Miðvikudagur 28.08.2013 - 08:27 - 15 ummæli

Leiguíbúðir til framtíðar – Nýr kostur?

 dezeen_South-Chase-housing-by-Alison-Brooks-Architects_19

Eygló Harðardóttir raðherra húsnæðismála, skrifaði grein í Morgunblaðið í fyrradag  sem hún kallar “Sameinum krafta og tryggjum öllum öruggt húsnæði”.

Í greininni vekur hún máls á  að dusta rykið af hugmynd sem varð til í kjarasamningum árið 1965, þar sem samið var um að byggja 1250 félagslegar íbúðir fyrir láglaunafólk.   Þetta var e.k. þjóðarsátt þar sem ekki var einungis samið um laun heldur var húsnæðismálum blandað í samningana.

Meginmarkmiðið hugmyndar Eyglóar er nú að tryggja þeim sem það vilja, örugga búsetu í leiguhúsnæði til frambúðar í vönduðu húsnæði. Hún veltir fyrir sér að blanda þessu markmiði inn í kjarasamninga með einhverjum hætti svipað og um árið.

Hún leggur fram þá hugmynd að byggja vandaðar íbúðir til leigu fyrir þá sem þess óska og ekki vilja eða geta keypt íbúðahúsnæði. Þetta er í raun nýr kostur sem býður upp á leiguíbúðir fyrir alla sem þess óska til framtíðar ef ég skil rétt.

Í upphafi greinarinnar segir hún:

“Fjöldi þeirra sem vilja leigja íbúðahúsæði fremur en kaupa hefur tvöfaldast ásíðustu sex árum. Ungt fólk og tekjulágt á erfitt með fjármagna íbúðakaup, eldra fólk vill síður festa fé í fasteignum og margir forðast áhættuna sem fellst í því að kaupa og reka húsnæði. Þúsundir íbúða vantar á leigumarkaðinn til að anna eftirspurn.”

Þetta er sennilega rétt hjá ráðherranum og skynsamlegt að  leggja af stað í þá vegferð í samvinnu við verkalýðshreyfinguna, borg og ríki að hrinda slíkri áætlun í framkvæmd.

Íbúðirnar sem byggðar voru í kjölfar samninganna 1965 eru auðvitað börn síns tíma. Þá voru byggðar blokkir sem sumar hverjar  hafa að marga mati yfir sér takmarkaðan þokka.

Þar kemur  margt til.  Staðsetning þeirra var á jaðarsvæði í um 100 metra hæð, íbúðirnar voru í stórum einsleitum blokkum samkvæmt áratugagömlum hugmyndum og þær voru of stórar og of margar saman. Byggingalistin var ekki forgangsatriði. Allt var þetta gert með hagkvæmnissjónarmið í huga.

Nú þegar aftur er lagt af stað með svipuðum meginmarkmiðum þarf að gæta þess að láta ekki gæðin víkja fyrir hagkvæmnissjónarmiðum.

Í fyrsta lagi þarf að finna byggingalóðir sem eru á eftirsóttum stöðum í “góðum” hverfum þannig að félagsleg blanda sé tryggð. Í öðru lagi þurfa húsin að vera í háum gæðaflokki, gjarnan í svokallaðri lágri þéttri byggð. Svo er mikilvægt að þær séu af fjölbreyttum gerðum og stærðum allt frá „öribúðum” (mikróíbúðum) upp í 4-5 herbergja stórar og rúmgóðar lúxusíbúðir(!). Hluti íbúðanna á hverjum stað (5-10%) þyrftu að vera séreignaríbúðir og loks þarf að dreifa þeim um höfuðborgarsvæðið en umfram allt að hafa þær eins og áður er sagt alltaf á góðum lóðum og góðri staðsetningu. Byggingalistinni þarf að gera hátt undir höfði.

Þegar talað er um góðar lóðir þá er átt við að gott aðgengi sé að allri þjónustu; verslun, heilsugæslu, skólum, almenningssamgöngum, útivist o.m.fl. Dæmi um slíkar lóðir eru t.a.m. landið umhverfis veðurstofuna við Öskjhlíð sem er sennega nálægt  10 ha að stærð. Þar væri hægt að koma fyrir náægt 500 íbúðum (50 íbúðir á ha.) og svo svæðið umhverfis ríkiútvarpið sem sennilega verður ekki notað fyrir stofnunina. Þar et um 1.5 ha sem gæti rúmað um 70 íbúðir. Á höfuðbogarsvæðinu og á þéttbýliskjörnum um land allt má finna hentugar lóðir fyrir vandaðar leiguíbúðir.

