Þegar ég kom frá námi var það talið óhugsandi að sami aðilinn deiliskipulagði og hannaði húsin inn í reitinn sem hann skipulagði. Þetta var vegna þess að talið var að hagsmunirnir færu ekki saman.
Deikliskipulagshöfundar voru taldir vanhæfir til þess að hanna hús inn í skipulag sitt nema að mjög takmörkuðu leyti. Ráðgjafinn gat, að margra mati ekki þjónað tveim herrum samtímis, lóðarhafa og almennings. Annaðhvort þjónaði hann öllum borgarbúum og umhverfinu eða lóðarhafa, ekki báðum.
Þegar skipulagshöfundur tók að sér að deiliskipuleggja mátti hann vita að hann mundi ekki teikna húsin á svæðinu. Á þessu var ein undantekning og það var þegar samkeppni var haldin um skipulag og byggingar. Það þekktust líka einstök tilfelli þar sem undantekning var gerð og höfundi skipulagsins var heimilað að teikna lítinn hluta húsa á reitnum sem hann hafði skipulagt. En það var ekki gert fyrr en búið var að samþykkja og staðfesta skipulagið og skýr skil voru milli verkþátta. Ég man eftir að slík undantekning þurfti formlega samþykkt í stjórnkerfi sveitarfélagsins.
Þetta er ekki svona lengur.
Nú upplifir maður hvað eftir annað að sami ráðgjafinn skipuleggur og hannar húsin inn í skipulagið. Oft skipuleggur hann fyrir lóðarhafann og leggur skipulagið inn til sveitarfélagsins á hans reikning. Þetta vinnulag gerir það að verkum að hætta er á að almannahagsmunir víki fyrir einkahagsmunum lóðarhafa þegar þannig stendu á. Ráðgjafarnir hafa líka hagsmuni að gæta sem ekki fara nauðsynlega saman með hagsmunum heildarinnar og umhverfisins.
Þvert á móti.
Hagsmunir ráðgjafanna fara oft saman með hagsmunum lóðarhafa sem vill byggja mikið og stórt. Því meira byggingamagn því fleiri fermetrar verða til sölu eða leigu og því fleiri fermetrar sem byggðir eru því hærri verður þóknunin til ráðgjafans.
Þatta er áhyggjuefni.
Það má ekki misskilja mig þannig að ég sé andsnúinn mikilli nýtingu á lóðum. Þvert á móti er ég fyljgandi þéttingu svo lengi sem hún bitnar ekki á heildarmyndinni og borgarlandslaginu eins og við viljum hafa það.
Þetta verklag er ekki óalgengt erlendis og gengur oft vel þar sem lóðarhafanum (developer) er veitt kröftugt aðhald sjórnvalda og umsagnaraðila.
En ég er þeirrar skoðunar heppilegra sé að sá sem skipuleggur einbeiti sér að hagsmunum borgaranna og umhverfisins og eftir að skipulagsvinnunni líkur eiga aðrir ráðgjafar að taka við og hanna byggingarnar með hagsmuni lóðarhafa að leiðarljósi. Svo takast þessir tveir ráðgjafar á og gæta hagsmuna sinna umbjóðenda, lóðarhafa annarsvegar og borgaranna, borgarlandslagsins, staðarandans og manneskjulegs umhverfis hinsvegar.
Þetta nýja verklag er að verða reglan frekar en undantekning og oft hallar á heildarhagsmuni borgarbúa meðan hagsmunir lóðarhafa og ráðgjafa þeirra verða ofaná.
Þetta gengur auðvitað ekki. Það gengur ekki að sami aðilinn sitji beggja megin við borðið að óbreyttu. Þetta vinnnulag krefst mikils aðhalds og eftirfylgni frá sveitarfélaginu. Þetta hlýtur líka að valda kjörnum fulltrúum vandræðum þegar þeir fjalla um málið og eiga að gæta hagsmuna heildarinnar.
