Í Viðskiptablaðinu fyrir rúmri viku var birt mjög góð úttekt á áætlunum sveitarfélaganna á höfuðborgarsvæðinu um framboð aá nýbyggðu íbúðahúsnæði á næstu fjórum árum.
Samantektin upplýsir að sveitarfélögin gera ráð fyrir að byggðar verði tæplega 8.600 íbúðir á næstu fjórum árum.
Þetta er fjölgun um 10% íbúða á höfuðborgarsvæðinu öllu. Mest verður aukningin í Mosfellsbæ eða 40%. Næstmest í Garðabæ eða 23%.
Samkvæmt nóvemberútgáfu Þjóðhags Landsbankans er spáð að hækkun húsnæðisverðs til ársloka 2017 verði um 24%. Í því ljósi er maður ekki hissa á að athafnamenn, sveitarfélög og hönnuðir fái snert af „nýbyggingafíkn“.
Á vefsíðu Egils Helgasonar frá í gær er því haldið fram (stuðst er við Þjóðhag Landsbankans) að fasteignaverð hafi hækkað um rúm 6% að nafnvirði frá upphafi ársins og ætla megi að hækkunin milli áranna 2013 og 2014 verði 8,5%. Þar er reiknað með að fasteignaverð haldi áfram að hækka mikið, um 9,5% á árinu 2015, 6,5% á árinu 2016 og 6,2% á árinu 2017.
Þetta er auðvitað aldeilis ótrúleg spá sem blæs bjartsýni í frakvæmdaaðila og bissnissfólk. Spurningi er auðvitað hvort launakjör almennings og sérstaklega ungs fólks geti borið þessa hækkun. eða eins og segir á vefsíðu Egils: „Þetta segir Landsbankinn í spá sinni. Munu laun hækka til samræmis eða verður fólki sagt að taka hærri lán?“ og er þar vitnað í Birgi Hermannsson stjórnmálafræðing.
Já, hver er sjálfum sér næstur. Bankar hafa tilhneigingu til að hugsa meira um sig en sína.
En lítum aðeins betur á áætlanir sveitarfélaganna. Áætlanir sveitarfélaganna á höfuðborgarsvæðinu eru þessar samkvæmt Viðskiptablaðinu.:
- Í Reykjavík mun fjölga um 3979 íbuð eða 8%
- Hafnarfirði um 980 íbúðir sem svarar til 10% fjölgunar
- Seltjarnarnesi um 185 íbúðir sem gerir 11% fjölgun.
- Mosfellsbæ fjölgar um 40% eða um c.a. 1200 íbúðir
- Kópavogi um 1116 íbúðir sem eru 12% meira en var við síðustu áramót
- Og í Garðabær um 1121 íbúð sem eru 23% fjölgun
Á höfuðborgarsvæðinu voru 81.900 íbúðir um s.l. áramót en verða um 90.500 árið 2018 ef þessar bjartsýnisáætlanir ganga eftir! Sumir mun eflaust kalla þetta svartsýnisáætlanir vegna þess að líkur eru á að verðfall verði vegna offramboðs á íbúðum sem fólk hefur ekki efni á að kaupa.
Ljóst er að það verður samkeppni milli sveitarfélaganna þar sem boðið er uppá margvíslega kosti. Líklegt er að samkeppnin snúist frekar um verð en gæði. Það er allavega reynslan. Eitthvað sveitarfélaganna verður undir og einhver ná markmiðum sínum.
Íbúum höfuðborgarsvæðisins mun ekki fjölga um 10% á næstu fjórum árum. En vegna þess hve lítið hefur verið byggt undanfarin 6 ár er þörf á markaðnum umfram fólksfjölgun en aftur á móti var offramleiðsla af öllum gerðum húsnæðis þegar efnahagskerfið hrundi.
Svo er ekki líklegt að tekjur fólks eigi eftir að hækka í samræmi við spá Landsbankans um hækkun íbúðaverðs.
Hvernig á að bregðast vi því?
Svo bætist við miklar áætlanir um byggingu atvinnu og verslanahúsnæðis. Það er vissulega ástæða til þess að óttast nýbyggingabólu.