Þetta er allavega spennandi og það verður gaman að fylgjast með framhaldinu.

 

Efst og neðst eru myndir af þéttri lágri byggð  í Bretlandi þar sem eru 54 stórar búðir á hektara. 

Sjá:

http://blog.dv.is/arkitektur/2013/07/30/deiliskipulag-i-vatnsmyri-onnur-nalgun/

Hér er færsla sem skýrir að hluta landnotkun og lága þétta byggð:

http://blog.dv.is/arkitektur/2011/11/19/hahysi-eda-laga-thett-byggd/

Myndirnar tvær hér strax að neðan eru af félagslegum íbúðum í Breiðholti.

 

fella-1-1

 Yfirlitsmynd meðan á framkvæmdum stóð í Breiðholi. Félagslegar íbúir á jaðarsvæði í um 100 metra hæð. Elliðavatn í baksýn.

Breidholt_109_250_72 001

Lokahönd lögð á verkið.

Að neðan eru myndir af verðlaunaðri breskri íbúðabyggð

dezeen_South-Chase-housing-by-Alison-Brooks-Architects_16

dezeen_South-Chase-housing-by-Alison-Brooks-Architects_1sq

 

Sá húsnæðisráðherra sem nú situr hefur mikinn áhuga á málaflokknum. Ég sló henni upp á netinu og fann eftirfarandi greinar sem allar eru áhugaverðar og sýna einlægan áhuga ráðherrans fyrir efninu. Sumar eru beinlínis „arkitektablogg“

Kíkið á þetta:

http://www.dv.is/blogg/eyglo-hardardottir/2013/8/13/leiguibudir-oskast/
http://www.dv.is/blogg/eyglo-hardardottir/2013/8/1/thjodarsatt-um-husnaedismal/
http://blog.dv.is/eyglohardar/2012/11/02/husnaedi-fyrir-okkur-oll

http://blog.dv.is/eyglohardar/2012/05/16/odyrari-namsmannaibudir/

http://blog.dv.is/eyglohardar/2012/05/18/leiguibudir-oskast/
http://blog.dv.is/eyglohardar/2012/10/30/haerra-verd-a-namsmannaibudum/
http://blog.dv.is/eyglohardar/2013/05/15/eigid-husnaedi-og-atvinnuleysi/

Flokkar: Óflokkað

«
»

Ummæli (15)

  • Ég veit ekki hvort að einhver er beinlínis að mæla með því að fólk eigi að „leigja ævina á enda“ eins og HG kemst að orði. Það er kannski ekki sérlega snjallt út frá fjárhag einstaklinga en ætti fólk ekki allavega að eiga kost á því?

    Það sem mér finnst vanta í íslenska húsnæðiskerfið er eitthvað sens fyrir því að húsnæði er ekki öðruvísi en aðrar vörur eða þjónusta sem við notum að því leyti að við höfum ólíkar þarfir eftir stöðu okkar í lífinu.

    Barnlaus námsmaður á þrítugsaldri, par um þrítugt með barn, hjón á fimmtugsaldri með nokkur börn, fráskilinn einstaklingur… Þetta eru dæmi um stig sem sami einstaklingurinn getur gengið í gegnum á nokkrum áratugum og fela í sér mjög ólíkar húsnæðisþarfir. Séreignarkerfið er í eðli sínu ósveigjanlegt. Það birtist í kröfum byggingareglugerða þar sem reynt er að steypa öllu íbúðarhúsnæði í keimlíkt mót þar sem hver og ein íbúð þarf að vera „fjárfestingarkostur“ frekar en einfaldlega íbúð þar sem er hægt að búa í nokkur ár á því ævistigi án þess að fjárfesta í miklum og dýrum aðbúnaði sem maður hefur e.t.v. enga þörf fyrir á þeim tímapunkti.