+++++
Ég nefni fimm nýleg dæmi þar sem sömu aðilar hafa skipulagt og hannað húsin: Reiturinn við Mánatún/Borgartún, þar sem sama stofan skipulagði og teiknaði öll húsin. Þar er nýtingahlutfall hærra en gerist í grenndinni. Höfðatorgsreitinn þar sem svipað var uppi á teningnum. Álíka sögu er að segja um Barónsreit sem er að fara af stað. Naustareitur við Tryggvagötu og Norðurstíg er af sama toga og auðvitað Landspítalinn þar sem allt forræði skipulags- og húsahönnunnar er hjá lóðarhafa. Ég endurtek að það má ekki misskilja mig í þessum skrifum. Þessi dæmi má ekki taka þannig að ég sé að hallmæla niðurstöðunni, húsunum eða deiliskipulaginu. Þetta eru eflaust allt ágæt hús og ágætt deiliskipulag. Dæmin eru tekin vegna þess að þau falla að efni pistilsins.
Þetta er ábyggilega nokkur tyrfið fyrir leikmenn að skilja en vert er að vekja athygli á þessu og hugleiða.
+++++
Efst er ljósmynd af húsum á hinum svokallaða Bílanaustsreit við Mánatún og Borgartún. Að neðan kemur mynd af Höfðatorgi og svo neðst mynd af skipulagshugmynd við Barónsreit.
Hilmar Þór Björnsson arkitekt
Efsta myndin minnir á Hongkong!
Þetta er ferlegt ástand!
Ég er í grundvallaratriðum sammála að það geti verið æskilegt að skipta upp þessu ferli á einhvern hátt. Afturámóti eru flest þessara þéttingarverkefna unnin frá byrjun á forsendum lóðarhafanna. Nýtt skipulag er frá byrjun unnið að frumkvæði þeirra sem ætla byggja og því ekki augljóst hvort hagsmunir almennings komist að jafnvel á skipulagsvinnslustiginu. Að sama skapi held ég að það megi finna jafnmörg dæmi um það þar sem gott skipulag týnist í lélegum arkitektúr eða framkvæmd og sömuleiðis öfugt þar sem góður arkitektúr leysir vel úr vondum skipulagsforsendum. Mikilvægi þess að mismunandi aðilar teikni á mismunandi stigum málsins finnst mér því verða full abstrakt.
Vandamálið felst fyrst og fremst í margumræddri valdastöðu sem lóðarhafar hafa gagnvart borginni og skipulaginu. Það er þar sem hagsmunir almennings eru kramdir.
Það er rétt hjá þér Birkir Ingibjartsson að oft er þetta gert af frumkvæði lóðarhafans sem er með arkitektóniska og skipulagslga hugmynd sem gengur upp fjárhagslega.
Hann er með það sterka sýn á verkefnið að það er nánast ekki hægt að vinna það á hefðbundinn hátt þar sem skipulagið er unnið af einum aðila og húsin hönnuð af öðrum.
Lóðarhafinn þarf að finna arkitekt sem getur fléttað hugmynd hans um skipulag og byggingu í eina starfræna og skipulagslega heild.
Þessa stöðu þekkjum við.
Enda segi ég einmitt eftirfarani í pistlinum: Þetta verklag er ekki óalgengt erlendis og gengur oft vel þar sem lóðarhafanum (developer) er veitt kröftugt aðhald sjórnvalda og umsagnaraðila.“
Takk Hilmar fyrir að þora að hreyfa við þessu mikilvæga máli. Auðvitað er það algert siðleysi að sami aðili sé að skipuleggja umhverfi og byggð og hanna byggingar á sama svæði á sama tíma – oft hvorttveggja greitt af viðkomandi verktaka. Þeir sem skipuleggja eiga auðvitað eingöngu að hugsa um almanna hagsmuni – amk. á meðan þeir eru að skipuleggja. Ef það er ekki gert þá er það undir hælinn lagt að nokkur fagmaður gæti hagsmuna almennings. En svona er íslensk lágkúra bara í dag. Þeir arkitektar sem hafa hag af þessu þegja þunnu hljóði og sumir sveitarstjórnarmenn eru voða hrifnir af því að þurfa ekki að borga neitt fyrir skipulagið – enda yfirlýst stefna t.d. í Rvk að reyna bara að græða sem mest á skipulaginu!! Til hvers er þá verið að rukka inn skipulagsgjald gæti almenningur spurt? Í stað þess að vinna forsvaranlegt skipulag hafa margir arkitektar líka dottið í þann pytt að teikna bara myndir af fallegum húsum með trjám og fólki á reiðhjólum og selja þær fólki, sem ekki veit betur, sem faglega unnið skipulag!! Meira að segja í Mattheusar guðspjalli er það ítrekað að enginn maður geti þjónað tveimur herrum. Þetta ættu alþingismenn sem þykjast vera að gæta hagsmuna almennings að vita og ef einhver bakfiskur væri í Alþingi ætti auðvitað að banna þetta athæfi með lögum!!