Hvað segja hagfræðingarnir og bankarnir við öllum þessum tölum frá sveitarfélögunum og Landsbankanum? Hvað segja samfélaglega ábyrgir arkitektar og skipulagsfræðingar? Hvað segir ASÍ?
En auðvitað reddast þetta einhvernvegin!
+++++++
Helstu heimildir eru fengnar úr merkilegri grein Viðskiptablaðsins frá 13. nóvember s.l.
Ljósmyndin efst í færslunni er eftir Ragnar F. Valsson og er fengin af netinu.
++++++
Leiðrétting 29.11.2014.
Skipulagsstjóri Mosfellsbæjar gerir athugasemd við úttekt Viðskiptablaðsin í athugasemdarkerfi síðunnar og segir að samkvæmt fjögurra ára áætlun æjarins sem gerð er í tengslum við fjárhagsáætlun sé gert ráð fyrir um 400 íbúðir á ttímabilinu 2015-2018 en ekki 1200. Hið rétta sé að það eru vissulega reiðu byggingarhæfar lóðir undir 800 íbúðir og samþykkt deiliskipulag með tæplega 400 íbúðum. Áætlanir sveitarfélagsins gera ekki ráð fyrir að það verði byggðar fleiri enn 400 íbúðir á komandi fjórum árum.
Athugasemdina má lesa í heild sinni að neðan.
Hilmar Þór Björnsson arkitekt
HÞB kallar með réttu eftir mati peningastofnana á áætlunum sveitarfélaga á hbsv. Þar gæti að vísu leynst fiskur undir steini því peningastofnanir hafa afkomu sína af peningalánum og taka veð eins og góðum lánara sæmir. Þeim er því kannski slétt sama hver fer á hausinn eða ekki.
Framboð lóða og byggingarkosta á hbsv. verður að vera samræmt og um það verður að vera samkomulag. Kollegi Gestur Ólafsson hefur kallað eftir því í um tvær mannsæfir.
Samkeppni um lóðafjölda stefnir þeim í glötun sem undir verða og það vandamál endar í fjölskyldubuddunni.
Þeim sem allt vita bendi ég á að í Úlfarsárdal er til nóg af lóðum en lítil eftirspurn en í „lattetown“ er ekki til mikið af lóðum (enn) en mikil eftirspurn, af því að eins og marg hefur verið tönnlast á „þar vilja reykvíkingar búa“.
Umræðan er ágæt hér að vanda. Sérstaklega hvað varðar samkeppni sveitarfélaganna um íbúa og þéttingaráformin. Það er mögulega of róttækt að ætlast til sameiningar sveitarfélaganna að fullu, en þau ættu að minnsta kosti að taka upp sameiginlegt skipulag og vera bundin af því. Svæðisskipulag höfuðborgarsvæðisins lofar góðu en bindur það hendur sveitarfélaganna lögformlega?
Það er gott að sjá viljann og samhljóm sveitarfélaganna í drögunum að svæðiskipulaginu um að þétta byggð innan núverandi þéttbýlismarka. Samgöngumiðuð uppbygging eftir þéttingarásum svæðisins í bland við róttækar umbætur á almenningssamgöngum gæti umbylt borgarbrag þessa svæðis í heild sinni. Eftir að hafa legið yfir þessum plönum sé ég alltaf betur og betur að stefna um stórfellda uppbyggingu í Vatnsmýri fellur illa að þessum markmiðum þegar höfuðborgarsvæðið er skoðað sem heild. Markmiðið hlýtur að vera að þétta núverandi byggð, nýta betur infrastrúktúr sem er til staðar og byggja á því sem við höfum. Byggð á flugvallarsvæðinu er ekki þétting byggðar vegna þess að þar er engin byggð til að þétta. Hún liggur ekki vel við núverandi samgönguásum á höfuðborgarsvæðinu þannig að það þyrfti að koma til mjög dýrra fjárfestinga í nýjum stofnleiðum, væntanlega með dýrri brúar- og/eða jarðgangasmíð. Allir aðrir innviðir sem fylgja nýju hverfi þyrfti líka að gera frá grunni. Séð frá sjónarhóli höfuðborgarsvæðisins í heild, þá er engin knýjandi þörf fyrir byggð á flugvallarsvæðinu og slík uppbygging felur ekki í sér þéttingu byggðar heldur útþenslu hennar.