    Markaðurinn öskrar á mörgþúsund smáar leiguíbúðir á miðlæg svæði (ekki endilega 101). Það er engin lausn í húsnæðismálum að sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu leggist aftur í þá keppni að brjóta stanslaust nýtt land á útjaðri byggðar undir „ódýrar“ lóðir til úthlutunar.

  • Rúnar Guðjónsson

    Það hefur verið mér ráðgáta hvers vegna sveitarfélögin undirbúa ekki byggingalóðir betur en gert er. Nú þegar hverfi eru undirbúin til bygginga meðtilheyrandi jarðraski með stórvirkum vinnuvélum, þá ætti ekki að vera mikil meiri vinna að undirbúa lóðirnar sjálfar þannig að byggingapúðinn væri tilbúinn fyrir húsbyggjandann.

    Jarðvinnan hefur verið hálfgert Lottó- sumir þurfa rétt að skafa moldinni í burtu á meðan aðrir þurfa jafnvel að sprengja fyrir sínu hús. Fræg er sagan af húsbyggenda í Vallarhverfinu sem fékk vörubíl með uppfyllingarefni, og hlassið hvarf ofan í gjótu a lóðinni, og hefur ekki sést síðan 😉

    En þegar þú kaupir lóð með tilbúnum púða, þá er stærsti óvissukostnaðurinn úr sögunni.

    • Þetta er góð hugmynd Rúnar. Þarna væri e.k.jöfnunarsjóður áferðinni. Á dönsku er talað um „byggemoden grund“ Það er einmitt lóð sem tilbúin er til að hefja byggingaframkvæmdir. Hér er lóðum úthlutað án þess að þær séu hæfar til framkvæmda. þ.e. ekki „byggemoden“

  • Mér finnst þessar hugmyndir afleitar. Vestrænt hagkerfi byggist á því að þú hafir frelsi til að eignast þak yfir höfuðið og í leiðinni, eigin fé. Að leigja út ævina er einfaldlega fátæktargildra. Þetta er næstum svona einfalt.

    Það er gríðarlega mikilvægt að sveitarfélögin séu í stakk búin að útvega ódýr byggingarlönd með lóðum sem eru tilbúnar til byggingar, til að stemma stigu við allt of háu byggingarverði. Mig grunar að einhver sveitarfélög á Íslandi séu einmitt búin að veðsetja byggingarlöndin sín sem þýðir að þau eru ekki lengur sjálfráða, hvað þetta varðar.

    Stærsti áhættuþátturinn í nýbyggingu er lóðarverðið og kostnaðurinn sem fylgir því að gera lóðina tilbúna til byggingar. Þetta er stundum óljóst því að kaupandinn á eftir aðstæðum, erfitt með að gera sér grein fyrir því hvernig jarðvegurinn er uppbyggður. Undir venjulegum kringumstæðum eru allar aðrar stærðið í byggingunni auðveldari viðureignar í útreikningum.

    Þetta leiðir hugann að Vatnsmýrinni sem er mýri eins og nafnið gefur til kynna. Þetta þýðir að jarðvinna á svæðinu getur orðið gríðarlega kostnaðarsöm og flókin. Einnig dettur mér í hug að það sé fólginn í því ákveðin áhætta að byggja á svona landi þegar til lengri tíma er litið. Þetta þýðir að lóðarverð í Vatnsmýrinni verður hátt.

    Lærra lóðarverð er aðal málið !

  • Pétur Örn Björnsson

    Í ljósi stöðu Íbúðarlánasjóðs eftir að spilltir innherja flokksdindlar Maddömunnar hafa fengið að leika þar lausum hala og Árni Páll
    og álíka „lögfræðinga“ kauðar einnig, þá verð ég að segja það eins og er
    að Féló á vegum Framsóknar ætti ekki að vera eitthvað … sem
    jafn glöggur penni og Hilmar alla jafna er … að falla kylliflatur fyrir.

    Hér þarf uppgjör, heiðarlegt og sanngjarnt uppgjör, en ekki Féló á vegum Framsóknar, sem er uppfull af loðnum loforðum og yrði búrakratabatterí fyrr en varði og sem seint myndi gagnast þeim sem mest þyrftu á að halda.

