Laugardagur 01.06.2013 - 10:12 - 6 ummæli

Ímynduð verðmætaaukning – Niðurlag

 untitled

Framkvæmd skipulags VI

Hér kemur lokafærsla Sigurðar Thoroddsen í þessari röð og fjallar hún um ímyndaða verðmætaaukningu í skiplagi. Ég færi Sigurði kærar þakkir fyrir þessa áhugaverðu og fræðandi yfirferð um þau mikilvægu mál sem skipulagsmál eru.:

Sá misskilningur hefur  myndast   hérlendis,  að  þegar nýtt deiliskipulag er unnið fyrir  eldri hverfi,   og lagt  til aukið  byggingarmagn á einstökum lóðum, að þá hafi  lóðahafi  öðlast einhvers konar varanleg og  veðsetjanleg   viðbótar verðmæti á viðkomandi lóð, sem geti gengið  kaupum og sölum, án þess að fyrir liggi  samningur um hina auknu   lóðarnýtingu  milli sveitarstjórnar og lóðarhafa.   Og það sem verra er að sum  sveitarfélög hafa fallist  þessa túlkun með þeim afleiðingum að  málin  eru meira og minna komin í strand.  Í  skipulagslögum eru engin  ákvæði um að við skipulagningu skapist slík varanleg framseljanleg verðmæti.   

Þvert á móti eru í  51. grein laganna   ákvæði um bætur til lóðarhafa ef gildistaka deiliskipulags veldur því að verðmæti fasteignar rýrnar, en það er annað mál.  Deiliskipulagsáætlun er  tímabundið vilyrði eða heimild sveitarstjórnar  til handa lóðarhafa um aukið byggingarmagn sem viðkomandi getur   nýtt sér,  ef hann þess óskar, en um málið er   enginn formlegur samningurgerður milli sveitarstjórnar og lóðarhafa.  Svæðis-   aðal-   og deiliskipulagsáætlanir  eru  tímabundnar  áætlanir,   sem sveitarstjórnirgeta breytt hvenær sem þær  telja  þörf  á.  Og samkvæmt skipulagslögum er sveitarstjórn skylt,  á 4ra ára fresti,  að kanna hvort rétt sé að endurskoða  svæðis- eða  aðalskipulagsáætlun, en deiliskipulag skal vera í samræmi við aðalskipulag,  eins og kunnugt  er.

Efgefið er út byggingarleyfi fyrir viðbótar byggingarmagni  á  lóð, og  byggingaframkvæmdir ekki  hafnarinna  12 mánaða,  að þá fellur það úr gildi,  sbr. nánar í 14. grein laga um mannvirki. Hafi hinsvegar verið gefið út  byggingarleyfi og  byggingaframkvæmdir hafnar,gerður lóðarsamningur,  peningagreiðslur   inntar af hendi og  sem sveitarstjórn vill  breyta eða fella út, að  í slíkum tilfellum er kominn á formlegur samningur milli aðila,  sem ekki verður slitinn nema með samkomulagi beggja  aðila og/eða með greiðslu bóta.Ekki má rugla samanákvæðum í skipulagslögum og ákvæðum í lögum um mannvirki um slík mál.

Þegar um er að ræða endurgerð deiliskipulags í eldri hverfum, og gert ráð fyrir auknu  byggingarmagni á lóðum,tel ég nauðsynlegtað sveitarstjórnir ítreki ákvæði skipulagslaga um þetta efni,  með sérstakri yfirlýsingu,   á þann veg að sveitarstjórnir  geti, án greiðslu bóta, gert breytingar ádeiliskipulagi slíkra lóða, þegar hún telur þess þörf.  Slík yfirlýsing sveitarstjórnar þarf að vera árituð áskipulagsuppdrátt sem  afgreiddur er til Skipulagsstofnunar til skoðunar, og sem öðlast formlegt gildi þegar auglýsing hefur  birst  um samþykkt skipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda.

Niðurlag

Í þessari samantekt hef ég lagt áherslu að skipulagsáætlun er ekki bara  plagg eða skýrsla með  upplýsingum,  heldur tæki og forsögn að uppbyggingu landsins og  tel ég að of lítið hafi verið hugað að framfylgd  skipulagsáætlana,  einkum þegar endurgerð deiliskipulags í eldri hverfum á í hlut.