Úthverfi hafa sína kosti og það er sjálfsagt að halda áfram slíkri uppbyggingu ef það er innan vel skilgreindra marka. Í raun ætti ekki nema eitt nýbyggingahverfi að vera í uppbyggingu á höfuðborgarsvæðinu hverju sinni. Með því að fókusera uppbyggingu nýrra hverfa á einn stað í einu er stuðlað að mun hagkvæmari uppbyggingu innviða og ný hverfi taka á sig endanlega mynd og verða góðir staðir til að búa á miklu fljótar en með þeirri stefnu að hvert og eitt sveitarfélag á höfuðborgarsvæðinu sé með sitt eigið nýbyggingahverfi á jaðrinum í gangi á sama tíma. Frekar vil ég að Úlfarsárdalur byggist upp í heild sinni samkvæmt upphaflegum áætlunum áður en skóflur eru reknar í jörð í stórum nýjum úthverfum í Garðabæ eða Mosfellsbæ.
Svo verðum við Íslendingar að fara aðeins að endurskoða samband okkar við húsin sem við búum í og kannski fara að leggja áherslu á að þau séu góð, hagkvæm og sjálfbær híbýli eins og kostur er frekar en að líta á þau sem fjárfestingarleið eingöngu. Er yfirgnæfandi séreignarform í bland við óttablandna virðingu fyrir visku hins frjálsa markaðar endilega besta nálgunin? Séreignarformið er sterkast í okkar heimshluta í löndum eins og Spáni, Grikklandi og Írlandi.
Athyglisvert.
Sterk heildarsýn og lausnamiðuð.
Það er um að gera að standa vaktina og vera á varðbergi gagnvart hugsanlegri endurtekningu á fyrri mistökum í þessum málum. En umfjöllunin verður að byggja á réttum grunni. Hvað Mosfellsbæ varðar þar sem ég þekki vel til er þessi framsetning Viðskiptablaðsins kolröng og fráleitt að það standi til að byggja þar 1200 íbúðir á næstu 4 árum.
Hið rétta er að það eru vissulega reiðu byggingarhæfar lóðir undir 800 íbúðir og samþykkt deiliskipulag með tæplega 400 íbúðum. Þetta er ekki vegna þess að menn hafi í óðaönn verið að deiliskipuleggja og gera klárar lóðir eftir hrun, heldur er þetta allt arfur frá því fyrir hrun. Og það dettur engum í hug að allar þessar 1200 íbúðir muni byggjast á næstu fjórum árum, samanber það að í fjögurra ára áætlun bæjarins sem gerð er í tengslum við fjárhagsáætlun er gert ráð fyrir því að nýjar íbúðir 2015-2018 verði 400, – ekki 1200!
Einn af þeim lærdómum sem menn hafa dregið af galskapnum í byggingarmálum fyrir hrun er einmitt sá, að það hafi skort heildaryfirsýn og upplýsingar um stöðuna á hverjum tíma og hafi hafi stuðlað að röngum ákvörðunum sveitarfélaga og aðila úti á húsnæðismarkaðinum. Þessu er meiningin að ráða bót á undir hatti svæðisskipulags höfuðborgarsvæðisins með því að þar verði komið upp „mælaborði“ sem skráir stöðu mála á hverjum tíma og verður aðgengilegt öllum. Þegar það verður komið í gagnið verðum við ekki lengur upp á það komin að draga ályktanir okkar á grundvelli „hasarfrétta“ eins og þessarar úttektar í Viðskiptablaðinu.