  • Rúnar Guðjónsson

    http://www.mbl.is/vidskipti/frettir/2013/08/28/hundrad_ibudir_vid_smaralind/

    Hér er spennandi verkefni komið að stað- kannski þarna verði þétt byggð með hagkvæmum, en vönduðum íbúðum?-

    (tengist efni greinarinnar óbeint 😉

  • Rúnar Guðjónsson

    Ég er sammála Magnúsi

    Aðalástæða þess að byggingakostnaður er hár á Íslandi ,er ónýtt og dýrt hagkerfi Punktur.

  • Gudmundur Gudmundsson

    Hingað til hefur húsnæðismarkaðurinn á Íslandi snúist um að byggja dýrt, og selja dýrara.

    Hlutverk byggingarfyrirtækja er fyrst og fremst að skila eigendum sínum arði.

    Byggingarverktakar hafa því ekki áhuga eða vilja til að byggja litlar íbúðir sem síðan má leigja eða selja á hóflegu verði.

    Þessi markaður mun því ekki af sjálfsdáðum sjá um að útvega ódýrt húsnæði. Þetta vita þeir sem vilja vita það.

    Til að byggt verði ódýrt húsnæði þarf nýja hugsun og nýja nálgun. Í dag sjá sveitarfélögin fólki fyrir grunnþörfum eins og vatni, orku, skólagöngu, heilsugæslu osfrv. Þetta þykir sjálfsagt.

    Hins vegar þykir það “Tabú ” að sama sveitarfélag sjái einnig um að útvega jafn sjálfsagðann hlut eins og húsnæði. Fólk sér strax fyrir sér “Bæjarblokk” með tilheyrandi kumbaldavæðingu.

    Þessi hugsanavilla er hluti af þeim hnút sem húsnæðismálin eru komin í.

    Í Svíþjóð eiga sveitarfélögin víða uppundir helming af íbúðum í fjölbýli. Þetta eru yfirleitt leiguíbúðir og í þeim býr þverskurðurinn af þjóðfélaginu.

    Fyrir um hálfri öld áttuðu sænskir stjórnmálamenn sig á að Hefðbundinn húsnæðismarkaður væri ekki í stakk búinn til að útvega ódýrt húsnæði.
    Þar greip ríkið inn í og lét byggja yfir miljón íbúðir á 10 ára tímabili.

    Enn búa Svíar að þessu framsýna átaki. Það er löngu orðið tímabært að gera svipað átak á Íslandi.

    Á Íslandi er enn látið viðgangast að fólk búi í bílskúrum, iðnaðarhverfum og kjallarakompum við okurleigu

  • Magnús Birgisson

    ..ég bendi á að á myndinni þinni af verðlaunuðu bresku húsunum (mjög flott) má einnig sjá verðlaunaða þýska hönnun…Mercedes Benz! Þetta hlýtur allt að haldast í hendur er það ekki? Við munum búa í svona húsum…borga skít á priki í leigu og keyra um á Benz. Ég get ekki beðið…

    • Hilmar Þór

      Það er mikill misskilngur að góð hús séu alltaf dýr hús. Það er einmitt eitt af stöðuri baráttu arkitekta að hámarka gæðin og lágmarka kostnað.

      Varðandi Benzann, þá er það um hann að segja að það er ekkert við það að athuga þó leigjendur séu í góðum efnum og með bíladellu.

      Svo vek ég athygli á athugasemd Jóhanns Siguðssonar. Spurningin er hvort ávöxtunarkrafan sé ekki of mikil hér á landi. Allir sparifjáreigendur og einkum starfsmenn fjármálastofnanna eru haldnr einhverju gullgrafaraæði og vilja helst 1% ávöxtun á fé sitt.

      Ætli 2-3% ávöxtun á sparifé sé ekki ásættanlegt þegar ofaná bætist verðtrygging. Með slíkri ávöxtubarkröfu eru hugmyndir Eyglóar vel mögulegar.

