömma“ húsið? Eða hvað?
Í þessu sérstaka tilviki er húsið, að auki, óíbúðarhæft vegna veggjatítlu, en eins og þú veist, má ekki rífa nema samþykki nýrrar byggingar liggi fyrir. Þeir sem eignuðust húsið vildu meira en skipulag leyfði og þráuðust við þar til kraftar þrutu. Slömmunin er staðreynd og þróunaráætlun miðborgar er staðreynd, þar var víða aukið byggingarmagn ákveðið. Það hvetur í sjálfu sér ekki til slömmunar.
Samhengi slömmunar og deiliskipulags felst aftur á móti í því að verktakar vilja meira en skipulag gerir ráð fyrir, sem þeir myndu trúlega líka vilja þótt skipulagið gerði ekki ráð fyrir neinum breytingum.
Verktakar hafa sum sé alist upp við að taka ekki mark á fyrirætlunum borgaryfirvalda (virðist reyndar enn landlægt). Þeir hafa vanist því að nudda og nauða þangað til undan er látið. Það þarf örugglega nokkur ár til að þeir átti sig á að tímar hafi breyst og það getur kostað okkur pening þar og þegar við viljum draga úr byggingarmagni.
Þar lendum við í svipuðum vanda og nýtingarsinnar og verndarsinnar í náttúruvernd en það er í góðu lagi. Fólk, eða kjósendur velja jú hvora leiðina það vill fara.
Snorri Freyr greinir vandann og lausnina á annan hátt en embættismaðurinn og hinn kjörni fulltrúi. Skrítin greining hjá fólki sem lifir og hrærist í þessum málum alla daga fyrir okkar hönd. Svo ætlar það að beita valdboði og sektum í stað þess að beita stjórnun til lausnar vandans.
Það er augljóst niðurníðslan er ekki þjóðinni að kenna heldur skipulaginu. Og þetta verður ekki lagfært með dagsektum. Fólk sem ekki á pening borgar ekki. Það á að losa lóðirnar úr álögum og fella skipulagið úr gildi.
Alveg sammála greiningunni. Og spurning hvort ætti ekki að taka skipulagsmál borgarinnar til gagngerðar endurskoðunnar, held að til bóta væri að skipulagsmál almennt væru algerlega ópólitísk.!