Takk Gestur.
Það er leitt hvað íslenskir arkitektar eru kjarklausir. Flest hús hér eru bara kassar og öll nánast eins með örlitlum blæbrigðum. Engin frumleiki – hvað þá fegurð.
Einnig er alveg stórfurðuleg sú árátta íslenskra arkitekta að svalir snúi oftast út á bílastæði!
Ótrúlega viðvaningslegt og lítt mannvænt.
Nýlega las grein í breska dagblaðinu „the Gaurdian“ sem fjallaði um London og hvernig hún hefur einkavætt sig til dauða. Þar stóð „The city that privatised itself to death: ‘London is now a set of improbable sex toys poking gormlessly into the air’ Bit by bit, the capital has been handed over to pinstriped investors ‘reeking of lunch’. Are Londoners resigned to a grey cloud of commerce, or can they reclaim a hopeful, collective future?“
Er það sama ef til vill að ske í Reykjavík? Eru hún líka að verða einkavæðingunni að bráð eins og London?
Ég verð að nefna hættuna á spillingu – en nefndir eða ráð sem sinna skipulagi.
*Þær í eðli sínu eru að úthluta gæðum.
Þ.e. veita heimild fyrir byggingamagn X eða Y.
Einnig hverslags tegund af byggingu.
-Sérstaklega ef það þarf að breyta eða „aðlaga“ skipulag.-
Ég get auðvitað ekki bent á neitt sannanlegt dæmi um spillingu.
En þ.e. þekkt erlendis að verktakar eða byggingaraðilar berið fé á aðila sem hafa valdáhrif til ákvörðunartöku af því tagi sem ég vísa til.
——-
Alltaf þegar verðmætum gæðum er úthlutað.
Er slík hætta til staðar!
*Spurning hvort að Íslendingar séu nægilega vakandi, hvort að nægilega vel sé fylgst með þeim einstaklingum, sem veita heimildir af slíku tagi.
-Ég held að það geti vel verið ástæða til að fylgjast með hugsanlegri spillingu af þessu tagi en gert hefur verið fram að þessu.-
Góð færsla
Hef aldrei hugsað þetta svona og er 100% sammála.
Það ligur eitthvað meira að baki dæmanna sem tekin eru en bara að þetta sé tekið sem skýringar. Þessi dæmi eru öll úr takti við næsta umhverfi nema kannsk Barónsreiturinn neðst.
..en svo er það þáttur Björns Ólafssonar, í Bryggjuhverfinu og Sjálandshverfinu. Þar er heildarútfærsla oft dásömuð og talað um hve nauðsynlegt það hafi verið að einn og sami aðilinn hafi náð að koma smáátriðum deiliskipulagsins vel til skila – og hér erum við ekki að tala um 3-4 fjölbýlishús – heldur nánast heilt þorp. Er sjálf mjög efins –
Já það er margs að gæta þegar kemur að skipulagi Borghildur.
Í skipulagi Björns Ólafs teiknaði hann aðeins eitt hús að ég held. Kannsk eitthvað fleiri. En deiliskipulagið var mjög strangt og verktakarnir (lóðarhafarnir) skiptu nokkrm tugum hygg ég.
Þannig að það er ekki hægt að líkja þessu saman.
Skipulagsslys aldarinnar!
Borgarbraut 55-57-59 nokkrar athugasemdir við nýja „framtíðarsýn“.
Sveitarstjórn Borgarbyggðar hefur samþykkt breytingar á deiliskipulag Borgarbraut 55-57 og 59.