    • Magnús Birgisson

      …þetta var nú bara smá stríðni…en með innifalinni smá alvöru…

      Þessi hús eru mv. byggingarkostnað á Íslandi (núverandi byggingarreglugerðir og bara einföld útgáfa) kannski að verðmæti í kringum 50 milljónir…mv. úthverfi…sjá t.d. hér: http://www.mbl.is/mm/farsteignir/fasteign/index.html?eign=643789

      og mv. vexti einsog þeir eru….leiguverð kannski 300-350þ. Svona hús geturðu leigt fyrir 200-250þ í úthverfi í dag. M.ö.o. leigan er niðurgreidd af eigandanum…það er nú allt okrið!!

      En það eru ekki svona hús sem skortur er á í dag…

      Það er rætt um að það vanti núna 8000 íbúðir inná markaðinn…bara til að vinna upp halann frá síðustu 5 árum. Þetta er næstum tvöfalt fleiri íbúðir en talað er um að verði í Vatnsmýrinni!!

      Það sem þarf er annað Breiðholt…

  • Magnús Birgisson

    Bæði þú og Eygló Harðar gjörsamlega missið af aðal ástæðunni fyrir því að hérna er ekki almennilegur leigumarkaður,

    Ástæðan er einföld og liggur í augum uppi. Leiga er og hefur alltaf verið lág á höfuðborgarsvæðinu. M.ö.o.,,,leigusalar hafa niðurgreitt leiguna fyrir leigjendur og þessvegna er þessi markaður lítill og flöktandi.

    Leigusali þarf að fá 7-8% raunvexti af fjárbindingu (kaupverði/byggingarkostnaði) fjárfestingar sinnar. Þetta þýðir að leiga fyrir íbúð sem kostar ca. 30 milljónir þarf að vera ca. 2,4 milljónir á ári eða 200þ á mánuði. Þetta myndi flestum þykja vera há leiga.

    Og þessvegna var byggt í meira en 100 metra hæð á sínum tíma, einsleitar íbúðir og margar. Það var til að halda kostnaðinum niðri svo fólk hefði efni á því að kaupa þessar íbúðir eða leigja!!

    Að kalla eftir því að „byggingalóðir eru á eftirsóttum stöðum í “góðum” hverfum þannig að félagsleg blanda sé tryggð“ og að „húsin séu í háum gæðaflokki, gjarnan í svokallaðri lágri þéttri byggð. Svo er mikilvægt að þær séu af fjölbreyttum gerðum og stærðum“ og að „hönnun sé af háum gæðum“ kallar einfaldlega á háan kostnað og þar með háa leigu. Ertu ekki í mótsögn við sjálfan þig? Eða hvort markmiðið vegur þyngra?…lág leiga eða „mikil“ gæði?

    Það breytir engu að kalla eftir aðkomu lífeyrissjóða. Þeirra fé fjármagnar nú þegar húsnæðiskerfi landsmanna með ódýrasta mögulega hætti…kaupum á skuldabréfum. Að óska eftir beinni eigendaaðkomu að leigufélögum er DÝRARA fyrir lífeyrissjóðina því það er áhættusamara fyrir þá að eiga eigið fé þannig fyrirtækja og fyrir það þurfa þeir premium!!

    Fólk þarf að fara að horfast í augu við raunveruleikann hérna. Byggingarkostnaður er hærri en kaupverð eldra húsnæðis og því er ekki byggt. Verð í nýbyggingum er himinhátt fyrir almenning og engin leið að ráða við fjármögnunina vegna hárra vaxta og verðtryggingar. Þetta er sameiginlegt vandamál leigjenda OG kaupenda því þetta eru hliðar á sömu krónu.

    Eina leiðin til að ráða við vandann er lægri byggingarkostnaður og lægri vextir og þar ræður gjaldmiðillinn mestu…blessuð krónan. Hvort byggt er í 100 metra hæð í Breiðholti eða 80 metra hæð á Veðurstofuhálendinu skiptir einfaldlega engu máli.

    Breiðholtið í dag er eini staðurinn á höfuðborgarsvæðinu sem býður láglaunafólki kaup eða leigu við verði sem það ræður við. Er það slæmt?