Í þessari umræðu, sérstaklega miðað við ummælin hér að ofan, verða menn að staldra við og rifja það upp hvers vegna það er talið æskilegt að draga úr útþenslu byggðarinnar og gera upp við sig hvort menn séu trúir þeim markmiðum. Í því samhengi þarf að hugsa um hagsmuni heildarinnar til áratuga en ekki bara um fermetraverð og íbúðaframboð eins og staðan er í dag.
Einnig sýnist mér þeir að þeir sem eru hlynntir þéttari byggð þurfi markvisst að andmæla ranghugmyndum og klisjum sem vilja loða við hana. Dæmi um slíkt er að þétting byggðar feli fyrst og fremst í sér byggingu stórhýsa, eða þá að þétting byggðar gangi út á það að allir skuli búa í hverfum eins og 101. Hilmar Þór hefur sinnt því hlutverki ágætlega, tvö dæmi eru umfjöllun um Aflagranda í Reykjavík eða verðlaunað raðhúsahverfi á Englandi. Kannski er þetta tilefni til að taka saman smá samantekt úr pistlasafninu.
Þeir sem sjá um skipulag þurfa líka að taka þetta til sín, því þeir virðast stundum ekki síður vera litaðir af þessum ranghugmyndumheldur en andmælendur. Það verður að vinna að því að bjóða upp á fjölbreytt íbúðaframboð innan núverandi þéttbýlismarka.
Æskilegast væri vitanlega að sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu ynnu saman að þessum markmiðum. Ég er uggandi yfir því að á þessu stigi fari af stað samkeppni milli sveitarfélaga og verktaka um uppbyggingu. Ég lít svo á að eftirspurn eftir íbúðauppbyggingu sé verðmæt og, það sem meira er, takmörkuð. Hana verður að nýta vel.
En þá verða mín LÍKA að viðurkenna Hlöðver að „þétting“ sem á sér fyrst og fremst stað í póstnúmerunum 101-5 er ekki „þétting“ sem slík heldur viðleitni til að færa lýðfræðilegan punkt höfuðborgarsvæðisins aftur vestur á bóginn og lengra frá núverandi lýðfræðilegri OG landfræðilegri miðju höfuðborgarsvæðisins.
Sú stefna mun að lokum leiða til þess að fjarlægðir á höfuðborgarsvæðinu öllu AUKAST og ferðatími og ferðakostnaður eykst!! Það er augljós afleiðing þess að þrýsta byggðinni útá nes.
Í raun hafa menn viðurkennt þetta, t.d. með hugmyndum um Sundabraut, jarðgöng undir Öskjuhlíðina, göngubrú yfir Fossvoginn og létt-/hraðvagnakerfi um svæðið. Það er einsog það sé í lagi að eyða á 3. hundrað milljarða króna af almannafé til að vinna bug á vandamálum aukinnar uppbyggingar í vesturbæ Reykjavíkur á sama tíma og ekki má eyða 10 milljörðum í mislæg gatnamót!!
Ég vona að önnur sveitarfélög nái EKKI saman um þessi markmið. Þetta eru markmið núverandi meirihluta við stjórn í Reykjavíkurborg og afhverju ættu nágrannasveitarfélög að fórna eigin hagsmunum til að vinna að meintum hagsmunum Reykjavíkur sem er ekki einu sinni consensus um þar? Íbúar Reykjavíkur eru orðnir í minnihluta á höfuðborgarsvæðinu, þvílíkur er flóttinn….og það eru hagsmunir minnihluti Reykvíkinga sem hafa orðið ofaná við stjórnun borgarinnar.
Ég bý í Reykjavík en ég vona að nágrannasveitarfélögin horfi fyrst og fremst „innávið“ hjá sjálfum sér. Þétti innan eigin marka…dragi til sín íbúa…bjóði uppá lausnir sem ekki eru uppá borðinu í Reykjavík. Stjórni ekki útfrá kreddum eða ofstjórnarhugmyndum um hvar og hvernig fólk á að búa, ferðast, vinni, versli, sæki sér menntun, afþreyingu osfrv…
Við erum allskonar og það á byggð að vera líka….
Ég minntist einmitt á það að þétting byggðar eigi ekki að ganga út á að byggja bara turna og blokkaríbúðir í 101-107.