Breytingarnar á deiliskipulaginu heimila gríðarlegt byggingarmagn á þessum lóðum, sérstaklega á lóðunum nr. 57 og 59. Nýtingarhlutfall Borgarbrautar 59 er heimilað 2,41, nýtingarhlutfall Borgarbrautar 57 er 1,52 en leyft nýtingarhlutfall Borgarbrautar 55 er „aðeins“ 0,73 Skv. þessu er augljóslega verið að vinna skipulagið með sérhagsmuni og hugmyndir lóðarhafa Borgarbraut 57 og 59, Húsa og lóða ehf, í huga.
Deiliskipulagið er sérhannað með sérhagsmuni að leiðarljósi en ekki hagsmuni íbúanna í huga.
Íbúar í nágrenninu gera verulegar athugasemdir við boðaðar breytingar á skipulaginu. Niðurstaða Sveitarstjórnar Borgarbyggðar er í aðalatriðum sú að hafna öllum ábendingum íbúanna.
Í snepli sem Borgarbyggð sendi út og var dagsettur 19. apríl s.l. er sagt að sveitarstjórn hafi samþykkt eftirfarandi breytingar í samræmi við athugasemdir: „ Vindálag verði skoðað við hönnun bygginga og lóða, þar sem kostur er skal koma fyrir regngörðum og stöku trjám á bílastæðasvæði til að bæta ásynd svæðinsins og draga úr vindi.“ Niðurstaðan er því sú að ef byggingaraðila þóknast þá verður vindálagið e.t.v skoðað og grænt svæði á lóðunum mun verða stöku tré á bílastæðum.
Íbúum svæðisins er síðan bent á að kæra megi samþykki sveitastjórnar til úrskurðarnefndar umhverfis-og auðlindamál.
Þrátt fyrir að enn sé tími til að kæra deiliskipulagið þá var Borgarbyggð snögg að gefa út byggingarleyfi og hófst gröftur á lóðinn nánast samdægurs.
Á vef Skessuhorns kom síðan frétt um bygginguna nú í vikunni.
Um er að ræða 8 til 9 þúsund fermetra byggingu. M.v. teikningar þá eru þetta risavaxnir steinkumbaldar, úr öllum tengslum við umhverfi sitt byggðir út á ystu brún lóðar. Helst minnir þetta á þá steinkumbalda sem byggðir voru austantjalds á tímum kommúnista, fyrir hrun járntjaldsins.
Húsin verða allt að 7 hæðir og eða 21 metri frá jarðhæð við Borgarbraut.
Til samanburðar og lauslega til tekið þá eru þessar byggingar með 4 sinnum stærri gólfflöt en Hyrnutorg og tæplega 2,5 sinnum hærri (21m-8,6m) .
Þessi nýji steypkassi mun því gnæfa yfir allt umhverfi sitt.
Þarna er áætlað að byggja 85 hebergja hótel og 28 íbúðhús auk verslunar-og þjónusturýmis.
Bílastæði við þetta ferlíki eru áætluð 80 þar af 15 við aðalinngang við Borgarbraut. Ekki er gert ráð fyrir neinum bílastæðum fyrir hópferðabíla, hvorki fyrir fram húsið eða neðan.
Gera má ráð fyrir að 30-40 bílastæði þurfi fyrir íbúðirnar á svæðinu, þó bílastæðishús verið einnig í húsinu. Í ljósi þess að þarna á að vera hótel þá má búast við 25-30 bílaleigubílum, auk hópferðabíla, og þá vantar bílastæði fyrir aðra viðskiptavini þjónusturýmisins og starfsmenn sem væntalega verða fjölmargir miðað við áformin. Efast má um að bílastæðafjöldi sé í samræmi við reglugerðir og líklegt að þar hafi verið fiktað við regluverk.
Þá má velta fyrir sér hvort þröngar götur, Kveldúlfsgata og Kjartansgata þoli þá umferð sem fylgja á þessum byggingum sem og þá geta nágrannar búist við ágangi vegna skorts á bílastæðum á svæðinu.
Í kynningarblaðinu Komdu vestur, kemur fram að sá arkitekt sem vann deiliskipulagið fyrir Borgarbyggð er líka arkitekt að steinkössunum sem reisa á á lóðunum.