    Þar að auki er Breiðholtið dásamlegur staður. Ég ætti að vita það. Á efstu myndinni þinni má sjá blokkina í Þórufelli fremst og svo kálfinn og kúna í Yrsufelli, Þar fyrir aftan eru raðhús í byggingu og þar þykist ég greina pabba byggja yfir fjölskylduna…ca. 1972. Þarna ólst ég upp ásamt þúsundum annarra barna úr öllum þrepum þjóðfélagsins en það var einfaldlega aldrei spurt að slíkum hlutum. Að til séu „góð“ hverfi eða „slæm“…er seinni tíma uppfinning skammsýnna…

    • Jóhann Sigurðsson

      Jú Magnús það er hægt að byggja ódýr hús í háum gæðaflokki og það er einmitt verkefnið núna.

      Og varðandi ávöxtunarkröfuna (7-8%) þá bjóða bankarnir undir 2% 4-5 ára bundnum vrðtryggðum innlansreikningum.

      Ég mundi vilja lána mitt sparifé til leiguíbúða á þessum kjörum. Þá yrði sá hluti leigunnar sem kemur til vegna fjárfestingarinnar á 30 milljóna íbúð um 50 þúsund á mánuði og heildarleigan sennilega þegar allt er talið með um 75 þúsund.

      Það geta flestir ráðið við.

      Aðalatriðið er að vera ekki svartsýnn eins og þú heldur lausnamiðaður í hugsun.

      Þá gerast kraftaverk.

    • Magnús Birgisson

      Jóhann og Hilmar…

      Bankarnir eru líka að segja með sínum vöxtum…“farið með peningana eitthvað annað…ég kem þeim ekki í vinnu neinsstaðar“

      Ávöxtun á ríkisskuldabréfasjóðum að undanförnu hefur verið um 4%. Lífeyrissjóðirnir þurfa 3,5% verðtryggt(!!!) bara til að þurfa ekki að skera niður lífeyrisgreiðslur…það greiðir jú alltaf einhver að lokum fyrir partýið.

      Ofaná það þarftu að bæta við fasteignasköttum, viðhaldi, umsýsluþóknun vegna leigumiðlunar og áhættluálagi. 3-4% er bara minimum….ergo…7-8% ávöxtun. Það þarf ekkert að ræða þetta mikið…þetta er svo margrannsakað og birtar greinar skipta tugum. Skoðið bara Skemmuna…

      En ekkert mál. Ég skal vera lausnamiðaður….hendum krónunni og vextir verða samstundið 2-3% óverðtryggðir. Hvernig haldið þið að Eygló hugnist það?

      Allar þessar hugmyndir horfa framhjá hinu raunverulega vandamáli og búa til nýtt…nefnilega stórkostlegar niðurgreiðslur í gegnum sveitarfélög og lífeyrissjóði. Það bætist við reikninginn frá Íbúðalánasjóði…er það ekki 2m per fjöldskyldu á landinu?…sem er til kominn vegna þess að fjöldskyldurnar í landinu voru að reyna að komast undan vaxtaokrinu með því að leita skjóls hjá bönkum?!?

      Gjaldmiðillinn herrar mínir…gjaldmiðillinn

  • Hilmar Þór

    Það er mjög algengt að byggðir séu „tilraunareitir“ þar sem prófaðar eru nýjar aðferðir og ný hugmyndafræði í húsagerð og skipulagi fyrir íbúðir. Þetta er gert víðast hjá menningarþjóðum. Hér á landi hefur þetta ekki verið gert svo ég muni síðan um miðjan áttunda áratuginn. Kannski er hér tækifæri til framþróunnar í íbúðahúsagerð og skipulagi svo eftir verði tekið?

Rita ummæli

Kæfuvörn:   Hver er summan af núlli og fimm? Svar:

Höfundur

Hilmar Þór Björnsson arkitekt
Tilgangur síðunnar er að kynna arkitektúr, skipulag og staðarprýði ásamt því að stuðla að umræðu um efnið. Það sem fram kemur ber ekki að skilja sem skoðun höfundar heldur hugleiðingu sem sett er fram í þeim tilgangi að vekja lesendur til umhugsunar og skoðanaskipta. Tekið er á móti aðsendum greinum þegar það á við, sem þá eru á ábyrgð höfundar aðsends efnis.
Athugasemdir við færslur eru velkomnar. Þeir sem vilja koma skilaboðum til ábyrgðarmanns beint er bent á netfangið hilmarstofunni@gmail.com
RSS straumur: RSS straumur

Færslusafn