Spurning er  hvort ekki sé  rétt  að tengja skipulagsáætlanir betur við fjárhagsáætlanir ríkis og sveitarfélaga,  til að framkvæmd þeirra verði markvissari og  raunhæfari.  Stærsti  hluti þjóðarauðsins er bundinn í mannvirkjum,  en áhugi ríkisvaldsins  á skipulagsmálum er  takmarkaður,  nema þegar í óefni er komið.

Fyrir mörgum árum var ég á skipulagsráðstefnu í tiltekinni borg á Norðurlöndum. Eftirá var skoðunarferð um borgina og fannst mér mikið til koma,  hversu aðlaðandi borgin var, og byggðin vel  samræmd og spurði sessunaut minn, sem var starfsmaður hjá skipulagsdeildinni,  hvernig þetta væri mögulegt. Og þá kom  svarið:  „Borgin var að sjálfsögðu byggð í samræmi við áðurgert skipulag.“  Nema hvað hugsaði ég.

Flokkar: Óflokkað

«
»

Ummæli (6)

  • Hilmar Gunnarsson

    Ég skil ekki hver hefur áhuga á að eiga viðskipti við nokkurn sem áskilur sér rétt til breytinga, án nokkurs fyrirvara og ábyrgðarlaust.

  • Hvað segir það um skipulagsvinnuna ef ekki er hægt að standa undir þeim fyrirheitum sem fram koma í skipulaginu? Eins og t.d. nýtingarhluttfalli.

    Það er vani að greiddar séu bætur fyrir vanefndir í skipulagi. Ekki gera menn það að gamni sínu. Frægt dæmi er Laugavegur 4. Ætli dómarar séu ekki sama sinnis.

    • Hilmar Þór

      Já, einmitt Stebbi. Það er vaninn.

      En hefur þessi vani ótvíræðar stoðir í lögum?

      Ég fyrir minn hlut skil t.a.m. ekki hvernig hægt er að veðsetja óveiddan fisk í sjónum sem er sameign allrar þjóðarinnar. Og kaupa hlutabrét eða fasteignir fyrir lánsféð á annarri kennitöli. Svipað er ad gerast í skipulagi. Menn taka lán útá heimildirnar sem skipulagið færir lóðarhafa á silfurfati honum að kostnaðarlausu.

    • Lára Kristín

      Af hverju hafa bæjarfélögin ekki látið reyna á þetta? Það er óskiljanlegt.

    • Ekki ætla ég að mæla með veðsetningu á óveiddum fiski en sá gjörningur á sér stoð í lögum um samningsveð nr. 75/1997, því miður.

  • Hilmar Þór

    „Í skipulagslögum eru engin ákvæði um að við skipulagningu skapist slík varanleg framseljanleg verðmæti“.

    Þarf ekki að láta reyna á þetta fyrir dómi?

    Áhættan hlýtur að vera á ábyrgð þeirra sem kaupa slíkar heimildir og þeirra sem lána fé út á þær.

    Allavega er ósanngjarnt að það sé á ábyrgð sveitarfélagsins eða skattgreiðenda þegar athafnamenn véla með skipulagsmál á forsendum markaðarins sem gengur upp og niður eins og við þekkjum.

Rita ummæli

Kæfuvörn:   Hver er summan af fimm og sex? Svar:

Höfundur

Hilmar Þór Björnsson arkitekt
Tilgangur síðunnar er að kynna arkitektúr, skipulag og staðarprýði ásamt því að stuðla að umræðu um efnið. Það sem fram kemur ber ekki að skilja sem skoðun höfundar heldur hugleiðingu sem sett er fram í þeim tilgangi að vekja lesendur til umhugsunar og skoðanaskipta. Tekið er á móti aðsendum greinum þegar það á við, sem þá eru á ábyrgð höfundar aðsends efnis.
Athugasemdir við færslur eru velkomnar. Þeir sem vilja koma skilaboðum til ábyrgðarmanns beint er bent á netfangið hilmarstofunni@gmail.com
RSS straumur: RSS straumur

Færslusafn