Mér finnst einmitt leitt að þessi mynd skuli loða við þéttingu byggðar. Sú þéttingaruppbygging sem komin er af stað í Reykjavík er ekki til þess að draga úr því.
Taktu eftir því að ég nota orðalagið „að draga úr útþenslu byggðar“, með von um að það lýsi þessu betur. Sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu ættu að sameinast um það markmið, enda miklir hagsmunir í húfi með betri nýtingu innviða. Samfellda byggð á höfuðborgarsvæðinu á að hugsa sem eina heild.
Sammála skemmtilegu og upplýsandi sjónarmiði nafna míns að ofan.
En það sem mundi leysa þetta allt saman er sameining sveitarfélagana á höfuðbrgarsvæðinu.
Deilurnar um Reykjavíkurflugvöll væru meira að segja líka úr sögunni. 🙂
Þegar talað er um „samkeppni um íbúa“ þá er í raun ekkert skrítið að sum sveitarfélög sjái sér leik á borði og laði til sín íbúa með því að bjóða uppá kosti sem ekki fyrirfinnast í þéttingar“paradísinni“.
Ég gerði mér að leik fyrir stuttu að bera taka saman fermetraverð í gullslegnu höllunum á svæðunum sem teljast til „þéttrar og nútímalegrar borgarbyggðar“. Þar er fermetraverðið u.þ.b. 400þ fyrir 100fm. íbúð með stæði í bílskýli (Mýrargata, Stakkholt, Mánatún, Hrólfsskálamelur osfrv.)
Á jöðrunum (Gerplustræti Mosf.b. og Vindakór, Kópavogi) er fermetraverðið ca. 270þ fyrir sambærilega eign.
M.ö.o….fjölskylda getur keypt sér 4 herbergja, nýja íbúð, á öðrum kanti höfuðborgasvæðisins fyrir u.þ.b. 13milljónum lægra verð en sambærileg íbúð á hinum kantinum. Það er hægt að kaupa nokkur reiðhjól fyrir þann pening.
En ef þú vilt færa þig aðeins nær miðjunni, þ.e. miðju höfuðborgarsvæðisins, t.d. Úlfarsárdal, þá er fm. verðið þar ca. 320þ og verðmunurinn allt að 8. milljónir fyrir 100fm eign.
Það er hægt að fá nokkra strætómiða fyrir það….
Sviðsmyndin er með öðrum orðum sú sama og fyrir hrun. Það er „Markaðurinn “ sem ræður ferðinni í húsnæðismálum höfuðborgarsvæðisins.
Í Reykjanesbæ má stúdera í hnotskurn hvernig „frjáls markaður “ í húsnæðismálum landsins hefur virkað í reynd síðustu áratugina. Þar hafa nú á annað þúsund íbúðir og einbýlishús staðið auðar og grotnað niður í áraraðir eftir að eignabóla svæðisins sprakk.
Ein af höfuðástæðum Fyrri fasteignabólunnar var einsleit húsnæðispólítík með ofuráherslu á séreignarformið. Þessi pólítík er óbreytt sex árum síðar, stjórnvöld niðurgreiddu nýlega þessa stefnu um 80 miljarða, meðan önnur búsetuform td. leigjendur fengu ekkert.
Ekkert bólar enn á uppbyggingu leigumarkaðar á Íslandi. Í nágrannalöndum er það leigumarkaðurikjnn sem myndar kjölfestu og stöðugleika í húsnæðismálum.
Það er ekki lengur til húsnæðispólítík sem passar við láglaunapólítík landsins. Þess vegna horfum við upp á tvær fasteignabólur á minna en 10 ára tímabili.