Þar er um augljósan hagsmunaárekstur að ræða, en leiða má líkur að því að arkitektinn hafi meiri fjárhagslega hagsmuni af því að teikna húsin en vinnu við deiliskipulagið, þannig að hann velji því frekar það sem hentar byggingar-aðilanum, en hunsi hagsmuni íbúanna. Þessi þáttur einn vekur upp þá spurningu hvort eðlilega hafi verið staðið að vinnslu deiliskipulagsins að hálfu Borgarbyggðar. Allt tal arkitektins um að þetta sé hluti af ákveðinni framtíðarsýn er líklega hugarburður hans eins því m.v. athugasemdir íbúana nú og áður, þá deila þeir ekki þessari sýn með arkitektinum.
Samingur Borgarbyggðar við Hús og lóðir ehf er síðan undrunarefni út af fyrir sig.
Þessi byggingaraðili fær skv. honum 10% afslátt af gatnagerðagjöldum. Hingað til hefur Sveitarstjórn Borgarbyggðar hafnað öllum beiðnum um afslætti af þeim gjöldum, „af prinsipp ástæðum.“ Nú fer lítið fyrir þeim prinsippunum og þau gleymd og grafin.
Byggingaraðilinn fær að nafninu til greiðslusamning um gatnagerðagjöldin, eins og hægt hefur verið að semja um, en í næstu setningu í samningnum breytist allt!
Þar kemur fram að Borgarbyggð muni kaupa tvær fullbúnar íbúðir í húsinu, og þá mun Borgarbyggð „einnig kanna með hvort sveitarfélagið flytji starfsemi á sínum vegum í þjónushluta hússins“.
Veruleikinn er að verktakinn er að greiða gatnagerðagjöldin með sölu á íbúðum til Borgarbyggðar, en líklegt er að verðmæti tveggja íbúða sé nokkurnveginn það sem hann á að greiða í gatnagerðargjöld, auk þess sem þetta auðveldar honum að fjármagna byggingaráformin þegar fyrir liggur vilyrði um leigu þjónusturýmis að hálfu Borgarbyggðar.
Hvað varðar athugasemdir íbúa við deiliskipulagið þá segir það eitt að „reynt verði að koma til móts við óskir íbúa um að draga úr skuggamyndun“.
Veruleikinn er sá að verið er að búa til óskapnað, í óþökk íbúanna á svæðinu, sem munu gjalda fyrir með verri búsetuskilyrðum.
Ásýnd Bifrastar var eyðilögð með risa byggingu fyrir framan staðinn. Bæjaryfirvöld virðast ekki hafa lært af þeim mistökum og nú á að endurtaka mistökin og fara eins með Borgarnes.
Borgarnesi, 1. maí 2016
Guðsteinn Einarsson
Kveldúlfsgötu 13, Borgarnesi.
Þetta er sorglegt að lesa. Þetta virkar svakaegt þarn í Borarnesi eins og þú lýsir því. Hvar er hægt að nálgast gögn um þetta mál.
Ég skrifaði um Bifröst og nýbyggingarnar þar fyrir inum fimm árum. Þau má finna hér:
http://blog.pressan.is/arkitektur/2009/10/05/nybyggingar-a-bifrost/
Og svo skrifaði ég líka um Brgarnes fyrir þrem árum:
http://blog.pressan.is/arkitektur/2013/05/07/sjopputhorpid-i-borgarnesi/
Hér er önnur færsla um skipulagsmál í Borgarnesi sem ég fann á vefnum:
http://blog.pressan.is/arkitektur/2013/06/24/borgarnes-og-selfoss-hjaleidir/
Þetta er áhugaverð hugleiðing og upplýsandi og mikilvæg að hafa í huga. Ég þekki þetta fyrirkomulag víða í Banaríkjunum þar sem þetta gengur oft vel en oftar illa. Dæmin frá Reykjavík sem eru nefnd í pistlinum eru ekki þannig að þar hafi tjónið fyrir heildina verið mikið. Þar hafa ráðgjafarnir haldið aftur af sér væntanlega í góðri samvinnu við lóðarhafa. En hættan er vissulega fyrir hendi.