Fastir í höftum sjá moldríkir Íslendingar sameinaðir í fjárfestingarfélögum hagnaðarvon í umsvifum á byggingamarkaði og því ekki að undra, að menn óttist bólumyndun og offjárfestingu. Nýlega keypti Fjárfestingarfélag lóðir rétt við Smáralind af dótturfélagi Landsbankans fyrir milljarða króna. Þar eiga að rísa fimm hundruð íbúðir. Það segir sig sjálft, að ungt fólk og millitekjufólk kaupir ekki þær íbúðir. Í Reykjavík er tilhneigingin að þétta byggðina á svæðum borgarinnar þar sem lóðaverðið er himinhátt og fellur nýtt skipulag Vogahverfis undir þá skilgreiningu. Ungt fólk og millitekjufólk mun heldur ekki kaupa íbúðir á því svæði og þaðan af síður sækjast eftir íbúðum sem kunna að vera settar þar á leigumarkað
Ef það er raunverulegur vilji hjá borgaryfirvöldum að halda ungu fólki og millitekjufólki innan borgarmarkanna verður að bjóða uppá aðra og ódýrari valkosti en þá má finna í úthverfunum.
Núverandi borgaryfirvöld hafa vissulega sýnt í verki að hafa megnustu andúð á úthverfunum og fá óbragð í munninn við tilhugsunina eina en stundum verða ráðamenn að brjóta odd af oflætinu.
Góður valkostur er Úlfarsárdalur. Ljómandi af gleði kynntu skipulagsyfirvöld glæsilegar teikningar af byggingum sem eiga að rísa í dalnum. Skólar, íþróttasvæði og vellir, ætlaðir Fram, íþróttahús sem á að taka öllu fram um glæsileika svo ekki sé talað um sundlaugina.
Það segir sig sjálft að öllu þessu er ofaukið ef borgaryfirvöld ætla að halda sig við áætlanir um 3-4 þúsund manna byggð.
Ef einhver meining er með þessum byggingaráformum verður að dusta rykið af fyrri áætlunum um 10-15 þúsund manna byggð í Úlfarsárdal, bjóða þar einstaklingum lóðir á skaplegu verði svo og byggingarverktökum með auðvitað ákveðnum og eðlilegum skilmálum. Þeim m.a. að byggðar verði íbúðir í fjölbýlishúsum svo sem 90 til 100 fermetra og þær seldar eða leigðar á verði sem ungt fólk og millitekjufólk ræður við. Með því er hugsanlegt að borgin nái að halda þessum hópum innan borgarmarkanna ef það er þá yfirleitt á stefnuskrá núverandi borgaryfirvalda.
Og svo má ekki gleyma þeim gæðum sem því fylgja að búa utan við allan ysinn og skarkalann í miðborginni með hótel og gistihús á öðru hverju horni, veitingahús og krár, verslanir og sjoppur og erlenda ferðamenn í þúsundatali að olnboga sig eftir þröngum götunum.
Það er hreint yndislegt að komast útúr öllu þessu havaríi að kvöldi dags í rólegheit úthverfisins sem sumir nefna sveit í borg. Ef í boði er þjónusta eins og góðir skólar og íþróttamannvirki þá er úthverfið fullkomnað ekki síst fyrir ungt fólk með börn á framfæri. Þannig getur byggðin í Úlfarsárdal orðið ef borgaryfirvöldum tekst að hugsa aðeins út fyrir rammann og rándýru þéttingardraumana og með því slegið aðeins á byggingarbóluna sem svartsýnustu menn eru að spá þessa dagana.
Það sem þú nefnir er ekki öll sagan. Það er mikið til af stærri eignum sem seljast ekki á öllu höfuðborgarsvæðinu og hafa lítið sem ekkert selst eftir hið meinta hrun. Ef þær íbúðir seldust myndi rýmka mikið í minni eignum. Það verður að vera hreyfing á öllum eignum á markaðnum, annars myndast slagsíða í hverfum sambærilegt við það sem gerðist á sínum tíma þegar hagarnir og melarnir tæmdust og lítil aðsókn var í skólana á því svæði o.s.frv. Það verður allt að haldast í hendur, en ég er sammála þér, það verður að stíga varlega til jarðar, annars spryngur allt aftur í loft upp.
Það er svo daburt hvað fólk er fljótt að gleyma. Og auðvitað eru það bankarnir og braskararnir sem eru pússerarnir fyrir nýbyggingafiklana eins og fyrri daginn.